弹房君获悉，继集团副总裁兼北京区域事业部总裁孔鹏上月突然辞职之后，无独有偶, 旭辉北京公司总经理宗鸣也在近期离职，让北京区域的调整变得更加不寻常。加上上海事业部总经理蒋达强，南京区域总经理侯波，旭辉2018年至少有四位区域高管离场。

变的是人，不变的是业绩催命符。2018年11月2日旭辉集团发布的业绩报告显示，2018年前10月旭辉合同销售金额约为人民币1178.6亿元，同比增长49%。至此，旭辉集团完成全年1400亿销售目标的84.19%。

来源：旭辉公告

而对一家千亿房企而言，规模之外的有质量增长才是最终考量。决定成败的除了战略、产品就是人才。市场寒冬，更有赖众志成城。

员工唱离歌，业绩催命符，旭辉怎样度过2018寒冬？

高管变动 裁员瘦身 

旭辉开始开源节流？

“地主家也没有余粮”、“一个萝卜一个坑”。

2018年1月24日，旭辉集团副总裁、上海区域事业部总裁兼海南事业部董事长蒋达强离职加盟弘阳担任集团总裁。

蒋达强2012年加入旭辉，三年时间成为集团副总裁，并在2016年兼任上海区域事业部总裁。上海是旭辉集团的总部所在地，可以想见蒋达强在集团的位置。

关于蒋达强，大众对于他最深的印象，就是自2016年成为旭辉上海掌舵人之后，将上海打造成为旭辉集团十二个事业部中唯一一个销售回款双破150亿的公司，占当年全集团销售额比重近三成。

在蒋达强离开一星期后的2018年2月1日，曾在2017年底传出离职消息的旭辉地产南京区域总经理侯波，离职一事被证实，下一站赴任奥克斯地产总裁，接任者为前龙湖苏州公司总经理李刚。

执掌奥克斯地产后，侯波在接受媒体采访时表示，“这个岗位有更大的挑战，我喜欢挑战”。

2018年11月14日，旭辉集团宣布：“集团副总裁兼北京区域事业部总裁孔鹏先生由于个人原因提出离职，集团尊重其个人决定，接受其辞呈。” 现任集团投资中心副总经理董毅先生，将调任北京，出任北京区域事业部常务副总经理。

据弹房君整理旭辉年报发现，孔鹏接棒旭辉北京后的业绩确实画出了漂亮且悲壮的弧线。

2013年，旭辉北京销售约33亿元，占总销售额21.5%，排名旭辉全国布局城市第二位；2014年-2016年三年，旭辉北京虽未能再达到占集团总销售额20%+的成绩，但依然有12.3%，11.6%以及16.5%。2016年，旭辉北京单程业绩突破百亿达到106亿元，回款率达到80%，近三年复合增长率达到64%，利润率达到20%。

但在北京住宅与商办实行严格限购的2017年，旭辉北京业绩遭遇严重滑铁卢，50.5亿元的业绩占集团1040亿售业绩的4.9%。2018年上半年，由于2017年新获得的土地要到下半年才能入市， 缺少可售货源的旭辉北京上半年仅实现销售额3.5亿元，名列集团披露的25个城市销售额榜单的第22位。

来源：旭辉2017年年报

图：旭辉北京近5年销售业绩情况

孔鹏离职事发突然，表面上看和辖区业绩下滑有关，但同区域另一高管宗鸣的相继离职难免让人猜测是否另有隐情 。

据弹房君了解，近日离职的宗鸣曾任职北京万科，自2016年底加入旭辉北京担任副总，在北京区域负责土拓工作，为旭辉迅速增加了几百亿货值的土地。2017年7月升任北京大区常务副总经理兼北京公司总经理。升职后的宗鸣主管业务口，和北京区域事业部总裁孔鹏在业务分工上界限不清晰，在一定程度上造成了管理的效力低下，直接影响到绩效 。

太相似的现象，让弹房君不免联想起当年旭辉曾发生的有名的“万科帮与绿地帮”事件：

为了销售规模的突破，2012年，旭辉集团挖来曾任万科集团上海公司副总经理的傅明磊担任旭辉集团副总裁、上海区域事业部总经理。2015年，原绿地集团事业二部副总经理周琦嘉加入旭辉。周琦嘉加盟旭辉后，关于万科帮和绿地帮不和的消息屡屡传出。

2015年年末，包括旭辉上海区域事业部总经理傅明磊在内的旭辉上海事业部许多高管开始集体离职。2016年年中，据媒体爆料，旭辉在上海涉及16个项目合计48名营销口中层异动，在一次内部流血冲突之后，旭辉上海区域中层管理者仅剩下个位数。

