供应 建立多级体系

来源:北京晚报 2018-12-28 08:47:41

在密集调控、信贷融资收紧、土地出让条件高等因素影响下,土地交易市场、房地产市场双双回归理性。除此之外,相关部门还多次约谈房企及中介机构,规范互联网房源发布信息,禁止拒绝购房者使用公积金贷款。制度方面,建立包括商品住房、共有产权住房、棚改安置房、租赁住房等多种类型及一二三级市场联动的住房供应体系。

2018年在“坚决遏制房价上涨”的基调下,北京坚持调控不动摇,强化市场监管,增加有效供给,不断规范市场秩序,促进房地产市场健康平稳发展。调控层面,发布公积金新政,将贷款额度与存缴年限挂钩,更改了“二套房”判定标准,实行“认房又认贷”政策。同时,下调二套房贷款额度,公积金贷款门槛升级;发布产业限制目录,指定区域禁止新建住宅、写字楼。

随着规范政策的逐步出台,2018年,北京土拍也经历了年初开局火热、年中供求两淡及年末逐步回暖。虽有亮点,总体土地供应量和成交额趋向平稳。

截至2018年12月13日,北京市国土局已挂出72宗地块,其中流拍7宗,2宗地块中止出让;已成交的63宗经营性用地,包括11宗共有产权房地块、39宗限竞房地块、11宗商业办公类地块、1宗纯商品房地块和1宗石景山古城地块(一部分为共有产权房用地,一部分为限竟房用地)。值得注意的是,限竞房用地占到了成交总数的62%。

同时,房企的一些优势资源也向限竞房领域集中,土地稀缺的北京三环和中央别墅区等区域也出现了限竞房项目。不仅是优势地段,随着中心城区的政策愈发收紧,越来越多的限竞房地块在大兴、房山、顺义等地区释放。

土地市场降温也传递至房地产交易市场。前11月,全市商品房共销售面积为535.5万平方米,同比下降19.7%。

限竞房仍是土地、住宅市场主角

郭毅合硕机构首席分析师

明年土地供应还会以限竞房用地为主流。限竞房供应是长效机制的一种手段,如果没有出现大面积流标流拍,这将会是地市场供应的一个主要趋势。从目前来看,北京市的土地供应和需求保持着稳定的局面,所以明年的限竞房土地供应和今年的情况应大致相同。

就住宅市场,与去年相比,市场存量增加,除了住宅供应连续几个月上涨之外,销售去化压力也是导致库存增长的原因。随着后续供应量继续上升,尤其是在个别区域内,限房价项目扎堆供应,在去化难度加大的前提下,不排除有价格战的可能。

实际上,从今年年底开始,“限竞房”已呈现出三大趋势。首先,如佑安府这类地段较高的项目,成交相对较高,部分位置在五环外的项目网签量相对较低。其次,在大兴瀛海等区域部分限价房降价,低于政府规定预售价格入市。其实,政府给出的预售价格是销售的最高售价,上述项目以更符合购房人心理预期的价格入市,销售自然不愁。最后,目前部分限竞房项目已开始加快入市进度。以某项目为例,拿地四个月便即将取证销售。上述方式,减少资金成本的同时,也能让项目定价更为灵活。

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