原标题：“大拆大建”行不通 老城区该如何恢复性修建？

老城区，你该如何恢复性修建？

2017年9月，中共中央、国务院在《北京城市总体规划(2016年-2035年)》批复中指出：“加强老城和‘三山五园’整体保护，老城不能再拆，通过腾退、恢复性修建，做到应保尽保。”

“老城不能再拆”，发出了北京历史文化名城保护的时代强音，针对的是老城之内长期存在的大拆大建问题。但“老城不能再拆”，并不是说将老城封存起来就万事大吉。

游人在北京东城区南锣鼓巷民俗文化景区参观 李欣/摄

针对北京老城长期失养问题，上世纪80年代至今，北京市有关部门做过多种尝试，成效不一，认识不一。

历史街区保护是历史文化名城保护的重中之重、难中之难。不同于文物建筑的保护，历史街区是具有历史价值的活态生活空间，不可避免地会发生房屋的修建、更新，中共中央、国务院在批复中提出的恢复性修建，针对的正是历史街区的这一情形。

恢复性修建并不是要对历史街区进行大规模房地产开发，兴建仿古建筑，亦不是对历史街区用青砖灰瓦搞一场城市化妆运动，做一些表面文章。恢复性修建必先查明老城衰败之因，对症下药。必须思考：老城位于北京城的中心地带，身处黄金宝地，为什么长期失养，得不到有效修护？为什么以房地产开发方式推行的大规模“保护工程”无助于这一问题的解决？只有对这些问题有了清醒认识，才能为恢复性修建找到合理的路径。

孕育了伟大城市形态的中国古代城市生长机制，向我们昭示着方向；二战后经历了城市更新运动的剧痛之后，西方城市收获的经验教训，为我们提供了镜鉴。老城的保护与复兴，离不开生于斯长于斯的民众，离不开支撑社会人格的财产权保护，离不开作为政府本职的公共服务投入，离不开攸关社会稳定的可持续社区营造。

多方参与，统规自建，产权明晰，流水不腐，是看得见的传统，依然保持着强大的生命力。恢复性修建，首先要恢复的就是这样的生长机制。只有这样，才能从根本上推动老城的保护与复兴。

古代城市营造智慧：统规自建，流水不腐

北京明清老城在上世纪50年代之后面临的巨大困境，就是存量建筑的整体性失养。

1952年北京市有关部门的调查显示，北京城区危险房屋为城区旧有房屋的4.9%。到了1990年，老城内三、四、五类房(一般损坏房、严重损坏房和危险房)，达到平房总量的50%左右。此种情形持续发展至今。

以北京老城为代表的中国古代城市，以统一规划著称，其建造实施分工明确。住宅以居民为主体，按照统一的设计导则兴建，生成宏大有序的城市母体建筑群；房屋质量依靠产权人与市场的力量维持，并不需要政府大规模资金投入，形成了“统规自建、流水不腐”的生长机制。

并非随心所欲的“听民作室”

以统一的规划和严格的设计导则为约束、居民自建宅院的“统规自建”方式，进行城市住宅建设，形成和而不同的城市景观与空间秩序，是古代城市营运的重要法则。

北京明清老城的前身——元大都的建设，是先划定标准的住宅用地单位，“诏旧城居民之迁京城者，以赀高及居职者为先，仍定制以地八亩为一分；其或地过八亩及力不能作室者，皆不得冒据，听民作室”。即以8亩地为宅院单位，以居民为主体进行建设。

“听民作室”并不意味着建房者可以随心所欲。中国古代对房屋的造型、体量、装饰等有严格限制。明代《大明令》对职官和庶民住宅明确规定：“房舍并不得施用重栱、重檐，楼房不在重檐之限。职官一品、二品：厅堂七间九架，屋脊许用花样兽吻，梁栋、斗栱、檐桷彩色绘饰，正门三间五架，门绿油及兽面铜环；三品至五品：厅堂五间七架，许用兽吻，梁栋、斗栱、檐桷青碧绘饰，正门三间三架，其门黑油，兽面摆锡环；六品至九品：厅屋三间七架，梁栋止用土黄刷饰，正门一间三架，黑门铁环；庶民所居堂舍，不过三间五架，不用斗栱、彩色雕饰。”《大清律例》沿用之。

这些规定成为住宅设计的导则，在其约束之下，居民可按照各自偏好，因地制宜，各筑其宅。

这样的“统规自建”活动，能够充分发挥各方面积极性，形成风格统一、秩序井然、内蕴丰富而生动的城市景观。

“听民作室”省去了政府在住宅方面的投入，形成协同共建机制，提高了效率。方圆84平方公里的隋大兴城(唐长安城前身)，是人类在工业革命之前建设的最大规模城市，仅用9个月就基本建成。显然，仅靠政府单方面投入是不可能完成这样的建设的。

流水不腐：依靠居民与市场的力量

中国古代对宅主人的权益予以严格保护。居延汉简记曰：“捕律：禁吏毋夜入人庐舍捕人。犯者，其室殴伤之，以毋故入人室律，从事。”《唐律疏议》贼盗条：“诸夜无故入人家者，笞四十。主人登时杀者，勿论。”《大明律》贼盗条：“凡夜无故入人家内者，杖八十。主家登时杀死者，弗论。”《大清律例》沿用之。房屋所有者的权益受到保护，他们才有信心真金白银地修建并保育自己的宅园，兴造世界文化遗产苏州园林那样的建筑。

