最高下降1.5万/㎡!这些板块已经撑不住了!

来源:中国网地产 2018-12-06 09:31:08

随着楼市逐渐回归理性,买房人已经告别了凭借冲动买房的时代。“货比三家”再入手,已经成为一种共识。

这直接导致了楼盘的两极分化,倒挂严重的区域一房难求,轻松“日光”。而那些没有实质利好支撑的区域,则是去化惨淡,不得不搞出各种优惠来吸引买房人。尽管还没有楼盘率先降价,但有的板块已经撑不住了。

而这也反映在土拍市场中。据本网不完全统计,在今年土地定价有明显下降的情况下,仍有7个板块地价下降达到了5000元/㎡以上。

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注:1、表中“近期土拍地价”统计时间为该板块今年最近的一次土地拍卖结果;

2、部分板块暂时没有纯宅地出让,故填了商住地块价格以供参考,与纯宅地价格缺乏可比性,故本文不做详细分析。

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同区域宅地最高差价达到1.5万/㎡

值得一提的是,区域限价与政府定价有着很大的关系。在今年的土拍中,不少地块的最高限价本身便于此前区域的地王有一定的价格差距。在加上开发商融资困难、对市场预期下降、现有地块的销售周期等种种因素,都导致会导致土拍地价的下降。

统计显示,位于城南铁心桥的龙湖G41地块楼面价仅13993元/㎡,与区域现地王上海大名城G45地块(楼面价29093元/㎡)的差价,达到15100元/㎡。不仅如此,该地块的成交也非常迅速,仅经过3轮报价便已确定成交。

此外,今年开发商的心理预期也大不如前,甚至有宅地仅一家房企报名。9月份初,雨山路G43地块被招商以底价33.5亿拿下,成交楼面价14123元/㎡。该地块便仅招商一家房企报名,底价成交。

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价格虚高板块正在遭遇滑铁卢

仔细梳理便会发现,地价下降较大的板块都有一个共同点,那就是区域短期内没有实质性利好刺激,也没有长期的、整体统一的规划支撑。

比较典型的便是位于城南的铁心桥、西善桥板块(以下简称两桥板块),虽然出于主城的位置上,但对开发商的吸引力也十分有限。利好方面,两桥板块当前只能依靠软件谷区域、河西南地区的利好辐射。但目前的软件谷、河西南地区仍然处于基建阶段,距离辐射周边地区恐怕还需要很长的一段时间。

不仅土拍预冷,买房人对一个板块的认知和预期,也清晰地反映在楼盘的去化中。前段时间,位于铁心桥区域的禹洲嘉荟星岛首开,现场最高给出22.4万优惠,去化依然十分惨淡。


(图片来源于房产南京)

比较特殊的是位于江浦的雨山路板块,依托于长江五桥即将通车的利好,此前不少人对雨山路板块的未来前景很是期待。截止到目前,板块内已经聚集了保利云禧、金隅紫京叠院、悦风华等多幅2万/㎡+地块。

但是从几家楼盘前期叠墅的开盘情况来看,恐怕还有很长一段时间才能消化。有多幅高价地去化艰难,恐怕多少会使得后期的进驻房企对雨山路心存忌惮。

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地价下降的板块,地王出路在哪里?

随着一批限价房的收官,“地王”们后期会朝什么方向走,也被迫提上议事日程。

近期,桃园世纪销许的下发(均价4.5—5万/㎡),甚至比此前河西中部的价格红线还要高,让一部分人已经看到了限价放开的曙光。

这也不失为现阶段的地王一种出路。在有希望放开限价的前提下,如果没有回款压力,可以耐心等到限价放开。但价格上涨的同时,也要进行产品升级。比如绿城云栖玫瑰园,打造区域稀缺的低密度产品,同时借助品牌优势,产生溢价。

对于有上市压力的楼盘,就只能先采取“贴着成本卖”的销售策略,“低价跑量”,促使现金回流。近期,位于江浦板块的金辉白马云著,已经释放了相关信息,据悉其放风价约在2.8万/㎡左右,仅比地价(23235元/㎡)高出不到5000元/㎡。

而对一些资金周转有困难的楼盘来说,短期内的“跑量”策略恐怕无法实现融资。比如此前的“京奥港未来墅”,在这样的情况下,及早寻找合作伙伴,或者将项目打包出售,也不失为一种策略。

那么,买房人能不能在地价下降较大的板块买房呢?

对一个板块来说,首先要有长期的、比较完善的规划利好,尤其是国家级规划或省级规划,这也代表板块后期的发展潜力;其次,要有一定的刚性利好落地,比如学区、两条及以上的地铁等等。如果这些都没有,那就要谨慎入手。除非有高性价比的项目,比如低价拿地、快速跑量,同时品质也不错的,可以作为保值资产。

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