随着楼市逐渐回归理性，买房人已经告别了凭借冲动买房的时代。“货比三家”再入手，已经成为一种共识。

这直接导致了楼盘的两极分化，倒挂严重的区域一房难求，轻松“日光”。而那些没有实质利好支撑的区域，则是去化惨淡，不得不搞出各种优惠来吸引买房人。尽管还没有楼盘率先降价，但有的板块已经撑不住了。

而这也反映在土拍市场中。据本网不完全统计，在今年土地定价有明显下降的情况下，仍有7个板块地价下降达到了5000元/㎡以上。

注：1、表中“近期土拍地价”统计时间为该板块今年最近的一次土地拍卖结果；

2、部分板块暂时没有纯宅地出让，故填了商住地块价格以供参考，与纯宅地价格缺乏可比性，故本文不做详细分析。

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同区域宅地最高差价达到1.5万/㎡

值得一提的是，区域限价与政府定价有着很大的关系。在今年的土拍中，不少地块的最高限价本身便于此前区域的地王有一定的价格差距。在加上开发商融资困难、对市场预期下降、现有地块的销售周期等种种因素，都导致会导致土拍地价的下降。

统计显示，位于城南铁心桥的龙湖G41地块楼面价仅13993元/㎡，与区域现地王上海大名城G45地块（楼面价29093元/㎡）的差价，达到15100元/㎡。不仅如此，该地块的成交也非常迅速，仅经过3轮报价便已确定成交。

此外，今年开发商的心理预期也大不如前，甚至有宅地仅一家房企报名。9月份初，雨山路G43地块被招商以底价33.5亿拿下，成交楼面价14123元/㎡。该地块便仅招商一家房企报名，底价成交。

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价格虚高板块正在遭遇滑铁卢

仔细梳理便会发现，地价下降较大的板块都有一个共同点，那就是区域短期内没有实质性利好刺激，也没有长期的、整体统一的规划支撑。

比较典型的便是位于城南的铁心桥、西善桥板块（以下简称两桥板块），虽然出于主城的位置上，但对开发商的吸引力也十分有限。利好方面，两桥板块当前只能依靠软件谷区域、河西南地区的利好辐射。但目前的软件谷、河西南地区仍然处于基建阶段，距离辐射周边地区恐怕还需要很长的一段时间。

不仅土拍预冷，买房人对一个板块的认知和预期，也清晰地反映在楼盘的去化中。前段时间，位于铁心桥区域的禹洲嘉荟星岛首开，现场最高给出22.4万优惠，去化依然十分惨淡。

（图片来源于房产南京）

比较特殊的是位于江浦的雨山路板块，依托于长江五桥即将通车的利好，此前不少人对雨山路板块的未来前景很是期待。截止到目前，板块内已经聚集了保利云禧、金隅紫京叠院、悦风华等多幅2万/㎡+地块。

但是从几家楼盘前期叠墅的开盘情况来看，恐怕还有很长一段时间才能消化。有多幅高价地去化艰难，恐怕多少会使得后期的进驻房企对雨山路心存忌惮。

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地价下降的板块，地王出路在哪里？

随着一批限价房的收官，“地王”们后期会朝什么方向走，也被迫提上议事日程。

近期，桃园世纪销许的下发（均价4.5—5万/㎡），甚至比此前河西中部的价格红线还要高，让一部分人已经看到了限价放开的曙光。

这也不失为现阶段的地王一种出路。在有希望放开限价的前提下，如果没有回款压力，可以耐心等到限价放开。但价格上涨的同时，也要进行产品升级。比如绿城云栖玫瑰园，打造区域稀缺的低密度产品，同时借助品牌优势，产生溢价。

对于有上市压力的楼盘，就只能先采取“贴着成本卖”的销售策略，“低价跑量”，促使现金回流。近期，位于江浦板块的金辉白马云著，已经释放了相关信息，据悉其放风价约在2.8万/㎡左右，仅比地价（23235元/㎡）高出不到5000元/㎡。

而对一些资金周转有困难的楼盘来说，短期内的“跑量”策略恐怕无法实现融资。比如此前的“京奥港未来墅”，在这样的情况下，及早寻找合作伙伴，或者将项目打包出售，也不失为一种策略。

那么，买房人能不能在地价下降较大的板块买房呢？

对一个板块来说，首先要有长期的、比较完善的规划利好，尤其是国家级规划或省级规划，这也代表板块后期的发展潜力；其次，要有一定的刚性利好落地，比如学区、两条及以上的地铁等等。如果这些都没有，那就要谨慎入手。除非有高性价比的项目，比如低价拿地、快速跑量，同时品质也不错的，可以作为保值资产。