“专题回顾 | 转型升级·质变地产——第十届地产中国论坛 ”

中国网地产讯 2019年1月10日下午，由中国互联网新闻中心•中国网地产主办的“第十届地产中国论坛暨2018中国房地产年度红榜颁奖典礼”在北京隆重举行。论坛现场，贝壳找房首席经济学家、贝壳研究院院长杨现领进行《全流通时代：2019年房地产行业展望》主题演讲。

贝壳找房首席经济学家、贝壳研究院院长杨现领

杨现领表示，面对行业变局，以往的市场分析思路逐渐失效，新的市场机制正在显现。

2018年房产市场核心判断复盘

在对2019年市场展望前，杨现领先对2018年的核心预判进行了复盘。

杨现领在对2018年全国房地产市场成交数据进行解析后表示，2018年的全国楼市，实际上经历了新一轮的高歌猛进——全年新房交易额超过10万亿，二手房交易额超过6万亿，租赁大概1.5万亿，整体交易额接近18万亿的。而过去整个中国房地产市场已经在高位运行了3年，“连续3年超过18万亿的运行，大部分学者的判断对2018年都是悲观的，实际上又是非常不错的一年”。

2018年也是机构化租赁全面洗牌的一年，企业爆仓与并购事件倒逼行业变革。“长租企业经过六七年自发增长之后，开始进入休整期，而且时间会比较漫长。”杨现领表示。

此外，杨现领还认为，在2018年，一二线二手房市场价格回落，三四线全面火爆，城市圈时代并未如期来临。长效机制的构建主体也正由中央转向地方，不过，地方政府针对本地房地产市场的发展阶段和特定问题，发挥能动性，制定出适合本地发展的对策，更加有助于精准调控，科学调控。

2019年房地产市场的五个展望

谈及2019年房地产市场展望，杨现领用“市场下行、巨量拐点、二线压仓、一线底火、库存再起”五个关键词预判。

自然下行。“下行是内在的，是市场的，而不是别的因素，就是因为购买力无法支撑继续的量价上涨。”杨现领表示，今天整个房价超过万元的城市60多个，两三年前20多个。房价过去3年连续上涨，我们认为购买力是不支持的。2018年很重要的原因因为调控带来的倒挂，认为刺激的虚假繁荣。抢房子就能够抢到钱，一二手价格差太多，一定会过渡刺激需求集中释放，因为价格差实在太吸引力，这种需求透支比较严重，未来一定是下降的。

巨量拐点。过去3年都在18万亿市场上高歌猛进。2018年数据显示，新房成交数量已经在下降，二手房大概下降今年六七月，价格也在回落。价格下跌的城市数量也在增加，三季度上涨城市81%，四季度变成62%，2019年一季度会进一步出现回落。杨现领表示：“成交周期在延长，而且只有调价占比，成交中涨价占比在下降，降价占比在上升，整个市场是在相对买房比较强势的阶段”。

二线压仓一线底火。二线明年稳定性会比较强，无论是二线的二手还是新房，相对都是稳定的基石。关于一线城市房地产市场，杨现领表示“只要北京、深圳、上海不跌，全国不会大跌，只要它们不跌，整个市场只会存在结构性风险，而不会系统性风险。”在杨现领看来，2019年总体大城市存在大幅房价下降的压力并不大，成交量和成交价回落的趋势基本稳定。

库存再起。2019年新房库存，包括三四线，特别是二线，库存存在去化难现象。杨现领表示，北京2019年新房供应也会比2018年大很多，上海2019年可售部分1万亿，周边市场加一起五六千亿，整个市场明年库存压力在三四线，二线都会比较大，再度进入去库存的弱周期。