原标题：人居升级 为住有所居圆梦

如果将时间倒回至改革开放初期，人们的居住状况是怎么样的？低矮的平房，逼仄的筒子楼，工厂的家属院，或许可以概括这一切。在那个年代，人们对于居住谈不上要求，或许也不太可能想象到，此后的几十年里，国内居住环境发生了怎样翻天覆地的变化。

改革开放的40年也是国内房地产行业大发展的40年，随着商品住宅楼盘在时代的变迁中不断升级，“家”逐步从逼仄的单间升级为宽敞的套房，家里的设施也从“三转一响”升级成智能家居。“住有所居”已不仅仅是有地方住，更是对居住条件不断改善的追求，人们的安居梦正在变得更加充实。

告别简陋迎来宽敞

80后的赵先生依稀还记得，小时候的“家”只有一间房。“一张大床、一套桌椅、几个柜子、一台电视，基本上就把屋子摆得很满了，走廊上摆满了灶具，做饭就在这里做，厕所要走到走廊的尽头。”

赵先生童年时住的正是“筒子楼”，这是七八十年代为了解决单位分房紧张的产物。筒子楼每个房间就是一户人家，房间面积十几平方米，一家几口人便住在这里。

国家统计局曾经公布这样一组数字：1978年，国内城市人均住宅建筑面积为6.7平方米，农村人均住房面积8.1平方米。在城市，多数居民居住在单位或房管部门提供的住房，拥有自己住房的比重不到10%。人口多、住房面积小成为当时生活的真实写照。

改革开放后，民用住宅建设投资力度有所加大，商品住宅、棚户区改造、危旧房改造等项目不断推进，到了90年代，不论是接受单位福利分房还是选择个人购房，越来越多的家庭搬进了宽敞的楼梯房，除了有厅堂有卧室外，厨房和洗手间也不再需要公用。

作为改革开放的先驱之地，广州和深圳的商品住宅起步相对早一些，广州的东湖新村、五羊新城，深圳的东湖丽苑均建于80年代。而五羊新城内部规划建设的写字楼和商业设施，更是成为此后社区商业的先驱之作，住房商品化自此有了最初的形态。

向住得更好迈进

随着市场经济的人发展，国内福利分房制度逐步走向终结。1998年，国务院发布《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》，决定停止住房实物分配，建立住房分配货币化、住房供给商品化、社会化的住房新体制。自此，商品住房时代真正到来。

尽管90年代不少家庭都已搬入独立的套间居住，但那时的楼梯房以房改房为主，存在不少缺陷，如设计水平较低、功能不甚合理、房屋面积偏小、建筑质量较差等。居住条件仍然存在进一步上升的空间。

同一时期的广州，商品住宅开发已经取得了一定的成绩，包括荔湾的珠岛花园、海珠的金碧花园、天河的骏景花园、番禺的祈福新邨、广州碧桂园、广州奥林匹克花园等在内，一批优质大盘不断涌现，凭借着粤派房企的营销实力，开盘后均取得良好的销售表现。

到了2005年初，广州发文宣布63万套房改房可以无条件转让。房改房开闸上市，广州居民也掀起了“换房”的浪潮。这一时期，以小换大、以旧换新、以次换好的居住诉求成为“换房”的主基调。

随着居民家庭收入的持续增长，在21世纪的前10年，不少家庭不再满足于独门独户的单元房，而是进一步追求更加宽敞、高端的居住空间。也正是在这个阶段，房企在广州开发的住宅面积变得越来越大，带装修逐步成为“标配”，房屋功能设计也变得更为讲究，社区配套也不断完善。这也充分满足了为改善居住条件而产生换房需求的人群。到了2010年，大户型、市区核心地段、高性价比为特征的住宅产品进一步受到市场的青睐。

居住细节愈发重要

根据广东省统计局公布的数据，1980年时，广东城镇居民人均居住面积仅为6.43平方米，到了2000年，这一数字变为24.6平方米。截至2017年，城镇居民的人均住房建筑面积增至33.09平方米。

