楼市渐入慢行道,刚需迎来窗口期

来源:南京日报 2018-10-26 11:51:32

10月20日,国家统计局发布9月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况显示,一线城市新房和二手房全面降温,4个一线城市新建商品住宅销售价格由上月上涨0.3%转为下降0.1%,二手住宅销售价格由上月持平转为下降0.1%。作为二线城市的南京,9月新房价格环比上涨0.4%。业内人士表示,尽管如此,这一数据并不代表楼市回暖,相反,作为楼市风向标的二手房市场最近出现了下滑态势。

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“未售完”成楼市常态。图为力标赞城项目效果图 来源南京日报

楼市低迷 新房产品出现“减配”

经历了销售惨淡的“金九银十”之后,期待调控政策可能有所松动的房企也渐渐打消了念头。 

据网上房地产数据显示,截至10月23日,南京楼市共认购商品住宅7701套,成交2232套(不含溧水、高淳和都市圈),日均认购335套、成交97套。加上9月新房成交量,今年“金九银十”仅成交4902套,还不到去年同期的一半。 

据诸葛找房相关数据显示,10月以来发放销许13个,开盘23次,而9月销许发放41次,开盘达到37次。截至目前,10月以来的23次开盘中,“未售完”成为市场常态。(不排除数据上传的延迟性)。 

在政策收紧、销售下滑的态势下,房企们不得不面对“缺钱”的窘境,资金危机、债务危机的考验。有部分房企为了保证利润开始在产品本身上“做文章”。近日,南京市场上也出现房地产项目遭遇业主维权的风波,其中不少投诉事件都与“项目交付品质出现问题”、“装修减配”有关。 

有报道称,今年以来全国有近50个楼盘被爆出质量问题,遍及北京、成都、长沙、青岛等多个城市。行业分析师认为,房地产市场受政策调控影响整体低迷,房企追求低成本导致装修质量较差,难以获得购房人认可。刚需购房人也可考虑质量、配套看得见的现房房源或者二手房产品。 

观望情绪浓 二手房议价空间变大

从二手房来看,据南京网上房地产统计数据显示,9月二手房成交5622套,比上月的6956套下降了1334套,环比上月成交量降幅约两成。此外,一些业主开始自降挂牌价。例如,龙江的龙凤玫瑰园小区一套157房源的业主主动向房屋中介公司提出了降价,由原来的740万调至725万;一套万达广场附近的万和源居135的中高层房源挂牌价仅490万,据了解这一价格低于市场价近50万。 

此外,全国范围内不少城市的二手房市场都出现明显降温,从二手房挂牌价涨幅上看,只有部分二三线城市还有一定上涨,例如长春、昆明、昆山、呼和浩特、包头等。 

中介经纪人透露,目前二手房成交量确实有所下滑,客户来访量也较前期有所减少。总的来说,近期出现降价房源的原因,有些是业主有急售的需要,还有一些是由于原本的挂牌价就高于市场成交价。从片区来看,南京老城区的二手房价格较为稳健,尤其是部分老旧小区出新后,由于其周边配套较为完善,反而受到一些购房人的青睐。 

有业内人士告诉记者,今年三季度以来,二手房成交量一直比较稳定,虽然有下降,但总体来说降幅不大,是一个缓慢下调的过程。截止到昨天,10月份的成交量只有3154套。不过这也跟国庆长假二手房无备案数据有关。“目前,刚需购房者选择面比较广,议价空间也逐渐变大。购房人可以观望着,或许最近还会有一些房源降价。”该人士补充道。 

租赁市场规范化 租金逐渐下滑

在政策加持下,长租产品涌现,一些年轻的置业者也开始考虑租房,不少开发商也转投做租赁行业。一时间,租赁市场成为“新蓝海”。此前,部分企业为了获得高利润,导致租赁行业不规范的现象屡有发生,例如高价收购租赁房源致使租金上涨等等。近期,部分城市推出了租房有关指导意见,一系列调控后,热点城市租金开始出现下滑迹象。 

据了解,蛋壳公寓从9月开始打出了一系列广告语,如 “指定房源首月0租金”、 “首月立减1000元,第二至五月每月返现600元”等等。 

10月21日,据北京市房地产中介行业协会公布的最新数据显示,环比9月,北京住房租赁市场量、价继续回落,成交量环比下降约8%;租金方面,自如整租的租金环比下降5.5%,相寓租金环比下降4.3%,蛋壳租金环比下降0.1%。 

据中国房价行情网最新数据显示,南京(不含溧水、高淳)目前租金也出现了区域分化。其中租金最高的是建邺区,达到4563元/月/套;最低的是浦口区,平均租金为1922元/月/套。值得注意的是,建邺区、栖霞区、雨花台区的平均租金呈现下降趋势。 

有专家指出,租赁企业尤其是长租公寓运营企业近年来处于高速成长期,为了争夺头部优势各长租公寓品牌在规模上都加大扩张步伐。诚然在长租行业发展过程中的确出现了一些例如“租金贷”、“装修甲醛超标”等问题,但从远来看,长租公寓市场可以说是机遇与挑战并存,一方面国家层面高度重视保障租房租赁稳步推进,租房的人群和规模都有上涨空间,另一方面如何长期运营并实现盈利是企业需要考虑的问题。

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10月20日,国家统计局发布9月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况显示,一线城市新房和二手房全面降温,4个一线城市新建商品住宅销售价格由上月上涨0.3%转为下降0.1%,二手住宅销售价格由上月持平转为下降0.1%。
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