原标题：东莞楼市“银十”成色不足

上月，东莞过半镇区住宅成交量出现下滑的情况。图为东莞凤岗一楼盘的销售人员在向市民介绍项目详情。

一般而言，“金九银十”是一年当中的置业旺季，也是楼市的重要节点。但是在种种因素制约之下，东莞楼市“金九”有些平淡，“银十”也显得成色不足，均没有达到往年旺季水平。受调控政策持续及银根不断收紧影响，购房成本上升，10月东莞楼市观望情绪依旧，买卖双方对市场都比较谨慎。

展望年底，在“现金为王”逐步成为共识、开发商为回笼资金加大促销力度的情况下，商品房定价有望回归市场价或低于市场预期，业内人士预计接下来东莞楼市成交有望渐趋活跃。

推售“特价盘”成主流营销方式

合富研究院统计数据显示，10月东莞楼市供需同比双降，成交继续放缓。今年前10个月，东莞一手住宅供应387万平方米，同比减少22%，网签面积381万平方米，同比减少13%，网签均价17232元/平方米，同比略涨5%。

其中10月东莞一手住宅供应57.6万平方米，同比减少23%，网签面积38.2万平方米，同比减少25%。

从区域来看，10月住宅供应集中度很高，各个片区分化明显，其中滨海湾片区和主城区表现突出。从网签数据来看，同样也以滨海湾片区、泛城区为主，其中沙田、虎门和东城签约套数位列前三。

业内人士认为，对于购房者来说，房贷利率上浮幅度仍高，供房压力较大，因此不少人推迟了购房计划。

10月网传房贷利率下调，而东莞中原向东莞多家银行核实得知，短期内东莞多家银行贷款利率暂未作调整，更未见下调现象。

“首套房贷利率上浮幅度依然在20%—30%，二套房贷利率上浮25%—40%，几乎全部银行持续实行‘三价合一’政策，银行放款速度也未见明显提速。”该研究机构负责人告诉记者。

在银根持续收紧之下，开发商开始通过各种营销手段来增加成交量。国庆长假以来，“特价盘”成为东莞楼市的主流营销方式。其中，10月初寮步某项目推出17600元/平方米起特价洋房清盘、南城某项目推公寓“一口价”清盘、厚街某项目推出30套特惠单位、石碣某项目推出60套特价房大促销；10月底，樟木头某盘推出“一口价房源”、常平某盘特价房源11088元/平方米起等。与市场价格相比，特价房价格相对优惠。

10月底，还有部分开发商打出“上车盘”的标语，部分刚需新盘开盘价格回归至1.4万元—1.6万元/平方米，市场定价渐趋理性。

研究机构人士分析表示，下半年以来东莞购房者观望情绪愈加浓厚，房企迫于年度业绩压力，10月份有不少项目持续推出“特价房”活动，预计这一举措仍会持续。

业内人士介绍，“个别项目因入市价格合理，来访量及去化率较好，但实际上市场多数项目来访去化情况不尽如人意。在市场来访人气不足的情况下，不少项目只好通过持续推出特价房活动，增加客户来访量，以价换量加快资金回笼速度。”

滨海湾片区和中心城区成热点区域

从片区来看，10月滨海湾片区及中心城区供应显著放量，供应合计43.05万平方米，占全市75%。“银十”期间，两大片区均有新盘集中供应上市，带动整体供应放量走高。

与此同时，水乡片区供应缩水明显，仅供应了40套别墅，共计0.72万平方米，环比下滑83.89%。主要是因为水乡片区土地供应偏紧且地块大多为近一年内成交，受报批及工期的时间限制，导致新盘入市量少，供应量较低。

成交方面，受供应放量影响，10月滨海湾片区及中心城区成为成交热点区域。业内人士分析认为，片区内新盘入市较多，且多为刚需产品，定价相对合理，在一定程度上刺激了客户的置业需求，带动成交热度回升。

从成交面积来看，全市超13个镇街成交量环比上升。其中，长安镇增幅最大，主要是由于鼎峰悦境集中签约，带动区域量价齐升。

东城以4.24万平方米的签约面积排名全市首位，主要是由于万科皇马郦宫单盘集中签约180套，桥头以2.57万平方米的签约面积紧随其后。另外，2018年10月东莞商品住宅均价为18511元/平方米，共计11个镇街（园区）均价超过2万元。

值得关注的是，今年“银十”期间，有过半镇区成交量出现环比下滑的情况，全市仅13个镇区成交过万平方米。

由于近期市场交投热度偏低，去化速度放缓，各镇街去化周期延长。全市共计15个镇街去化周期大于12个月，11个镇街处于6—12个月之间，7个镇区小于6个月。其中，临深片区各镇街仍普遍处于高库存的状态。