原标题：房地产行业集中度再提升 多元化业务形态逐步确立

进入2018年最后一个月，房企今年的业绩“竞赛”也接近尾声。尽管行业面临调控持续进行、融资渠道收紧、回款压力大等一系列问题，年内房企销售额仍在不断刷新。

根据中国指数研究院发布的中国房地产企业销售业绩前100排名，2018年1~11月，前100名房企销售额稳步增长，销售额破千亿元房企增至26家，前100名门槛升至236.3亿元。其中，房企梯队分化明显，市场集中度进一步加大，碧桂园、万科和恒大“三巨头”独占鳌头，销售额均超5000亿元。前10强房企的销售总额达36691.6亿元，占据市场4成份额。

在2018年房地产行业坚持“房住不炒”总基调下，中小型房企角逐态势趋于白热化。其中，较多沿用传统“高杠杆”模式发展的房企在资金面上捉襟见肘，正面临着资金大考。为了顺利融资，一些房企不惜售卖股权、出让项目，多渠道“补血”。

行业集中度持续提升

近年来，房地产行业集中度提升一直是市场常态之一。数据显示，排名前3的企业销售额均值为5841.7亿元，同比增长率均值为18.7%；1000~5000亿元的企业共23家，销售额均值为1725.3亿元，同比增长率均值达到58.3%，其中，融信、蓝光发展两家企业11月首次跨入千亿元阵营。

截至11月末，有近10家房企已经提前完成了全年业绩目标。但由于年末市场仍然低迷，企业新推项目去化率普遍不及预期，仍可能有不少企业无法完成全年目标。

在拿地金额方面，前10名企业1~11月拿地总金额达7609亿元，占前50名企业的42.7%，较1~10月占比下降1.6个百分点。龙头房企在土地市场的优势凸显，万科、碧桂园、保利位列榜单前三。其中，万科以1250亿元拿地金额位居榜首，碧桂园以1200亿元位列第二，保利以926亿元稳居第三位，3家房企的拿地金额均超900亿元。

从城市排行榜来看，房企仍将一二线城市作为拿地重点，部分城市土地成交放缓。2018年1~11月，全国土地成交金额前10名城市总计成交12023亿元，同比下降10%，降幅与1~10月相比收窄1个百分点；规划建筑面积前10名城市成交29072万平方米，同比增长14%，增速较1~10月上升1个百分点。

限地价、限房价、竞自持、竞配建、共有产权用地等成为热点城市推地的重要要求，对于企业来说，这些限制条件对项目盈利和周转带来一定压力，且对企业资金实力提出了更高的要求。

在行业集中度提升的大潮下，房企纷纷调整舵头或进行调整。据不完全统计，2018年1~10月，已有7家房企因转型或重组而“消失”在房地产行业的排行榜中，如宝能、银亿正在转型汽车制造业。此外，近10家房企因资金链断裂宣告破产，其中，大部分来自热点省市，其中重庆4家、安徽2家、广州1家。

安居客首席分析师张波分析认为，预计2019年房地产行业规模化趋势仍将持续，中小型房企因融资困难、资金链承压，或面临生死考验。

与此同时，在房地产行业风向持续趋冷的走势下，诸多房企掀起一场“去地产化”风潮。11月29日，中国奥园（03883.HK）公告，公司名称正式由“中国奥园地产集团股份有限公司”更改为“中国奥园集团股份有限公司”。

此前，恒大地产更名为恒大中国、时代地产更名为时代中国、龙湖地产更名为龙湖集团、远洋地产更名为远洋集团、万科多个城市子公司房企争相抹去“房地产”字样，房企弱化地产开发主业的色彩，反映了企业在转型升级、准备多元化跨界业务拓展运营的趋势。

多渠道融资“补血”

一方面，大中型房企去地产化，寻找发展新动能，开拓业务新边界，“由表及里”多元化发展；另一方面，小型房企选择和大中型房企合作开发或被并购等方式，继续生存或离场。

临近年终，众多房企集中发债，多渠道融资以稳定现金流。此前，房企为解决资金问题，各显神通，第三季度房企纷纷融资解渴的消息也不断传来。根据Wind数据及企业公告初步统计，1~11月，房企共发行资产证券化产品154只，融资总额1725.1亿元，同比增长56.1%，其中，11月，房企共发行资产证券化产品16只，融资总额147.4亿元，环比增幅超100%。

11月29日早间，融创中国拟额外发行美元优先票据，并与2020年到期的4亿美元8.625%优先票据（今年7月27日发行）合并组成单一系列。同日，阳光100拟发行1.7亿美元于2021年到期的优先票据，年利率10.50%。

11月28日，弘阳地产（01996.HK）宣布拟发行于2020年12月3日到期、本金总额为1.8亿美元的优先票据，年利率为13.5%。这是弘阳地产在今年7月上市以来首次发行美元债，弘阳地产拟将该笔款项用于为现有债务再融资，并用于一般企业用途，这被业内人士视作企业解决现金流的举措。此外，保利、龙湖、阳光城等房企也于近期发行公司债并获得批复。

“首先，央行降准政策令货币环境变得相对宽松，无论是银行贷款还是其他金融机构都会予以体现。其次，临近年底，房企拿地的机会增加，随着供地规模不断扩大，房企积极拿地的意愿扩大，必须积极融资。”对于近期房企加速发债融资的原因，易居房地产研究院总监严跃进认为，房地产销售行情虽然下行，但并未完全遇冷，企业融资体现了房企对2019年市场的继续关注。

然而，也有声音指出，此轮融资潮主要是因为楼市销售逐渐放缓，面临回款难问题。同时，由于前期投资过度，资金需求旺盛，导致房企增加融资的诉求明显上升。随着信贷市场的调控持续，房企在其他渠道融资的需求持续大涨。

中原地产首席分析师张大伟强调，2018年第四季度，房企最重要的工作将是融资。尽管房企融资需求迫切，但随着监管层严控银行信贷和信托资金违规进入房地产市场，房企融资成本明显上升，房企融资难度越来越大。

值得注意的是，在房企债券融资金额暴涨的同时，主营业务在中国大陆的房企总的融资规模却在减少，而融资成本明显增加。58安居客房产研究院监测数据显示，今年以来，房企的融资压力明显大于去年，1~9月销售金额前50名的房企融资成本同比去年平均提升了1个百分点，融资金额同比去年则收窄了近3成。