10月20日，国家统计局发布9月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况显示，一线城市新房和二手房全面降温，4个一线城市新建商品住宅销售价格由上月上涨0.3%转为下降0.1%，二手住宅销售价格由上月持平转为下降0.1%。作为二线城市的南京，9月新房价格环比上涨0.4%。业内人士表示，尽管如此，这一数据并不代表楼市回暖，相反，作为楼市风向标的二手房市场最近出现了下滑态势。

“未售完”成楼市常态。图为力标赞城项目效果图 来源南京日报

楼市低迷 新房产品出现“减配”

经历了销售惨淡的“金九银十”之后，期待调控政策可能有所松动的房企也渐渐打消了念头。 

据网上房地产数据显示，截至10月23日，南京楼市共认购商品住宅7701套，成交2232套(不含溧水、高淳和都市圈)，日均认购335套、成交97套。加上9月新房成交量，今年“金九银十”仅成交4902套，还不到去年同期的一半。 

据诸葛找房相关数据显示，10月以来发放销许13个，开盘23次，而9月销许发放41次，开盘达到37次。截至目前，10月以来的23次开盘中，“未售完”成为市场常态。（不排除数据上传的延迟性）。 

在政策收紧、销售下滑的态势下，房企们不得不面对“缺钱”的窘境，资金危机、债务危机的考验。有部分房企为了保证利润开始在产品本身上“做文章”。近日，南京市场上也出现房地产项目遭遇业主维权的风波，其中不少投诉事件都与“项目交付品质出现问题”、“装修减配”有关。 

有报道称，今年以来全国有近50个楼盘被爆出质量问题，遍及北京、成都、长沙、青岛等多个城市。行业分析师认为，房地产市场受政策调控影响整体低迷，房企追求低成本导致装修质量较差，难以获得购房人认可。刚需购房人也可考虑质量、配套看得见的现房房源或者二手房产品。 

观望情绪浓 二手房议价空间变大

从二手房来看，据南京网上房地产统计数据显示，9月二手房成交5622套，比上月的6956套下降了1334套，环比上月成交量降幅约两成。此外，一些业主开始自降挂牌价。例如，龙江的龙凤玫瑰园小区一套157房源的业主主动向房屋中介公司提出了降价，由原来的740万调至725万；一套万达广场附近的万和源居135的中高层房源挂牌价仅490万，据了解这一价格低于市场价近50万。 

此外，全国范围内不少城市的二手房市场都出现明显降温，从二手房挂牌价涨幅上看，只有部分二三线城市还有一定上涨，例如长春、昆明、昆山、呼和浩特、包头等。 

某中介经纪人透露，目前二手房成交量确实有所下滑，客户来访量也较前期有所减少。总的来说，近期出现降价房源的原因，有些是业主有急售的需要，还有一些是由于原本的挂牌价就高于市场成交价。从片区来看，南京老城区的二手房价格较为稳健，尤其是部分老旧小区出新后，由于其周边配套较为完善，反而受到一些购房人的青睐。 

有业内人士告诉记者，今年三季度以来，二手房成交量一直比较稳定，虽然有下降，但总体来说降幅不大，是一个缓慢下调的过程。截止到昨天，10月份的成交量只有3154套。不过这也跟国庆长假二手房无备案数据有关。“目前，刚需购房者选择面比较广，议价空间也逐渐变大。购房人可以观望着，或许最近还会有一些房源降价。”该人士补充道。 

租赁市场规范化 租金逐渐下滑

在政策加持下，长租产品涌现，一些年轻的置业者也开始考虑租房，不少开发商也转投做租赁行业。一时间，租赁市场成为“新蓝海”。此前，部分企业为了获得高利润，导致租赁行业不规范的现象屡有发生，例如高价收购租赁房源致使租金上涨等等。近期，部分城市推出了租房有关指导意见，一系列调控后，热点城市租金开始出现下滑迹象。 

据了解，蛋壳公寓从9月开始打出了一系列广告语，如 “指定房源首月0租金”、 “首月立减1000元，第二至五月每月返现600元”等等。 

10月21日，据北京市房地产中介行业协会公布的最新数据显示，环比9月，北京住房租赁市场量、价继续回落，成交量环比下降约8%；租金方面，自如整租的租金环比下降5.5%，相寓租金环比下降4.3%，蛋壳租金环比下降0.1%。 

据中国房价行情网最新数据显示，南京（不含溧水、高淳）目前租金也出现了区域分化。其中租金最高的是建邺区，达到4563元/月/套；最低的是浦口区，平均租金为1922元/月/套。值得注意的是，建邺区、栖霞区、雨花台区的平均租金呈现下降趋势。 

有专家指出，租赁企业尤其是长租公寓运营企业近年来处于高速成长期，为了争夺头部优势各长租公寓品牌在规模上都加大扩张步伐。诚然在长租行业发展过程中的确出现了一些例如“租金贷”、“装修甲醛超标”等问题，但从远来看，长租公寓市场可以说是机遇与挑战并存，一方面国家层面高度重视保障租房租赁稳步推进，租房的人群和规模都有上涨空间，另一方面如何长期运营并实现盈利是企业需要考虑的问题。