18日，山东菏泽市公布取消新房、二手房限售政策，引发各方关注。今日，菏泽市住建局、山东省住建厅两级相关部门也相继回应，但表态并不明朗，让政策走向扑朔迷离。中原地产首席分析师张大伟认为，限售是房住不炒最典型的政策，菏泽在当下节点取消这一政策，对房地产市场预期管理影响非常大，应该被叫停。

限售是房住不炒最典型政策

菏泽市住建局18日发布通知，取消“对主城区和住房成交量高、房价稳控压力大的县区实行新购住房限制转让措施，即所购买的新建商品住房和二手住房取得产权证书至少满2年后方可上市交易，非本地居民购房限制转让时间不少于3年”的规定。该限售政策于2017年11月6日发布，至今已经实施一年有余。

菏泽取消限售，被解读为打响楼市调控松绑第一枪，相关政策出台后，随即引得多方关注，山东省市两级部门也相继表态。证券时报·e公司19日上午报道称，菏泽市住房和城乡建设局相关工作人员表示，政策是根据当地情况制定的，没想到引起这么大的关注，山东省住建厅也关注到这一情况，要求他们说明情况，局里领导正在开会研究，稍后或有统一回复。

华尔街见闻19日下午报道称，山东省住建厅房产处表示，菏泽取消限售的政策没有报备省厅，已经要求菏泽住建局尽快进行政策解读，菏泽住建局下午或作出回应。

张大伟称，限售政策是过去两年楼市调控的标志性政策，也是房住不炒最典型的政策，该政策的出台降低了房产的投资需求，对抑制市场过热起到很大作用。全国累计有超过90个城市发布了限售政策，大部分热点城市均在执行。

从全国层面看，张大伟认为，在当下节点取消限售，会对市场心理产生影响，也会带来很强的示范效应，对房地产市场预期管理的影响非常大。“限售政策主要针对投资投机购房，取消限售，给市场的信号是鼓励投资投机及短期交易。因此，菏泽的这个政策应该被叫停，且被叫停的可能性非常大。”他说。

经过两年多的调控，房地产市场已经进入“五限时代”，即限购、限贷、限价、限售及限商住。在张大伟看来，对市场影响最大的政策是限贷，其次是限购、限价。限售对市场的直接影响不大，特别是菏泽仅对本地人限售两年，外地购房者限售三年，这一政策即使松绑，给菏泽带来的购买力也有限。从这一层面看，叫停的可能性也非常大。

易居研究院院长杨红旭19日也对新浪财经8号楼工作室预测，“我估计，当地可能承受不了这么大压力，会暂时停止实施这个政策。”

棚改总量居全国地级市首位

菏泽房价走势图 来源：安居客

事实上，菏泽之所以成为首个正式出台楼市松绑政策的城市，或许与其房地产市场有较大关系，棚改力度之大、土地出让规模之多，较为罕见。安居客根据该平台物业顾问发布的数据统计，12月，菏泽二手房均价为每平方米6581元，环比下跌1.21%，同比上涨7.01%。

根据菏泽市政府2018年政府工作报告，2017年，菏泽市棚户区改造实现新的突破。实施重点棚改项目122个，完成征收18.2万户、2880万平方米，开工新建及货币化安置22.2万套，棚改总量居全国地级市首位。

菏泽市12月18日的上述通知中也着重强调了棚户区改造工作，该通知称，该市棚改利益群体已达到150多万人。2016年末，该市的常住人口为862.26万人。

菏泽市政府2018年政府工作报告还对今年工作进行了部署，要用足用好各类产业基金、城投基金和政策性资金，最大限度争取棚改、易地扶贫搬迁等融资额度。加快推进棚改步伐，全市完成81个片区、12.7万套的棚改拆迁任务。

在土地成交方面，中原地产研究中心提供的数据显示，2018年菏泽市卖地收入高达444亿元，同比上涨62%，全国排名第33位。2017年，菏泽市地区生产总值为2880亿元，地方一般公共预算收入186.5亿元。

张大伟称，菏泽市的棚户区改造规模与土地收入都非常大，近几年的经济发展过于依赖房地产，在这种情况下还去鼓励投资投机，与房住不炒的原则背离。如果政策落地执行，后续效仿的城市将非常多，按照菏泽的标准，全国起码有30个以上的城市有取消限售的可能。

张大伟预计，全国房地产市场的政策底部已经出现，未来大幅度宽松可能性不大，但各种微调将频繁出现。