预计

合理需求可能释放

对于2019年二手房市场的展望，合硕机构首席分析师郭毅指出，整个宏观政策层面会对购房者的信心带来有利支撑，进而提振整体住房市场。不过，从2019年全年来看，随着“限竞房”供应高峰的来临，部分购房客群会从二手市场流向新房市场，从而对二手房市场带来较为明显的冲击。

而在麦田房产首席市场分析师张叶松看来，2019年上半年，市场价格依然处于小幅下滑区间，交易量整体较为平稳，阶段性会出现春节低迷、节后回升的历史规律。

从政策层面上看，张叶松指出，预测2019年政策基调依然是以保持市场稳定为主旨，由于此轮政策已维持较长周期，后续存在需求释放压力。因此，不排除下半年出台长效机制，在控制价格的基础上，允许合理释放需求交易的可能性。不过，可以肯定的是，房地产投资时代已经告别，一条保障民生保护刚需的探索路线正在进行。

13.7%

土地溢价率刷新10年低值

2018年北京土地市场已经收官，据中原数据显示，2018全年，北京合计出让72宗土地，其中住宅用地共计出让52宗地，总建筑面积624.48万平方米，平均楼面价约23499元/平方米。专家预计，2019年，随着土地供应量加大，北京房地产市场去化难度也将增大。

地价

平均楼面价23499元/平方米

据中原地产研究中心统计数据显示，2018年合计出让72宗土地，规划建筑面积达到了856万平方米，土地出让金合计1682.9亿元，同比下调40%。溢价率刷新了近10年来历史最低值，72宗地块平均溢价率只有13.7%，2015年至2017年土地溢价率分别为38%、31%年、24%。

在上述成交的72宗土地中，住宅地块合计共52宗，合计规划建筑面积约为624万平方米，收揽土地出让金1467.48亿元，平均楼面价23499元/平方米。其中纯限房价项目合计有388万平方米，而2017年则为443万平方米。从土地市场的溢价率看，刷新数年来最低点的主要原因是土地限价。

此外，上述数据显示，2018年北京住宅用地中共有产权房建设用地合计11宗，共计100.38万平方米；限房价项目用地42宗地共计388万平方米。而2017年共有产权用地28宗，共计302万平方米；限价房用地44宗，共计442.5万平方米。

预计

1月土地出让金超300亿

据中原地产研究中心统计数据显示，北京累计供应的限房价项目土地合计已达86块，限价房住宅规划建筑面积高达830万平方米。其中，大部分或将按照“7090”政策出让，北京已经成交的土地将形成超过7万-8万套房源。

对此，中原地产首席分析师张大伟认为，过去几年，北京大量的住宅用地上已逐步产生现实房源，增加的供应量主要体现在限房价项目。预计后续还将有大量地块上市。

张大伟预计，2019年1月，北京将有25宗土地出让，其中，17宗地是住宅土地，1月土地出让金将超过300亿元。

20亿

13个普宅楼盘突破20亿大关

根据北京中原地产统计数据显示，2018年北京新建商品房成交市场中，居住类物业成交面积继续保持高位，占整体市场的八成。

其中，2018年北京普通住宅市场总成交额1340.06亿元，环比2017年上涨11%，共成交21547套，环比减少585套，总成交面积248.81万平方米，占比41%，位居各类产品之首。

2018年别墅成交比2017年表现为量跌价涨，成交额回落。别墅2018年成交面积为100.16万平方米，占比17%。

2018年写字楼成交额环比有所提升，成交均价平稳上涨，成交面积106.77万平方米，占比18%。

商业市场表现欠佳，成交额、成交量均创下近年新低。

在北京中原最新发布的2018年北京普宅成交排行榜中，包括中海寰宇天下、亦庄金茂府、京投发展公园悦府、中粮天恒天悦壹号、中粮京西祥云、北京城建世华龙樾等13个住宅项目成交额均突破20亿元大关。

石景山区的中海寰宇天下以91.11亿元的成交额，问鼎2018年北京新房成交市场排行榜首位，共成交1345套。亦庄金茂府以38.04亿元的成交额，位居亚军。京投发展公园悦府以29.44亿元的成交额，位列第三。