高端楼盘无奈成为现房或准现房

在此次取证的超11万元的项目中，出现了华润昆仑域的身影，该项目在拿地时曾是所在的丰台丽泽商圈附近的高价地项目，所在的板块及周边诞生了多个“地王”，包括夏家胡同、西局和樊家村的几块高价地。

但本身定位豪宅的昆仑域在入市销售并于今年交房后，却因为质量问题与业主发生了纠纷。也引发了业内对于豪宅项目如何保证品质的讨论。如今昆仑域以及一起取证的泰禾西府大院、北京金茂府、玺萌壹号院四个豪宅产品，预计在入市后，都将会面临购房人更加认真的挑选。

不过，幸好一些豪宅项目已经成为现房或者准现房的模式，购房人可以看到更真实的交房标准。

以泰禾西府大院为例，该项目是区域拿地时间最早的项目，已经成为现房。当时的拿地价约为49.85亿元，根据当时市场专家的核算，在扣除保障房以及商业还建部分，其楼面价超过8万元/平方米，要想实现盈利，实际售价必须达到15万元/平方米以上。虽然该项目早在2016年就在太庙举行了首发仪式，但随着楼市调控加码，最终没能如期入市。如今该项目已经从期房变成了现房，取证价格为11万+，远低于此前预期的15万+。

此外，位于朝阳区东坝的保利首开天誉也在近期推出了20套别墅现房，2600万元至4000万元左右，户型面积300平方米起，也吸引了不少高端购房人关注。

即使不是现房，几个高价项目也因为拿地时间早，工程进度相对较快，交房时间也比较提前，不像主流的限竞房要等到2020年或者2021年才能交房。公开资料显示，昆仑域拿地是在2015年，当时的拿地总价为42亿元，住宅楼面价接近4万元/平方米；中国玺的拿地也是在2015年，总价为44.9亿元，住宅楼面价约折合 4.97 万元/平方米；北京金茂府的拿地时间也是2015年，总价为50.25亿元，住宅楼面价5.2万元/平方米。还未入市的葛洲坝樊家村项目，同样是2015年拿地，总价49.5亿元，纯商品住宅部分楼市价超过了7.5万元/平方米。

不过，在郭毅看来这些豪宅项目并不是主动拖延开盘，或者主动变为现房与准现房的。而是因为之前政府对于价格管控过于严格，所以让这些土地成本较高的地王项目没有利润空间，按照当时的限价策略，入市就意味着亏损，所以大多数项目都选择了等待。但开盘时间可以等，工期却要严格把控，因为拿地时就规定了竣工日期，所以工期按照程序正常推进，就这样慢慢等着等着变成了现房和准现房。

当然，郭毅也认为，现房状态下对于项目取得比较高的销售价格和利润是有一定帮助的，但并非出于开发商本意，从开发商角度讲还是更希望项目能尽快卖掉，让现金流回，好把钱投入到下一个项目中去。

豪宅入市不会刺激楼市

将入市的豪宅并不仅仅限于取证的这四个。不久后仍有像樊家村葛洲坝中国府，南三环万柳懋源璟岳这样的高价豪宅入市。这些豪宅的共同作用会不会推高本已降温的购房热情呢？

对此，郭毅认为现阶段，限竞房仍是成交主力，在10月份新增的住宅房源中，一共有7374套住宅房源，其中限竞房数量达到了4439套，占比高达60.2%。另外还有一个共有产权项目，提供了2196套房源，纯商品住宅只有739套。即便个别高端盘定价较高，但并不会对整体市场产生明显影响。

郭毅表示，今年到现在，市场走低的趋势还是非常明显的。特别是中低价位的限竞房，对于整体这个市场的干扰还是有非常强烈的作用的。第一，因为他跟二手房之间的这种总价相对比较接近。所以北京二手房市场的成交会在10月份有一个非常明显的下滑，第二是限竞房的未来售价是明确规定好的，不涨价这种趋势也让购房者对未来的价格空间失去了想象力。所以虽然限竞房上市量多了，可选择的面儿大了，但是大家的购买热情并没有提升，而是精挑细选。整个购房选房周期会明显拉长，也让开发商面临比较大的去化压力。正是因为市场整体缺乏购房热情，个别豪宅项目的入市，并不会对市场起到明显的刺激作用。

同时限竞房整体的蓄客也遇到了很大的一个难题。对于一些开发商来说，前期首次开盘都会用一个较低的价格吸引买房人，这个优惠价格甚至低于政府限价标准。后期再通过逐步抬升价格至政府的限价门槛来获取利润。这已经是限竞房的一个趋势，也是开发商的营销策略。

对于当前的购房人，郭毅也建议，目前的市场上可以找到真正匹配他们需求的产品，不仅是限竞房，非限价的住宅项目也在入市，除了豪宅外，定价6万元的中海寰宇天下、7万多的熙悦安郡也都在近期获批，这些非限价项目没有5年限售的规定，也给了购房人更多的选择空间。

从目前市场成交来看，限竞房整体成交的情况并不是特别乐观，成交较好的项目都是有特殊的区位优势或者配套优势。大部分项目还存在去化压力，会选择降价和跑量，这种趋势也并不会因为少量豪宅的入市而有所改变。