11月，40家典型上市房企融资额达505.92亿元，环比上涨28.85%;12月，32只房地产企业信用债到期，金额达266.25亿元。

年底不少房企将融资用途直接描述为“债务再融资”“偿还债务”，兑付压力可见一斑。

机构数据显示，11月，在房企505.33亿元的债权融资额中，公司债达到210.28亿元，占比41.56%。B10-B11版图片/视觉中国

2018年的最后一两个月，房企发债融资的动作愈发增多。记者发现，年底不少房企将融资用途直接描述为“债务再融资”“偿还债务”，兑付压力可见一斑。

国际地产资管公司协纵策略管理集团联合创始人黄立冲表示，2019年是房企还债高峰期，需要在2018年底“借新债还旧债”早做准备，否则来不及，可能会面临债务违约风险。

公司债占比超4成

继9月、10月融资金额连续下滑，11月，房企融资额度大幅提升，迎来年末的高峰。

据同策研究院监测，2018年11月，40家典型上市房企完成融资金额折合共计505.92亿元，环比2018年10月的392.65亿元上涨28.85%。

虽然融资频率增加，但是并不代表着融资的放松。同策研究院朱莉莉认为，融资松绑和楼市拐点论实属夸张，2019年底前房地产政策和市场难以松动，而金融机构向来“晴天送伞，雨天收伞”，主要还是看市场变化，市场下行下金融机构收紧的趋势很难改变。

苏宁金融研究院特约研究员江瀚称：“年末更是银根收紧的时候，金融机构资金也从紧，房企从银行和金融机构获取资金困难，多重因素叠加的情况下出现了企业密集发债的现象。”

“为了不让彼时蜜饯成为此时毒药，房企只能增强内部输血能力，如加大营销力度，加快存量产品的周转，提高滚动开发的能力等。”朱莉莉补充道。

梳理房企的融资方式可以发现，债权类融资方式为融资的主流。据同策研究院统计数据显示，11月，房企债权融资额为505.33亿元，占房企融资总量的99.88%，环比上涨29.09%。其中公司债210.28亿元，占比41.56%，其他债权融资91.69亿元，占比18.12%，境内银行贷款86.34亿元，占比17.07%，信托贷款73.6亿元，占比14.55%，中期票据43.42亿元，占比8.58%，委托贷款和海外银团贷款融资金额为0。

在其他债权融资方式中，房企成功发行的多为超短期融资债券，具有融资频率高，融资额度较低的特征，且用途多数为借新还旧。

对于此，克而瑞分析师房玲认为：“由于2015年是房企发债的高峰期，而到今年年底多数房企面临着短期偿债的压力，所以发债频率增加。”

海外高息融资频现

在境内融资趋紧的情况下，不少上市房企转战海外融资。

今年以来，仅A股上市房企就有超过30家发布了美元债券融资方案，不少公司融资成本超过10%，有的公司甚至达到13.25%。

从近期发布的融资方案看，利率普遍较高，达到10%以上。例如，时代中国发行的一笔3亿美元优先票据，利率为10.95%。

龙头房企也不例外。以中国恒大为例，公司11月19日早间公告，拟增发美元优先票据，原票面利率为11%。同样，绿地集团的2.8亿美元票据的利率也达到了9.13%。

同策研究院统计显示，2018年11月美元融资总额合计人民币154.61亿元，是除了人民币以外的第二大融资货币。