发债成本一再提高,这个年关房企还撑得住吗?

来源:新京报 2018-11-12 11:55:20

在这个双11购物狂欢节,房企没有像以往一样视而不见,而是抓住今年最后的促销机会,抢收业绩,回笼资金,毕竟靠发公司债的日子不好过。随着发债门槛一再提高,房企发债屡遭中止甚至终止,顺利通关者,则面临利率持续上行。有业内人士认为今年利率同比去年大约上涨10%,而境外发债的利率更是高企。为熬过年关,有的房企追着利率跑,有的借双11加速回款。

新债、旧债利率并肩上行

进入第四季度,在通过销售回款增长乏力的情况下,房企扎堆融资,包括碧桂园万科恒大阳光城华侨城等在内的多家房企披露了公司债等融资信息,规模从几亿到上百亿不等,主要用于项目开发、补充流动资金及发新债偿旧债等。

不过,今年房企的发债门槛正在提高,不少公司债的状态更新为“中止”甚至“终止”。房企发债不容易还体现在融资成本上。11月8日,泛海控股发布公告称,将2015年公司债后两年票面利率上调2.15%至7.50%,也就是在债券存续期的第3年末,发行人选择上调本期债券票面利率,前3年票面利率为5.35%。

而近期主动上调利率的不止这一家。10月22日,绿地在2015年公司债券(第一期)品种二进行回售登记时,将债券票面利率由3.80%上调至6.80%,时间为2年。

房企主动调高利率表面是按约定行使调整票面利率选择权,其实是为了应对利率上涨的现实,调整利率吸引投资者继续持有债券。否则就只能用新债补旧债,而发新债的利率也不低。

10月26日,万科披露了20亿元住房租赁专项公司债券(第二期),票面利率为4.18%。而在8月9日,万科完成了债券首期15亿元发行规模,当期票面利率4.05%。两个多月的时间,上调了0.13%。

据克尔瑞研究中心的数据显示,9月房企平均融资成本升至6.91%,达到去年下半年以来的最高值,房企融资成本整体还是呈上升趋势。

11月8日在中国不动产金融年会上,阳光城集团执行副总裁吴建斌表示,今年融资成本上升得非常快。去年,阳光城平均融资成本是7.08%,相对房地产同行来讲稍微高一点,但也算比较低的,但今年同期上升了大约10%。最近,有些房企在境外发债,融资成本高达13%。

融资成本高低有别

因为房企纷纷发债应对融资困境。据Wind数据统计,10月份房企国内信用债发行规模达325亿元,同比增幅超90%。而发债数量增多,也是房企受阻的原因之一。不过,不是所有的房企都会受到这么大的影响。

据天风证券行业报告分析认为,2018年前三季度,龙头和大型房企的融资优势日趋明显。而中信证券为了横向对比行业的融资成本走势,选取了19家上市公司作为样本,按其股东属性分为四组,以保利、中海为代表的国有企业,以万科绿城为代表的混合所有制企业 ,以碧桂园融创为代表的大型民企,以泰禾阳光城为代表的其他民企。相比之下,国有龙头企业及混合所有制龙头企业受此影响较小,大型民企及其他民企融资成本有上升趋势。

新京报记者统计发现,从10月份以来,典型房企融资成本介于3%-9%之间,其中5%以下属于低利率,而7%左右算是较高的利率。

10月26日,碧桂园全资子公司发行的债券规模为30亿元,最终票面利率为6.80%。此前的10月22日,阳光城披露了2018年公开发行债券(第一期)结果,11亿元公司债券面利率为7.50%。

10月24日,泰禾被获准公开发行总额不超过26亿元公司债券,而在其9月发行的15亿元第二期公司债券的票面利率则为7.50%,估计本次发行的公司债券利率也不会太低。而在同一天(10月24日),新城控股发布公告称,将于近期公开发行2018年公司债券(第一期),规模达21.6亿元。票面利率询价区间为6.50%%-7.80%。

相比之下,中海、中粮地产等因为背靠国企的背景,利率低了不少。11月1日,中粮地产发行2018年度第三期中期票据,总额12亿元,票面利率为4.45%。当时中粮地产相关人士表示,本次发行中期票据的利率远低于同等级别的房企,降低了公司融资成本。

而在10月22日,越秀地产下属公司完成两笔共15亿元票据的发行,利率分别为4.24%及4.25%。同一天(10月22日),中海地产成功发行2018年第一期公司债券,发行规模为35亿元,票面利率为4.00%。中海地产此次发债不仅融资规模大,最令人羡幕的是利率足够低。

随着境内融资愈发困难,一部分房企开始转向境外融资。不过,境外融资利率相对较高。10月31日,中国恒大发布公告称,拟在境外发行三笔美元优先票据。这三笔票据共准备筹措资金18亿美元,而其中年利率最高一笔可达13.75%。根据Wind统计,美元债券利率最高的为毅德国际于2015年12月在新加坡交易所发行的2.9亿美元3年期美元债,票面利率13.75%。如果中国恒大发行成功,年利率势必将与毅德国际并列第一。

大型房企负债高,放缓拿地、积极促销

也许是因为中小房企融资难,或者是规模扩张处于停滞,天风证券行业分析报告显示:“小型房企的负债率低,而大型房企的隐性负债多。从货币资金额对短期有息债务的覆盖倍数来看,截至三季度,龙头和中小房企较安全,均超过了一倍 ,大型房企则只有0.79倍。”

“目前资金压力不断加大,是很多房企的共识,这也要求房企主动降低资金风险,一方面是放缓拿地节奏和积极促销,另一方面是积极寻找新的融资渠道。”易居研究院智库中心研究总监严跃进这样认为。

另有业内人士则表示,现在最重要的是靠销售回款来内生增长。天风证券行业分析报告显示,目前,龙头房企靠回款内生增长,而一般大型房企则要依赖杠杆扩张。销售回款和借贷是当前房企最主要的两大现金流入来源。销售回款占到现金流入的55.5%,而筹资活动占比达到37.8%。

当前,房企业在销售回款、融资两方面都要硬。“对于龙头房企而言,内生现金流和外部融资优势突出,更有能力安全度过下行周期。部分龙头房企甚至有望充分利用行业的并购红利,进一步扩大规模,提升行业集中度。”严跃进表示,对于部分中小房企来说,应该主动去化解资金压力,否则会面临被并购的风险。

阳光城集团执行副总裁吴建斌表示:“在融资方面,虽然高层决策们关了一扇门,但是同时开了若干个窗。我们把融资工具总结为18般武艺、33个工具。关键是工具在什么时候有用,而且做到极致。”

“目前,房企融资压力和宏观环境有差异,实际上当前宏观环境是积极降资金成本,但房企的融资压力依然较大,所以才会去发债。”严跃进这样表示。

不过,从银行近期的声音来看,似乎民企的融资新机遇已经在路上。10月22日央行网站消息显示,下一阶段将积极运用多种货币信贷政策工具,推动债券市场品种创新,畅通金融服务实体经济传导机制,提高民营企业金融可及性。

银保监会主席郭树清在11月9日公开表示,初步考虑对民营企业的贷款要实现“一二五”的目标,即在新增的公司类贷款中,大型银行对民营企业的贷款不低于1/3,中小型银行不低于2/3,争取3年以后,银行业对民营企业的贷款占新增公司类贷款的比例不低于50%。

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随着发债门槛提高,房企发债屡遭中止甚至终止,能顺利通关者,则面临利率持续上行。据克尔瑞研究中心的数据显示,9月房企平均融资成本升至6.91%,达到去年下半年以来的最高值,而且还继续呈上升趋势。
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