原标题：北京限竞房成交分化加剧 促销未必奏效

曾被猜测可能成为首个“限转共”的限竞房项目佑安府日前打破传言顺利取证销售。据了解，该项目推出的193套房源，去化高达84.5%。这在当前北京去化平均不足四成的限竞房市场显得十分抢眼。事实上，北京限竞房项目供应虽呈井喷之势，但相当一部分的项目陷入销售泥潭。业内人士指出，当前许多限竞楼盘的优惠力度都很大，但并非所有项目都适合通过价格杠杆来撬动市场。总体而言，如不能实现快速去化，此前溢价率超20%的地块都有亏损的可能性。

限竞房成交分化

数月前北京出台的“限转共”政策一度被业内解读为“稀缺位置的限竞房项目最后可能会变更产权”。由此，位于北京二环右安门附近的佑安府项目一度被猜测为最有可能接近被“限转共”的楼盘。

近日首次开盘的佑安府打破传言开盘入市。据有关机构披露的数据显示，该项目首期推出的193套高层产品房源，售出了163套，仅剩下30套未能售出，去化84.5%。这在平均去化率不足四成的北京限竞房市场，可谓十分抢眼。值得注意的是，佑安府的开盘价格为该项目审批的最高限价——83432元/平方米。比该项目销售均价高出近4000元。

对此，业内专家分析，佑安府打出高价还能保证销售业绩主要是得益于项目位居二环周边的有利区位，而且项目紧邻丽泽商务区。即使是8.3万元的最高销售单价也比项目附近的中国玺等周边新住宅项目有着接近3万元的差价。

但并非所有的限竞房项目都有类似幸运。截至当前，北京入市限竞房为31个项目，合计入市18814套房源。仅有少数几家项目实现开盘大比例销售。一些项目甚至惨淡到去化率仅为10%。总体来看，限竞房平均网签水平不到20%，实际签约不到40%。

选房区位因素优先

事实上，限竞房项目成交冰火两重天的原因也有迹可循。

目前来看，区位优势十分关键，成交好的项目多数紧邻城市核心区。从近日北京土地市场刚成交的地块区位来看，五环周边成为限竞房项目供应集中区域，而五环内楼盘的成交显著高于五环外区域。

地产营销人出品人韩乐分析，当前限竞房虽然仍在扩大供应，但优质的地段和底部的价格正在逐渐告别市场。

购房者需求最核心的三个关注点分别是：位置、价格和户型。其中，位置和价格有密切的关联度——位置好的，价格自然更高，但却未必能买得起；总价门槛低的，又相对较远，生活不便。购房者需要在两者之间权衡。

实际上，从这一轮的土地放量也能透视未来市场走势。限竞房向五环外蔓延加速，土地的稀缺造成限竞房进入五环内的可能性越来越小。对此韩乐认为，最好的购房方案是沿着五环买距离最近的、性价比最高的产品。

限竞房是否好卖还与产品设计直接相关。

一位地产代理机构人士分析，当前楼市90平方米小三居产品完全占据市场主流，导致各家项目户型设计雷同，产品供应单调，甚至有些设计过时的产品也入市销售。但消费者对此无疑会用脚投票。例如本次抢手的佑安府也有30套房源未能实现销售，其中要么是户型面积过小的一居，要么是存在缺陷设计的刀把户型。而当前市场上销售看好的项目基本上是实现了通透、全明等元素，且规避了同质化的创新型设计。

促销未必奏效

截止到今天，北京限竞房地块合计入市80个，配建限竞房面积合计773.55万平方米。面对限竞房供应井喷，后续开发商面临的销售难度会越来越大。

值得注意的是，当前许多楼盘优惠力度都很大。但通过价格杠杆来撬动市场的策略也并非适合所有限竞房项目。

中原地产首席分析师张大伟分析，从当初拿地成本上看，目前市场上在售项目溢价率在20%-40%项目有17个，溢价率在10%-20%有14个，24个项目溢价率则在10%以内，而溢价率在40%以上的地块未来降价空间有限。总体而言，如果不能实现快速去化，溢价率超20%的地块大部分都有亏损或者接近亏损的可能性。一些集中供应的板块，如亦庄、北七家、魏善庄等区域随着时间的推移可能面临更多压力。