每一个城市中心

都有一条步行街

每一个步行街

在这个电商时代都面临着

转型之痛

不必说雍容典雅的北京王府井

不必说高端华丽的上海南京路

……

今天聚焦

 郑州市德化街步行街 

看看这条

地理区位、历史发展和现状

与合肥淮河路步行街

很相似的街区

它的破茧重生给我们的启示。

也许

最美丽的不一定是最适合的

最适合的才是最美好的

德化街步行街

郑州市同合肥相似，是定位省会后的省域中心城市，省内人口大量融入，城市呈同心圆扩散模式。

从繁华到困顿

郑州市的圆心就是二七广场，德化街就是是郑州市中心城区二七区地标性建筑二七塔前的商业街，建成于1905年，是郑州市最为悠久的商业街道，90年代被河南人称为郑州的南京路，2002年批复为步行街区，一度发展为郑州市最繁华区域。

由于历史原因，街区周边90%都是小业主产权，导致业态零散、分化，政府的提升规划、商业引导等措施无法实现，外来资本也驻足不前。且随着电商经济的冲击和城市副商业中心的崛起，德化街风光不再，高端商业逐渐退出，街区品质不能提升，社会舆论也纷纷呼吁期盼德化街能凤凰涅槃。

新思路带来新繁荣

面对困局，2008年郑州市二七区抓住郑州市大规模新建地铁的战略机遇，拓宽思路，与凯浦集团合作，将整个德化街步行街地下打通，建设德化街新街项目。

德化街新街现为河南郑州二七区德化步行街地下街区项目，位于郑州市中心二七广场前，连接二七商圈和火车站商圈。

南北长1000米，建筑面积4.4万方，街区宽度15-22米，地下空间15米（浮层4米，负一层5.9米，负二层5.1米）。连接郑州地铁1号线，3号线和6号线。

2012年11月至2014年9月主体工程建设，2014年9月开街。

现经营商户650户，日均人流量5万人次，2017年营业额近20亿元。

德化街新街现状

德化街新街街区业态

主要针对

地铁乘坐人群和青年群体

围绕“商业景点”打造主题街区

魔力爱情街区

梦幻田园小镇

民国好吃街

她的理想城池

城市微度假区

城市小清新区

这里已成为

郑州市的网红打卡地

获得国家“AAA”旅游区

景区景点称号

启示录

一、充分挖掘地下空间资源

面对中心城区寸土寸金的空间局限性，将目光聚焦地下空间。

依据《中华人民共和国人民防空法》鼓励投资人防建设和谁投资谁受益原则，将人防工程建设和开发利用作为项目切入口，统筹解决规划、土地等各项审批问题，确保了项目实施在法律、政策上的可行性，也成功吸引了商业资本的投入。

二、充分利用地铁经济价值

德化新街一头连接郑州地铁1号线、3号线换乘站，一头连接6号线站点，并且德化新街出入口与地铁站同期施工建设，实现了无缝对接，在地铁站即可出入德化街。

更为重要的是这几条线路又分别连接了郑州的大学城和职教城，地铁换乘的过线消费为德化新街带来了源源不断的人流量。

三、政府服务与市场主体明确

二七区政府与企业明确分工，各自统筹，区政府做好服务和营造大环境职责，成立专门的领导小组，具体协调政府执行层面问题。

首先是项目前期牵头做好项目报批工作，同时由信访局长任领导小组副组长，牵头辖区街道全面做好群众维稳工作；其次是二七区政府主动将街区中亭拆除，并在施工期间给与两边商户全免各项税费的政策。

在具体项目设计施工中，政府不干预市场，仅对地面部分的景观和装饰提出要求，确保符合传统历史文化，地下部分只要求其符合规划、消防、安全等法律许可。

凯浦统一负责整个工程的设计、施工、运营、管理确保了各环节的无缝对接，使得整个项目从设计到后期运营整个程序流程，没有偏离预订计划。

四、项目运营的长远眼光

在二七区政府的规范和引导下，凯浦在商业运营阶段，没有急功近利式追求商业资金的快速回笼，而是坚持了三点：

一是坚持对整个地下空间使用权的持有率（达到90%），避免了大量的小业主、小投资者的出现，另外坚持租赁合同1年1签，坚持10%的空置率为新业态保留空间，坚持每年20%的商户流动率，这些既确保了企业在商业运营和管理中的话语权，又实现了商业业态的不断更新。

二是精准的目标消费群体定位，整个项目没有搞“大而全”的囊括所有人群的消费定位，而是明确定位年轻人，尤其是地铁交通的人群，从业态到品牌要求都是聚焦这一群体。确保了商业运营和配套建设的精准化，例如整个项目就没有考虑停车问题，因为它的消费群体不针对有车一族。

三是企业没有压榨式挖掘地下商业资源，反而拿出了相当多的空间无偿用于提升文化品质，如二七历史文化展览馆，河南名人墙和河南十八城记等，整体确保了整个地下街区的文化品质和社会效益。

淮河路步行街的思考

01新思路

因为同样的区位条件、历史发展历程、面临的困境以及地铁经济的机遇期，德化街的确是淮河路步行街参考学习的一个重要对象。地下空间开发利用也为我们老城更新提供了新的思路。

02找区别

我们也需清醒的知道两者也有一定区别，那就是目的地消费与过线消费的不同，淮河路步行街不具备连接多条地铁的功能，目前仅有2号线，8号线尚在规划中，更多的是目的地消费模式，与德化新街这种利用地铁的过线消费存在天然区别，德化新街的业态布局并不能简单复制到未来的淮河路步行街地下街区。

03灵活用

我们应求同存异，将德化街模式作为一个参考，在充分论证淮河路步行街参照德新街模式的可行性和价值评估基础上，开启淮河路步行街的新篇章。