分割到互联:中国房地产进入全流通时代

来源:中国网地产 2019-01-02 17:18:24

中国网地产 甘逗

市场结构的变化演进出一些难以解释的房地产现象,而这些“难以解释”恰恰意味着原有解释框架的失效。

“房地产行业的全流通时代已经到来,新房、二手房、租赁三个市场的联动越来越强,它们之间不再孤立分割,而是互生互联。”12月27日贝壳思享会上,贝壳找房首席经济学家、贝壳研究院院长杨现领表示,面对行业变局,以往的市场分析思路逐渐失效,新的市场机制正在显现。

当“全流通”成为中国房地产市场行业趋势,今后的格局会发生怎样的演变?

数说2018:新房增势终止 二手低温运行

“全流通时代”理论框架提出的背后,贝壳研究院对2018年楼市做了一个全维复盘,并在会上发布《2018年全国房地产市场报告》(以下简称《报告》),希望透过数据揭示这个时代的市场真相。

《报告》显示,2018年是本轮调控的峰值期,房地产政策延续2017年的高压状态,22个城市加码或开启限购政策,6个城市或地区执行限贷,17个城市实行限售政策。在政策修补中,调控压力已经达到顶峰。市场最敏感的房贷利率延续上升趋势,基本达到2015年以来高位。

在政策高压下,2018年房地产市场仍在高位,但基本结束增长势头,全国新房、二手房交易量与去年相比基本持平。2018年全国商品住宅销售面积预计14.6亿平,新房GMV预计达12万亿;全国二手房交易量预计420万套,交易面积3.95亿平,新房与二手交易量增长势头不再。

成交价格方面,2018年上半年重点城市房价涨跌分化,而到下半年则转为一致向下。四季度重点城市二手房成交均价全面下跌,而下跌的房价也拉下了交易量。数据显示,贝壳找房重点城市二手房新增房源及带看客源量在3月季节性冲高后持续回落。11月与高点3月相比,二者分别下滑51%和39%,新增供需的持续走低反映买卖双方预期走弱,入市积极性不高。

“高房价抑制了潜在购房需求的进入,也使得曾经过热的换房链条冷却下来,致使房价全线回落,市场自身的负反馈作用已经显现。”杨现领对市场下行的逻辑总结道。

展望2019:政策中温放松 全流通时代来临

《报告》显示,在经历一年多的调控后,预计 2019 中国房地产将迎来中温放松政策,新房在供给放量中走向拐点和分化,二手房则有望结束下行态势。

在政策宽松与基本面收紧的组合里,2019年各线城市市场表现的分化会更加突出,《报告》分析了明年房地产市场将出现的几个关键趋势:

一是“二手触底”:随着市场的回温、限售政策的松绑,卖一买一的换房需求会更容易释放,明年二手房市场下行的态势有望得到转变。再加上政策放松的影响,明年二手房市场将结束继续下行的态势。

二是“一线底火”:作为房地产底火的一线城市明年市场有望小幅回升,首次置业需求将加快进入市场,带动换房改善链条活跃;

三是“二线压仓”:2018年年末二线城市新房及二手房的成交均已显现改善态势,2019年二线房地产市场将成为支持全国房地产市场增长的主力。

四是“新房放量”:2019年随着大量新房尤其是价格适中、位置尚可的限价房集中入市,会分流二手房市场的需求。

贝壳研究院认为,当前中国房地产市场已经进入了“全流通时代”,相应地,其分析框架也应当引入全流通的概念。所谓全流通是指,新房市场、二手房市场、租赁市场之间不再是孤立分割的关系,而是互生共连的交互关系。三个市场之间交互的方式、时机与动能决定了房地产市场运行的“总体效果”。

全流通时代下,其背后的市场机制为交易乘数,即每当一个潜在客户从租赁市场进入交易市场,这一次交易会引发一连串交易,从而显著放大交易总量。“租赁崛起是全流通到来标准的时间点”杨现领在接受媒体采访时表示,现在提出“全流通”概念,是因为其体系已经相对成熟,其次是经过多次实践的总结。

在全流通的市场视角下,中国房地产独特、难懂的现象也能够得到很好的解释。全流通框架认为,房地产市场的繁荣取决于、潜在购房者的质量、潜在购房者的转换能力和存量房乘数效应的大小三个方面。例如,潜在购房者的转换能力取决于购房、租赁和非正规市场之间的互动性,只有潜在购房需求能够顺利实现转换,市场繁荣才可持续。

杨现领分析,全流通框架对于市场的启示在于必须重视租赁、新房、二手房之间的均衡。而全流通框架对政策的启示则在于中性的价值观。“政策应支持有房的人换房改善,而不是鼓励没房的人加杠杆买房。对于有房的家庭,换房改善是核心需求,他们的支付能力最强,存在进一步加杠杆的空间。”

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