此外，在傅明磊离职一年多后，旭辉冲击千亿规模的关键时刻，已是旭辉集团副总裁周琦嘉也宣布离职。

明明有了上海公司的前车之鉴，北京公司为何又重蹈覆辙？

古语有言：一山难容二虎。但显然：旭辉在管理上喜欢引入竞争人才，但没有建立起有效的竞争机制，结局就很容易形成内耗和人才的折损。这样的机制，也被称为“狼群文化”。这样的企业文化，有利于激发员工斗志，但也很考验上层管理者的调控智慧。显然，无论几年前的上海事业部还是如今的北京事业部，旭辉玩的都是残酷的管理游戏。

高层动荡有人补位，底层员工貌似没那么好命——年根底下被裁，且不接受任何反驳。

11月16日，相关媒体报道，旭辉开启裁员模式，集团以邮件的形式直接通知员工被辞退，全集团裁员比例达到8%。弹房通过雪球平台转发智通财经链接侧面查证了媒体报道消息的准确性。

来源：雪球

旭辉集团董事长林中在近日一次演讲中明确表态，过去几年，房企日子比较好过，开支标准比较高。最近我们提出缩减开支，不要奢侈，要更加节俭。这也就不难理解旭辉为何在追求规模发展的路上却开始裁员了。

对于旭辉裁员的消息，业内人士分析，当前房地产市场处于调整期，不止旭辉一家，像碧桂园，泰禾，正荣等房企均有裁员状况出现，房企度过寒冬，一切有利于自身继续发展的措施都有可能出现。

降成本 保现金流 

旭辉自有“御冬术”

长跑中的补给站重要，但似乎耐力更重要。

对于旭辉来讲，裁员作为开源节流的方式无可厚非，财务方面也应想好办法度过寒冬。

从业绩上来说，旭辉算是房企中跑的比较快的一员。2017年销售额首破千亿大关，达到1040亿元，相比2016年的530亿增长96.2%。2018年前三季度，旭辉销售业绩已超过去年全年，达到1070.6亿元，十月单月增108亿元，总销售额达到1178.6亿元，在2018年还剩两个月时间完成全年1400亿销售目标的84.19%。按照目前的增长速度，2018年完成销售目标几无悬念。

据说旭辉内部现已达成一个共识：未来是质量决定速度。

“从当下来说，降负债、降库存、降成本，提去化、提质量、提周转以及补短板是短期房企最重要的任务。”这是旭辉集团董事长林中在2018年中国不动产金融年会上对房企短期任务的阐释。

弹房君整理近五年旭辉集团的财务状况时发现，旭辉的负债情况维持在一个较平稳阶段。

数据来源：Wind

林中曾提出，净负债率要降到80%，资产负债率要降到70%，这个行业杠杆率才会比较稳健。显然，旭辉在今后的发展中，仍有一项重要任务，就是降低负债率。

2016年和2018年上半年，旭辉集团的资产负债率均超过80%，不过并未触及85%红线。值得注意的是，截至2018年上半年，旭辉集团总资产平均增长率为47.92%，而总负债平均增长率则过半达到50.19%，总负债增长情况高于总资产。

数据来源：年报、Wind

同时，旭辉集团年报公布的净负债对股本比率2013年曾达到67.60%，但2014-2017四年时间都维持在60%以下，值得注意的是，2018年上半年该数字增至72%，增长较快。

年报显示，2017年旭辉集团的短债经历了一次大的上涨，短期借贷及长期借贷当期到期部分由2016年的44.57亿元增长165.20%至118.20亿元，现金短债比也由2016年的4.56降至2.52，但仍没有太大发展风险。2018年上半年，旭辉集团期末现金余额为358.23亿元，短期借贷及长期借贷当期到期部分为149.66亿元，现金短债比为2.39，发展相对稳健。

数据来源：Wind、年报

值得注意的是，Wind数据显示2018年上半年，旭辉集团经营性现金流量净额-57.07亿元，近五年来首次出现负数，投资活动产生的现金流量净额为-182.65亿元，已连续五年为负。

林中也曾形容企业现金流重要性：现金流比一切东西都重要，没有利润不死人，没有现金流会立马死人。

看来，在林中眼里，银根才是第一位的。

“净负债股本比 = 净负债总额/股东权益×100%

净负债股本比反映了债权人所提供的资金与股东所提供的资金的对比关系，该比率越低，说明企业长期财务状况越好，债权人的权益有保障，该比率一般应小于1.0。”