一般来说，一个家庭到了第三代，随着人口增加、房屋不敷使用，势必分家。这时，可交易的产权、公平的房地产市场能帮助家庭成员分家析产，各置家业，而不会让他们困在老宅中无法脱身，挤成一个大杂院。北京旧时房地产买卖须有中间人介绍，才能签字画押，到官厅办理手续，自有一套行之有效的交易机制，使房屋质量能够在市场流通中不断得到维护，并不需要政府专门投入财力。

也有过经验教训。清代顺治年间曾将北京内城房屋收为旗产，分配给旗人居住，禁止买卖。随着时光推移，旗人因贫富分化而出现大量房屋典当行为，加之城市人口增长造成住房紧张，政府负担沉重，促使旗房不断向私有化、民房化转化。旗房自康熙年间被允许在旗内买卖，雍正年间准许旗人购买官房，乾隆年间实现产权私有，咸丰年间开放旗产买卖。这一过程表明，住房的质量维持与持续供给，政府很难一手支撑，市场这只看不见的手非常重要；明晰而可交易的产权，如同城市的细胞之核，细胞核一旦病变或灭失，城市的肌体就会失去健康。

老城失养的“政策性难题”

中国城市固有的生长机制，在中华人民共和国成立之后得到继承。上世纪50年代初期，政府部门对房地产重新登记，发放房地产所有证。据《北京志·市政卷·房地产志》记载，到1953年底，北京市清查城区及关厢房屋共登记1192397间，其中私房占67.06%。1951年，城市房地产税开征。1954年宪法规定，国家保护公民的合法收入、储蓄、房屋和各种生活资料的所有权。这激发了产权人自我修缮房屋并爱惜其名下资产。

极“左”时期，私房产权遭到冲击，文革后对私房政策的落实经历了较长过程，仍未彻底解决；公房也未得到应有的质量维护与有效管理，住房保障接济不力。在大拆迁预期下，房屋交易停滞，基于房屋财产权的“统规自建、流水不腐”机制失灵，老城房屋陷入整体性失养。目前存在的突出问题包括：

一是经租房问题存在争议，亟待解决。2003年北京市采取有力措施，基本解决了文革遗留的标准租私房问题，但经租房问题悬而未决。1958年北京市对城市私人出租房屋实行经租政策，将城区内15间或建筑面积225平方米以上的出租房屋、郊区10间或120平方米以上的出租房屋，纳入统一经营收租、修缮范围，按月付给房主相当于原租金20%至40%的固定租金。文革发生后的1966年9月，固定租金停止发放，房地产所有权证上交。1958年北京市批准纳入国家经租的，计有5964户房主的199147.5间房屋。由于存在争议，经租房难以上市流通。

应该看到，经租政策是特定历史时期的产物，应以适当方式，妥善解决经租房历史遗留问题。也只有这样，才能明确房屋产权，为建立流水不腐的四合院产权交易租赁机制，创造条件。

二是私有四合院土地使用权属存在争议，需要合理解决。1982年宪法规定“城市土地属于国家所有”之后，国家土地管理局1990年提出“公民对原属自己所有的城市土地应该自然享有使用权”，1995年又在《确定土地所有权和使用权的若干规定》中提出“土地公有制之前，通过购买房屋或土地及租赁土地方式使用私有的土地，土地转为国有后迄今仍继续使用的，可确定现使用者国有土地使用权”。

长期以来，北京市对这类土地的使用权未予确认、登记，相关部门认为其属无偿划拨，在旧城改造中可以无偿收回，而四合院所有人认为当初是连房带院一块儿购买的，理应享有整个院落的土地使用权，以致争议不断。

三是大量直管公房没有得到有效管理，私搭乱建、人户分离、违法转租转借等问题普遍存在。北京市社会科学院2005年发布的《北京城区角落调查》显示，大栅栏地区人户分离现象严重，户在人不在的占常住人口的20%以上，个别社区外迁人口占45%以上。许多房屋并不为户籍人口实际居住使用，或被出租营利，或被长期闲置。一些非产权人在区外拥有第二套住宅之后，通常对危改抱有强烈愿望，因为一拆迁即可将不属于自己的房产变现为补偿款收入私囊。

四是住房保障长期滞后，使拥挤在四合院内的低收入居民得不到及时救济，加剧了大杂院问题。在“先生产、后生活”的计划经济时代，住房供给短缺，四合院住宅承担了过高的居住人口密度；在市场经济时代，住房保障接济不力，四合院内的人口密度得不到有效疏解。

五是长期以来，对老城执行的是拆除改造政策，被划入危改区的房屋产权及户口一律冻结，市场交易停止。未被划入危改区的房屋，在大拆迁背景下，无人敢修，无人敢买。房屋交易租赁停摆，意味着新陈代谢停止，老城不能呼吸，房屋质量急剧恶化。

综上所述，北京老城的房屋衰败与公共政策的缺失深刻关联，称之为“政策性衰败”并不为过。“政策性衰败”需要用政策来治，是推土机无法去除的。应该理解，住宅权利之稳定，乃住宅生命之“源”；住宅市场之公正，乃住宅生命之“流”，一个城市欲“源远流长”，此道不可偏废。