土拍热评丨楼面地价实降近三千,成都城北重回价值洼地?

来源:中国网地产 2018-12-14 14:42:29

 

2013年6月,来自中国台湾的乡林集团以10.9亿元在成都金牛区凤凰山拿下287.4亩土地,拟实现从台湾日月潭到成都凤凰山的城市跨越,打造全球第四座涵碧楼酒店。

如今项目修到十多层,因限高原因已停工多年,成为三环边最大的「烂尾楼」。

2018年12月11日,旭辉10100元/㎡拿下凤凰山103亩住宅用地,有人说拿高了、有人说拿低了。更兴奋的是朋友圈的房产中介,成都楼市离回温不远了、北边迎来了春天等言辞屡屡刷屏。

事实上,与年初那场土拍相比,凤凰山地价9个月内降了近3000元/㎡。和大成都今年成交的所有万元地横向对比时,凤凰山的价格也只能算垫底。

主体已基本呈现的凤凰山音乐广场、大踏步的北改进程,以及低空传来的飞机轰鸣、上百亩的烂尾楼,三环内这片充满魔幻气息的土地上,旭辉拿下的是烫手山芋,还是原始股?

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韦家碾地铁站

土拍过程回顾

万科龙湖帮忙「抬价」,旭辉志在必得

这场土拍仅有十家房企落座,但竞拍过程却持续了约40分钟,举牌次数达到70轮,其中不乏万科龙湖金科等品牌房企。

根据锐理数据微信群的直播状况,最初举牌的是时代、香港置地、光明地产,随后旭辉才加入战局,一路将地价推过九千关口。时代与旭辉搏杀十多个回合后,中骏再次举牌,其间万科在9560元/㎡时举牌一次。

随后香港置地出手,多年未曾露面的港企似乎再次瞄向成都市场,但香港置地举牌次数并不多。当地价达到9920元/㎡时,龙湖按捺不住了,陪旭辉走过了最后一段路,一直将地价推高至10080元/㎡,随即旭辉举牌,10100元/㎡成交。

铁打的旭辉、流水的陪跑者,不差钱的万科龙湖并未坚持到最后,而在2017年才首破千亿的旭辉,既将成都定义为重要战场,也对手中的土地储备透露出明显的焦虑。

没有「水分」的万元地

价格很高,但放在三环内却很便宜

事实上,早在今年3月27日,成都年内首场涉及传统主城区的土拍,就已经奠定了今年的土地行情。武侯新城与茶店子优质地块流拍,建设路10.8亩袖珍地块楼面价刚刚破万。

值得一提的是金牛区凤凰山56亩地块,彼时起拍楼面价9000元/㎡,经过19轮竞价,被泸州益佳房地产开发有限公司(佳乐地产子公司)以10900元/㎡摘得。

这块地需无偿移交15%的租赁用房,折算下来真实楼面价在12823元/㎡左右,再加上地块面积小、形状不规整、紧挨着凤凰立交,条件远差于12月11日成交的凤凰山地块,但两块地相隔距离仅有600多米。

这也就意味着,凤凰山的地价从年初至今已大打折扣,至少降了3000元/㎡。相当于上半年花大价钱才买了双阿迪王,下半年买双阿迪达斯反而更便宜了。

再来看大成都整体情况。

不完全统计,今年成交单价破万的地块不足20宗,但2017年成交的万元地却近40宗,即便12月后续土拍还能创造万元地,今年和去年的行情差异依然明显。

将今年的万元地进行横向对比时,凤凰山地块的溢价也不算高。

以武侯区为例,1月金科以13600元/㎡摘得三环边49亩地块,需无偿移交15%租赁住房面积;

3月成交的锦江区三圣乡地块,楼面地价13168元/㎡,自持租赁住房面积15%;

成华区八里庄地块,土地面积小、形状不规整,同样迈过了万元门槛;

而冲出银河系的国际城南,三环外地价13600元/㎡,无偿移交15%。绕城外轻松突破一万三,无偿移交20%。

这样一看,凤凰山地价破万还算楼市回温吗?放眼三环内,凤凰山在房企眼中的排序并不高!

大概率将打造高端产品

地块上方飞机频出,附近是278亩的烂尾楼

如果武侯新城算是「机景房」,凤凰山的飞机数量则至少可以甩其十条街,而且都是低空飞行。

但凤凰山地块容积率仅有2.0,注定旭辉这块地需要在刚需的胚子上做出豪宅的产品。

从区域同类产品来看,凤凰山板块大都是老小区,没什么可比对象。新房方面,佳乐今年3月拿到的地块早已动工,案名为佳乐·云锦,外侧围挡显示将打造89-140㎡的小高层,目前正在修配建的幼儿园。

紧挨着的三环外侧,就是凤凰山公园,以及占地278亩的乡林涵碧天下。

涵碧天下目前建筑主体修到十多层,号称「台湾豪宅专家在成都打造的一号作品」,并在凤凰山公园内规划了全球第四座涵碧楼酒店。逼格很高,但因为区域限高,以致停工快两年了,复工遥遥无期,无法成为参考标准。

说回旭辉本身,其在成都并没有太多拿得出手的项目,锦绣花城是和华宇联手的,棠府是和金科一起打造的,唯一一个由自己全面操盘的翰林首府还远在崇州。

也就是说,凤凰山地块是旭辉首次进入成都三环内,后续不排除有引入合作方的可能。

从全国状况来看,前11个月,旭辉控股累计合同销售(连合营企业及联营公司的合同销售)金额约1308.6亿元,合同销售面积约818.44万㎡,合同销售均价约16000元/㎡。

如果这块地未来的住宅价格也在一万六,则和旁边绿地世纪城的二手房价保持一致,在10100元/㎡的地价基础上也有一定的利润空间,倒还算合理。

凤凰山音乐广场主体可见

夹在北站与天回镇之间,凤凰山没有原始股

我们将处于且长期处于北改进程中。

喊了六七年口号的城北,在房地产市场一度丧失话语权。火车北站,凤凰山、天回镇三大板块形成一道天然防线,将购房者的殷切希望挡在门外。

目前状况是,火车北站扩能改造工程持续进行,商贸大道主线桥计划明年12月完工;天回镇地价突破万元,但高价地项目久未入市;

凤凰山的看点可不止土拍,成都市金牛区分区详细规划(2016-2035年)种,将凤凰山街道列入文化北城建设范围,总占地面积592亩的露天音乐广场已初具雏形,在三环边颇具地标的昭示性。

凤凰山似乎做好了起飞的准备,但房地产市场并未给予足够的回音。

凤凰山以南是火车北站,片区几乎没有新房供应;

跨过凤凰山向北,与旭辉地块直线距离约6km的北星城,11月新房带装修均价约9000元/㎡,312套房源781人报名,摇中率39.95%。但该片区已聚集了保利绿地等品牌房企,生活氛围成熟。

继续向北是国际商贸城板块,年初开盘的华润龙湾御府,新房均价约11000元/㎡,470套房源中签率20.55%;

同在该片区的新希望锦悦北府,6月以约12000元/㎡的单价入市,356套房源仅有146人报名,市场热度迅速降温。

也就是说,对大城北而言,今年不仅没有高价地入市,稍微知名点的品牌项目新房价格也基本和现在的地价持平,还没有想象中那么好卖。凤凰山虽然地理位置更佳,但不确定因素同样更多。

如今,在韦家碾地铁站内随处可见新希望锦悦北府的广告栏——北四环原始股。相比之下,北三环的凤凰山目前还没有原始股,只有高价地。

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