在40年的居住升级过程中，人们对居住的需求早已不再是简单的“凑合过”，除户型、面积，居住的种种细节也成为人们选房的依据。时至今日，装修标准、地段环境、交通通达、教育配套等，都成为择址而居的重要参考项。

在装修方面，装修房早已取代毛坯房成为一手楼盘的主流。随着智能产业的飞速发展，智能家居也逐渐成为标配。例如在今年8月，位于广州的金地壹阅府开放高层洋房样板房，装修标准采用全屋石材、高级厨房电器和卫浴设备，并搭配中央空调和新风系统，此外还联手华为HiLink、智慧享联科技，共同打造物联网智慧社区。

在地段环境方面，闹市区不再是最佳选项，在开发商愈加重视商业配套的今天，即便是远郊住宅项目，所在区域也会涌现一批商业街和商业综合体，以满足居住者的需求。

在交通通达方面，由于日常通勤上下班和出行需求，那些地铁站辐射范围内的“地铁盘”往往更受青睐。在广州，地铁盘的优势直接体现在房价上。广州地铁14号线一期、21号线增城广场至镇龙西段、广佛线燕岗至沥滘段迎来通车，广州地铁线网里程将达到478公里，沿线更多楼盘将受惠于此。

在教育方面，中心城区的学区 房固然收到购房者的追捧，但在一些新开发楼盘，配建中小学，引入优质办学资源成为普遍现象，例如西关海的西关广雅实验学校，新世界凯粤湾的西关培正小学，珠光御景山水城的广外从化实验小学等。

居住需求推动社区商业崛起

从前，家门口有个小士多店，离家不远有个菜市场和超市，基本就能满足人们生活的需求，但随着生活方式及消费习惯的改变，消费场景更加多元化，简单的商店菜场早已无法满足人们的日常需要。便利、快捷解决“家门口一公里”的社区商业应运而生，并逐步成为人们关注的亮点。现在，各地新建商品住宅项目配建社区商业设施已不是什么新鲜事，部分楼盘甚至结合区域特点和楼盘规模，在社区范围内着力打造商业综合体、商业街等。

匹配消费诉求

戴德梁行广州商业地产部援引数据指出，2017年房地产开发商住宅施工面积为53.6亿平方米，按照住宅商业配套的最低比例10%计算，社区商业施工量约为5.36亿平方米。报告预计到2020年，国内社区服务市场规模或将达13.5万亿元，而预计到2030年，国内将形成约2万个新社区商业。

事实上，作为城市商业中不可或缺的一部分，社区商业在发达国家所占社会消费品零售总额可高达60%，而在国内一线城市中的比例仅为30%左右，市场潜力不可估量。万科、保利、绿地及龙湖等多个房企，已将目光瞄准了这个新战场，积极搭建社区商业产品线。

社区商业虽蕴藏巨大潜力，但目前国内多数社区商业是以底商或沿街街铺的形式存在。

“有不少社区商业被当作住宅项目的配套来规划，设计成底商的形态，导致招商局限于便利店及餐饮等业态”，戴德梁行广州商业地产部高级助理董事温苑雯表示，这种情况导致同质化严重，长此以往缺失良好的商业氛围。

另外，温苑雯还指出，开发商为了尽快回笼资金，或将其散卖给中小型投资者，导致社区商业缺乏统一的运营管理，造成业态单一、经营混乱及无持续性客流等问题。

戴德梁行广州商业地产部认为，布局社区商业首先应关注消费群体，精准地锁定目标群体，投其所好，是社区商业的制胜法宝。

“根据社区中不同消费群体的比例及需求，可规划出相应的业态组合”，温苑雯分析称，如果社区内以三房或以上户型居多，则居民以家庭单位为主，在配置社区商业时应着重设置儿童及娱乐业态。如果是单身公寓为主，则应引入符合年轻人口味的新零售及轻时尚类业态。

