原标题：十月住宅成交七成是刚需

十月住宅成交刚需为主

莞城楼盘

楼市调控持续严厉，成交下滑，10月“旺季不旺”，市场回归至刚性自住需求。在10月住宅成交当中，有七成是面积在70~120平方米的刚需型住宅；与此同时，144平方米以下的小别墅也因迎合了有改善住房需求的购房者意愿而热销。而商业公寓虽然降价促销明显，但也是供应和需求双双同比下滑。

刚需自住

住宅成交主要集中在70~120平方米刚需产品上

东莞中原战略研究中心统计数据显示，10月市场成交主力仍集中在70~120平方米刚需产品上，成交占比约73%，环比上升2%，同时创近5个月新高。

另外，随着二孩政策放开致使家庭结构的转变、四房及以上需求递增等情况下，改善需求依然较大，10月首次改善(约120~144平方米)户型成交比例小幅回落至20%，但仍处较高位水平。

在供应方面，10月住宅供应量为近三年同期新低。

东莞中原战略研究中心监测数据显示，10月东莞住宅供应57.57万平方米，环比上升19.51%，同比下降22.98%，10月供应显著放量，但与同期相比，为近三年同期新低；此外，10月住宅成交38.41万平方米，环比下降8.53%，同比下降24.91%。

优房超·瑞城搜也表示，东莞房地产住宅市场购房需求主要是刚需产品，一方面是二孩政策放开后对于改善型产品的需求仍需时间来释放；另一方面是大户型总价高，去货速度普遍较慢。

“旺季不旺” 市场观望氛围浓郁

“银十” 作为传统的销售旺季，房企纷纷加大出货力度冲刺全年业绩，推动整体供应放量回升。但受到楼市调控政策及银根的持续收紧影响，市场观望情绪加重，成交热度下滑，成交量始终徘徊在年内的中低位水平，同时亦为近三年同期新低。

此外，根据东莞中原CCES监控的来访数据显示，“银十”成色不足，10月楼市来访量较9月出现小幅缩水，更是近三年同期新低。主要是楼市调控预期收紧，楼市整体热度偏低，置业客户仍处于观望的状态，同时房企的大型营销活动少，市场关注度低，楼市来访量偏低。

从以刚性和改善需求为主的洋房市场来看，10月东莞洋房供应约49万平方米，环比上升48.84%，同比下降27.76%，成交约33万平方米，环比和同比分别下降7.49%和33.17%，尽管10月为传统旺季，开发商放量入市，但市场成交依然低下，显示出市场持续严控下，房贷利率居高不下，购房积极性依然低下。

改善需求

改善需求入市 小别墅成交占比近五成

10月东莞全市别墅供应441套，环比大涨125%，同比上涨6%，开发商冲量入市，创下近三年供应新高，其中包括万科大中江南院子、城建御河湾等项目；10月全市别墅成交251套，环比下滑17%，同比上涨179%，尽管环比有所下降，但仍处年内月度成交的第三高位，主要由于144平方米以下经济型别墅集中成交促成。东莞中原战略研究中心介绍，由于皇马郦宫别墅多套集中低价签约，拉低整体价格，10月别墅成交均价为21885元/平方米，环比下降9%，同比上涨8%。

记者发现，10月入市和成交别墅以小别墅为主。东莞中原战略研究中心统计的数据也显示，从别墅成交结构来看，从9月起，144平方米以下别墅成交突出，超过144~200平方米别墅的占比成为最热销产品，10月该面积段小别墅成交再度上升，成交占比约47%，对比9月上升9个百分点。另外144~200平方米别墅成交占比缩小至19%， 300~400平方米别墅占比因个盘成交有所回升，其余面积段别墅产品成交占比均低至10%以下。