报告:库存45个月以来首次显著攀升 四季度将重返上行通道

来源:中国网地产 2018-10-26 17:32:05

据26日易居研究院发布的9月份库存数据显示,在过去9月份库存持续环比下跌的态势下,9月份库存首次出现反弹;存销比当前为9.2个月的水平,即在9个月历史低位水平上小幅反弹。此外,易居研究院预测,住宅库存规模或有继续攀升的可能。

百城库存9个月后首次环比反弹

截至2018年9月底,易居研究院监测的100个城市新建商品住宅库存总量为43488万平方米,环比增长2.9%,同比减少5.5%。观察历史数据,2015年1月份以来全国100城库存规模就呈现出持续性的下跌态势,中间个别月份虽有反弹,但下跌的趋势不改。而今年9月份库存规模明显增长,属于首次显著攀升的态势。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,这意味着,库存走势迎来拐点,四季度将重返上行通道。

图1  100城新建商品住宅库存面积

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数据来源:各地官方房地产信息网、CRIC、易居研究院

从城市分类来看,截至9月底,一、二、三四线100个城市新建商品住宅库存总量分别为2378、22218和18892万平方米,环比增幅分别为3.9%、2.4%和3.4%,同比增幅分别为7.2%、-9.2%和-2.3%。从同比增幅数据看,一线城市在连续34个月库存同比下跌后,6月份首次出现同比正增长态势,7-9月份继续同比正增长。严跃进称,这意味着一线城市正进入补库存阶段。而二线城市、三四线城市虽然继续同比下跌,但跌幅是在持续收窄的。

图2  一、二、三四线城市新建商品住宅库存面积

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数据来源:各地官方房地产信息网、CRIC、易居研究院

从具体城市来看,9月100个城市中,有38个城市库存出现了同比增长现象。其中合肥、惠州和镇江3个城市的库存上升幅度较大,同比增幅分别达到78%、48%和47%。部分城市库存规模较高,或存在已成交但未网签的交易现象。同时,100个城市中,有62个城市的库存出现了同比下滑态势,其中大连、安庆和深圳的同比跌幅较大,跌幅分别为43%、35%和35%。

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9月份首次出现供大于求态势

根据易居研究院监测的数据显示,2018年9月份,100个城市新建商品住宅月度新批准预售面积为5608万平方米,环比增长25.7%,同比增长22.2%。总体上看,9月份房企推盘节奏明显加快,为历史第二高水平。其中2016年4月份新批准预售面积为5612万平方米,为历史最高水平。

严跃进表示,总体上看,到了9月份很多房企有追赶年度业绩的意愿,地方政府在预售证发放方面也加快了节奏,这使得新增供应表现活跃。而从购房者的角度看,近期房源可选的机会也在增加。

图3  100城商品住宅新批准预售面积

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数据来源:各地官方房地产信息网、CRIC、易居研究院

2018年9月份,100个城市新建商品住宅成交量为4379万平方米,环比减少4.2%,同比增长6.8%。总体上看,9月份市场走势弱于预期,“金九”成色不足,进而也倒逼房企积极降价。

图4  100城新建商品住宅成交面积

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数据来源:各地官方房地产信息网、CRIC、易居研究院

2018年9月份,100个城市新建商品住宅供应量为5608万平方米,而成交量为4379万平方米。在过去连续9个月出现供小于求的态势基础上,9月份首次出现供大于求态势。而且对比历史数据,9月份供大于求的矛盾是最尖锐的。房企重新面临去库存的较大压力。

图5  100城新建商品住宅月度供求关系

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数据来源:各地官方房地产信息网、CRIC、易居研究院

存销比将走出历史底部 新房库存仅用9个月就可以消化完

2018年9月份,100个城市新建商品住宅存销比即库存去化周期为9.2个月,这也意味着市场仅需9.2个月的时间就能消化完这些库存,该数值相比8月份9.0个月有所反弹。类似反弹或也说明,存销比正开始走出历史低位水平,即在9个月历史低位水平上小幅反弹。

图6  100城新建商品住宅存销比走势

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数据来源:各地官方房地产信息网、CRIC、易居研究院

2018年9月份,一、二、三四线100个城市新建商品住宅存销比分别为11.5、9.0和9.1个月。相比8月份11.9、8.9和8.9个月的数值,一线城市存销比有所收窄,而二线、三四线城市则有所扩大。

横向对比看,今年三四线城市的存销比下跌较为明显。观察历史数据,2014年下半年三四线城市积极推进棚改政策,去库存周期指标反应迅速,从高位水平显著且持续下滑,即从2014年7月25个月的历史高位水平下滑到当前9个月的历史底部水平。2018年下半年三四线城市的棚改政策会略有调整,尤其是商品住宅库存不足、房价上涨压力大的城市会面临更多调整。基于此类政策判断,严跃进认为,三四线城市的存销比探底已基本完成,四季度将面临反弹的可能。

图7  一、二、三四线城市新建商品住宅存销比走势

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数据来源:各地官方房地产信息网、CRIC、易居研究院

经历了本轮去库存政策消化期,可以看出,各个城市的存销比数值差异较大。100个城市中,有18个城市的存销比大于16个月,此类城市去库存压力依然较大;有17个城市的存销比位于12-16个月之间,此类城市的去库存周期相对适中;有65个城市的存销比小于12个月,此类城市的去库存周期相对偏小。

在此类城市中,有部分城市的存销比数据相对偏高,比如说香河和厦门等。其中对于厦门市场来说,市场交易表现一般,所以也在一定程度上使得其房价跌幅相对大。

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四季度预计住宅库存将增加

2018年9月全国百城库存数据出现上涨,说明供给规模较大,而市场去化效果一般。库存走势也使得房企营销压力增大,进而会更加依赖以价换量的策略。当然从另一方面看,库存规模增加,一定程度上也解决了当前城市库存不足和缺货的状态,同时也增加了购房者议价的空间。

严跃进分析称,到了第四季度,预计各地预售证发放节奏依然会加快,供应规模依然会放量。而市场观望情绪近期还比较浓厚,市场交易难言明显反弹。所以住宅库存规模或有继续攀升的可能。此类库存走势将继续倒逼房企主动降价,以加快可售项目的去化速度和年度销售目标的完成。

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过去9月份库存持续环比下跌的态势下,9月份库存首次出现反弹。
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