打造新玩法

对于社区商业面临的境遇，除了在规划上充分考虑消费群体构成外，戴德梁行广州商业地产部认为，可以从操盘策略、建筑形态、新零售等多个层面进行突破。

在操盘策略上，开发商应当转变经营思路，可以将社区商业从“销售型”转变为“自持型”。开发商以往为尽快变现将商铺散卖出去的做法，容易导致小资本的逐利本性及其缺乏规避同质化与吸引客流的责任心，或将导致商业业态的错配。

理想的社区商业应当在实现服务居民的同时，亦能拉动区域增值，带旺社区商业气氛。例如苏州的成品生活，其自持商业部分通过合理的规划和布局，不仅完成了高质的品牌输出，更成功实现公寓溢价及周边住宅项目的升值。

在建筑形态上，传统的社区商业底商受限于建筑和空间设计上的不足，导致业态分散、功能单一，无法营造社区商业空间感及体验感，更无法共享社区外客流，商业氛围单薄。因此可以尝试灵活的建筑形态。例如广州番禺的诺德天街，通过设置多层连廊，将内部分散的商业连接成完整统一的内街商铺，降低了塔楼裙楼对商业的影响。保证项目主动线完整性的同时，增强休闲氛围。

在新零售方面，戴德梁行广州商业地产部指出，新零售不仅为社区商业创造新活力，更在促进商户业态升级方面大有所为。各类新零售业态包括传统超市升级为新零售超市、电商品牌从线上走到线下、家居新零售等。

“未来社区商业发展的新模式，将是‘一个线下可逛的线上平台’”，温苑雯指出，线上与线下渠道的融合，将进一步打破社区商业与消费者在时间及空间上的壁垒，满足购物体验的同时，为获取大量外来客流亦创造了更多可能。

不同年代，年轻人的

居住梦想如何实现？

改革开放40多年，人们对居住的定义发生了翻天覆地的变化。房屋变得更加宽敞，装修标准不断更新，智能家居横空出世，社区配套日臻完善，这一切都促进了居住梦想的持续升级。

1988年的小李

工作是分配的，房子也是分配的。刚工作那会儿单位给分了一个十多平方米的小单间。到了准备结婚的时候，单位重新给分了套房子，两室一厅的那种。

比起原来的小单间，现在的这套小房子给了我一种“家”的感觉。

1998年的大帅

90年代，广州已经有不少商品房小区，我东拼西凑借了些钱，再加上工作几年攒的积蓄，在离单位步行十分钟的地方买了套商品房。那时候电梯房不好买，只能选楼梯房。

买的房子比那些房改房看上去要宽敞许多，装修房子花了点心思，铺了地砖，装了热水器，还买了台29寸的电视。

2008年的家豪

福利分房早就没了，21世纪踏入社会的年轻人，解决住不就是要依靠租房和买房嘛。我看房主要靠“楼巴”，一些楼盘提供的免费接驳车，拉着大家去一些比较远的郊区楼盘。而且可选项也多了，洋房、别墅、公寓都能购买。

工作几年后攒够了首付的钱，到处看了看，我决定在郊区买套新的，这里房价很便宜，市区只够买小两房的钱，在这里能买套大三房，而且是带装修的那种。未来还有地铁通车，发展前景我很看好。

2018年的美美

跟十年前相比，房价贵了不止一星半点，单靠自己的收入积蓄，买不起呀。周围的人情况也和我差不多，买房肯定得爸妈来出钱，然后我自己月供。我其实租房买房都无所谓，但爸妈的想法和我不太一样。但如果真的要买房的话，我觉得首先还是得有电梯，其他的需求要摆在后面。

现在很多手机APP就能在线看房，还能模拟出房间内的实景，房子什么样看上去一目了然。现在买房要考虑的东西也多了，比如离地铁站的远近，有没有商业配套，有没有学位，装修条件如何等等，想买到称心如意的房子还是要多做功课。