中国网地产济南12月13日讯  鲁商置业（600223 SH）12月5日发布公告称，拟受让控股股东鲁商集团持有的山东福瑞达医药集团有限公司(以下简称福瑞达医药)100%股权，交易价款确定为9.27亿元。交易资金来源按照公告称，鲁商置业以其持有的泰安银座房地产开发有限公司97%股权、东营银座房地产开发有限公司100%股权和济宁鲁商置业有限公司100%股权，合计作价8.06亿元转让给鲁商集团，差额部分1.21亿元以现金方式支付。

鲁商置业对此次交易的相关信息显示，福瑞达医药旗下医疗产品丰富，包括药品、保健品、化妆品三大业务，市场知名度高，盈利能力较强，2018年1月至10月实现营业收入6.83亿元，实现归属于母公司净利润2162.79万元。鲁商置业公告表示，置入福瑞达医药，可以充分发挥上市公司健康业务板块资本运作的平台作用，进一步落实上市公司战略转型规划，深化国有企业改革，提高上市公司的持续经营能力。

定增申请不久前被证监会叫停

鲁商置业此前因财务审计机构涉嫌违规，筹划了逾两年的定增申请于今年9月初被证监会中止，这对负债率极高的鲁商置业来说可谓是雪上加霜。资料显示，2016年8月，鲁商置业披露定增预案，公司计划非公开发行股票数量不超过4.19亿股，募集资金总额不超20亿元，扣除发行费用后将全部投资于鲁商蓝岸丽舍A3、A4项目和鲁商中心首府1C项目。

经中国网地产梳理发现，自2008年借壳上市以来，鲁商置业资产负债率一直处于较高水平。2009年至2017年，鲁商置业资产负债率均在90%上下。自2008年借壳上市以来，鲁商置业资产负债率一直处于较高水平。2009年至2017年，鲁商置业资产负债率均在90%上下。

鲁商置业总负债445.74亿元，资产负债率达94.34%

　　鲁商置业半年报显示，截至今年6月30日，总负债445.74亿元，与去年年底的407.74亿相比增长38亿元；资产负债率94.34%，在125家A股上市房企中居首位，与去年年底的93.96%相比小幅上升。其中预收款项148.54亿元，扣除预收款项后的资产负债率为62.9%。

　　鲁商的资产负债率为何居高不下？一位业内人士分析主要有两个原因，一是在当初上市时，重组中资产负债较高，这导致其先天负债率较高；二是上市之后因为关联交易过多，对营业收入和净利润产生影响。

为增加资金来源，鲁商置业积极发债。公司2018年8月8日披露的公告显示，拟非公开发行不超过20亿元公司债用来还债。不过，上述业内人士称，能否发行成功其实是个未知数。据了解，由于债券违约频发，很多机构已经开始全面排查风险，今年以来不少房企发债接连中止，在此背景下，未来一段时间里不少上市房企或将面临更为严峻的资金考验。

主营业务毛利率水平较低

　　半年报还显示，鲁商置业上半年实现营业收入22.77亿元，同比增长0.17%；实现净利润4481.51万元，同比增长15.91%，而去年同期营收及净利润增速分别为13.07%和17.9%。

　　事实上，鲁商置业自2008年借壳上市以来，其净利润整体处于下降态势。数据显示，2009年至2017年，鲁商置业净利润分别为4.39亿元、4.41亿元、2.35亿元、2.47亿元、2.63亿元、2.06亿元、1.12亿元、0.92亿元和1.05亿。这也意味着，鲁商置业上市9年净利润下降近八成。

　　此外，2018年鲁商置业房地产业务毛利率为18.25%，其中山东省外毛利率仅9.38%，处于同行业较低水平。公开资料显示鲁商置业目前可售货值中，哈尔滨占比最大，达35%。也就是说，如果按照上述省外毛利率，鲁商置业在未来可售货值中，省外项目毛利率还将拉低公司整体毛利率。