挂羊头卖狗肉?房企多起住房租赁债亮红灯

来源:中国网地产 2018-10-18 19:41:34

2018年4月,中国证监会、住房城乡建设部联合印发的《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》要求,发行住房租赁资产证券化产品应当符合这些条件:


一是物业已建成并权属清晰,工程建设质量及安全标准符合相关要求,已按规定办理住房租赁登记备案相关手续;

二是物业正常运营,且产生持续、稳定的现金流。


而从2018年初以来的多笔住房租赁债被“中止”与“终止”,合生创展的100亿,鸿坤的20亿,富力的60亿被终止,花样年的50亿被中止,这些房企中基本上连“长租公寓”概念都没提出,更别提落地和正常运营了。


此外,上证报从投行人士处获得的两份针对A股上市公司再融资审核知识问答文件(未定稿)也再次拧紧房企再融资水龙头,对于涉房上市公司再融资,文件指出,主营业务为房地产的上市公司,或主营业务虽不属于房地产,但目前存在房地产业务的上市公司申请再融资,为防止募集资金变相用于房地产业务,暂不推进审核。


并未布局“长租公寓”的房企,成功发行住房租赁专项债的原因是什么?房企融资一再缩紧,还有什么办法自救?

租赁债亮红灯 是该叫好还是唱衰?

《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》指出将在审核领域设立“绿色通道”,这也令“缺钱”的各大房企蜂拥而至。


布局长租公寓已久的龙湖万科,也于今年成功发行住房租赁专项债。


2018年3月22日,龙湖集团日前发行第一期30亿的五年期住房租赁专项公募债券,债券票面利率5.6%,这也标志着全国首单住房租赁专项债券的成功发行。龙湖集团表示,此次债券发行为住房租赁服务类企业提供了针对性融资解决方案,缓解了住房租赁行业的融资难点,有助于整个长租公寓领域的健康、可持续发展。


2018年6月11日,万科80亿住房租赁专项债获批。2017年底,万科集中式长租公寓品牌“泊寓”,累计获取房间数超10万间,开业超3万间。万科宣布,2018年将再增持10万间以上。郁亮认为,“长租公寓本来就不应该赚很多钱,如果要赚钱商品房就可以解决了,就因为商品房不能解决住有所居,才需要长租公寓。”


然而事实证明,不是所有的房企都挂羊头卖羊肉。

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来源:上海证券交易所

2018年5月29日,富力一笔60亿元住房租赁专项公司债宣告中止,就在富力发布中期公告后的第六天(8月30日),这一项目状态变为了“终止”。公开资料显示,富力并未官方说明其有在长租公寓方面布局。


在行业融资环境日益收紧的2018年,富力除租赁专项债外接连多笔融资计划受阻。2018年2月9日,富力发布公告表示,鉴于近期市场波动较大,取消发行10亿元中期票据;5月23日,公司又取消了10亿元超短融发行计划,另择时机重新发行。此前,富力第5次冲击回A股的计划也宣告中止,IPO融资计划失败。


2018年8月30日,花样年发行规模达50亿元的2018年非公开发行住房租赁专项公司债券处于中止状态。9月5日,标普全球评级宣布,花样年控股的展望从稳定调整为负面,并确认其长期主体信用评级为”B”。主要原因是标普预计花样年未来一年内杠杆将继续高企,再融资风险加剧。


在布局长租公寓方面,弹房君曾向花样年内部人士求证,对方表示,花样年暂时没有进军长租公寓的计划。


2018年10月12日,上交所日前披露的信息显示,合生创展集团拟公开发行的100亿规模住房租赁专项公司债券被上交所终止发行。据了解,该专项债券于今年2月提交,年内曾多次被中止发行。


合生创展公告表示,该公司债其中70亿元规模拟用于住房租赁项目建设,30亿元用于补充营运资金。但公开信息中,合生创展没清晰公布过其布局长租公寓的计划。弹房君就关于长租公寓布局计划联系合生创展相关人员,并未得到对方回复。 


频繁叫停住房租赁专项债券,对房企而言“绿色通道”开放时间有点短。

房企融资遇困 如何自救和他救?

对于诸多房企而言,拓宽融资渠道已成为其“续命”稻草。


2018年6月28日,发改委在官网发布的文件中称,发改委将同有关部门合理控制外债总量规模,优化外债结构,有效防范外债风险。2018年一季度,非标融资新增余额占比回落11%,而作为非标两大方向之一的委托贷款更是呈现负增长态势,房企多元化融资渠道全面被堵。


随着2017年10月国内首单长租公寓资产类REITs(房地产投资信托)产品正式破冰,住房租赁融资的市场被迅速激活。上交所数据显示,2018年截至目前,首创、保利置业、合生创展、龙光、富力地产、花样年等15家房企发行住房租赁公司债,融资规模共计571亿元。


市场被迅速激活,被叫停的速度也会越快。目前的住房租赁市场仍未成熟,部分改革内容包括债券信用评级、资金投入的范围等或还需要重新审核,前期发债的成熟度不高。中原地产首席分析师张大伟表示,就目前收紧住房租赁融资的情况来看,不排除这是为了防范各类借住房租赁市场发债实现变相融资。


一旦融资目的改变发行初衷,叫停也是必然。

租赁方面是金融创新的受到管制,对于本身无长租业务的房企再融资造成的影响,易居研究院智库中心研究总监严跃进指出,这对当前有计划的,或者是未来有计划一些企业会减少金融创新的可能,对房企融资会产生利空影响。


对于会不会加大对已经布局长租公寓房企造成住房租赁债的申请难度,业内人士指出,难度必定会增加,实际上是在政策层面审核会对企业的一些硬性指标,包括物业正常运营,且产生持续、稳定的现金流等,指标审核更加趋严重表现。


多笔住房租赁债被叫停,对整个长租公寓行业会产生什么影响?严跃进分析,对于叫停本身而言,会影响房企融资,但是对长租公寓行业来讲,存在融资方面的投资风险,叫停反而更有利于防范长租公寓发展金融风险。


2018年9月,国务院办公厅关于印发《完善促进消费体制机制实施方案(2018—2020年)》的通知中指出,大力发展住房租赁市场。总结推广住房租赁试点经验,加快研究建立住房租赁市场建设评估指标体系。发挥国有租赁企业对市场的引领、规范、激活和调控作用,支持专业化、机构化住房租赁企业发展。建立健全房地产信息发布机制,加强舆论引导,稳定市场预期。

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来源:政府官网

可以看出,租赁市场的发展是中国刺激内需的重要形式,业内人士指出,租赁市场的发展,在未来还是会有比较好的表现。短期内肯定会有融资收紧用来规范资金的运作,但中长期来讲,住房租赁市场的配套政策会带来更多利好。因此,住房租赁专项债肯定还会向专心做长租公寓行业的企业敞开大门。


贝壳研究员院长杨现领也表示,租赁和发展是不可逆的趋势,偶然和随机的风险事件也很正常,行业的“集体信用需要大家共同维护。


行业大势,浩浩荡荡,时间最终会奖励脚踏实地的人。

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