楼市走向|寒冬将至 避风港何处寻?

来源:中国网地产 2018-10-18 10:13:54

雪莱说,冬天已经到了,春天还会远吗?10月13日,证监会刘主席说“春天已经不远了”,央行行长易纲说“我们在为最坏的情况做好准备”。一语惊醒梦中人,话里行间,皆有正处于冬天的意味。只不过,处于冰封期的楼市,有人欢喜亦有人忧。

欢喜的人认为,当又一次降准来袭,银行放贷的钱多了,7500亿的资金能注入楼市,房企将翻身“农奴”把歌唱;忧愁的人认为,棚改从历史舞台退场后,地产泡沫未消化之时,这7500亿断不会流向地产行业。毕竟,运用房地产来刺激经济,这手段越来越不奏效,房地产泡沫大有被刺破之势。

不过,大环境下,当降价潮来袭,开发商高呼活下去;当房闹不止,维权不休;当房地产从支柱产业降格为民生行业,房价只涨不跌信心动摇之时,宏观楼市中的各路城市,各路城市中的各路人,相约在十字路口,你向左,我向右,各凭自己的基本面,在寒冬降临的当口,谱写着属于自己的楼事交响曲。

易居研究院总监严跃进告诉中国网地产,大城市并不存在萧条的现象,短期的调整趋紧也是必然的,大趋势依旧看好;而一些战略中坚城市,因交通区位等明显优势,容易带来市场上升的机会;一些三四线城市需警惕,潜在供应规模过大的风险。

一二线调控趋紧

前些年,北上广不相信眼泪,这一段话刷屏网络。各种影视作品里,讲的是一线城市的生存之道,论的是一线城市房价之高,倾六个口袋之全力,只为安家立命。

是的,那些年,因资源集中、经济发达、交通区位明显,以及多次房地产对经济的刺激,北上广深房价迅猛增长。根据易居研究院数据显示,2016年9月,一线城市同比增幅达到最高点。恰逢其时,“930新政”横空出世,随后北京、上海、广州、深圳相继限购、限贷,城市房价同比,增幅曲线开始收窄。“房住不炒”的政策效应凸显。

业内预测,史上最严调控政策、货币定向利率提高、房贷按揭持续收紧、去杠杆降风险的四大利剑下,北上深房价将大概率继续维持高位盘整、泡沫消化、价格夯实阶段。

大时代下,深圳是一线城市基本面的缩影。2012年,胡女士入手了深圳宝安沙井89平米的房子,总价117万,随着深圳经济破局,该套房子水涨船高,到2017年3月,房子总价涨到390万。彼时,因家庭原因,胡女士毅然决然地,以390万总价卖掉了房子。一卖完之后,胡女士就后悔了,因为深圳限购全面展开,仍然是外地户口的胡女士,因户口、社保等达不到购房门槛,而失去了购房资格。

原本以为限购很快便放松,但1年过去了,深圳调控趋紧,没有松动的迹象,当初卖掉的那套房子总价已经涨到450万。看着全国房价有松动的迹象,中美新贸易战之下,担心人民币不断贬值,也想有一个安身之处,胡女士焦急之下,向目光投向了老家的省会城市。

却不曾料想,位列强二线渐有新一线之势的老家省会,2017年限购限贷亦全面展开,社保需缴满一定年限,方有资格购房。无奈之下,胡女士买下不限购限贷,只有40年产权的公寓,而众所周知的是,公寓是业内最不建议购买和投资的。胡女士而今骑虎难下,中国网地产问及后续打算,“没计划,现在形势不好,先看看吧”,隔着屏幕,都能感觉到胡女士的无奈。

2013年,王先生还是北京典型码农一名,每天混迹于中关村。也就是在这一年年初,在观望了北京通州、燕郊的房价之后,没有六个口袋,不想过上早五晚十一生活,王先生倾其所有,将房子买在了老家的省会城市。预想是,在北京再干两年,就回老家。然而,5年过去了,2018年,王先生仍然是北京典型码农一名,当初买下的老家二线省会的房子,房价从每平米6000多,涨至而今的2万,而通州、燕郊的房价从每平米1万多涨至现在的4万多。

因事业发展,不得不呆在北京的王先生,靠租房为生,半年时间内,搬了三次家。随着交通轨道的四通八达,通州、燕郊至市中心的通勤时间大大缩短,老家省会城市也限购限贷,阻断了王先生在老家买改善性住房的念头,而面对虽处在低谷期,但依旧过硬的北京房价,即便卖掉老家的房子,也买不起北京房子;即便市场上有这么多共有产权房,对王先生来讲也有缘无份。如此情况下,王先生陷入了无尽的后悔中,“当时咬咬牙,买下通州或燕郊的房子就好了”。

中国企业资本联盟副理事长柏文喜认为,房地产市场的过热,消耗了过多的社会资源,加大了社会收入差距,对经济和社会的可持续发展不利,“房住不炒”的战略十分必要,对于一二线城市的房价严控,是此战略之下的必然之举。在此战略之下,一二线城市即使调控放松,也难以再次大幅上涨”。

而对刚需而言,不管何时何地买房,有家即心安,寒冬亦是春天。

三四线的天花板

严厉调控下,一线和热点二线城市去杠杆,去库存的同时,楼市亦陷入了交易“冰冻期”,三四线城市成为2017年楼市的主力军。然而,“三四线城市的六七成购买力靠棚户区改造拉动,如果没有货币化的征拆补偿,很难激起这些市场的购房欲望。”一位地方城投公司人士如是说。

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图片来源:莫尼塔财新智库研究报告

从2015年以来,政府加大发行抵押补充贷款(PSL),极大地推动了棚改货币化的进程,从而造就了三四线城市,接近两年的楼市繁荣。贝壳研究院数据显示,2017年,63%的土地成交在三四线城市。小程的家位于湖北省的一个四线城,30分钟的车程就能逛遍,随着棚改的推进,短短几年时间,她眼看着房价从2000元每平米,一路飙升至6000元每平米,她很庆幸几年前趁房价还未上涨之时,3000元每平米入手了一套150平米的三居。

“去库存变成增供应,三四线居民接力加杠杆,楼市又转起来了。作为房企,活下去是硬道理,哪里有地就去哪里”,某业内人士一语中的。

也就是在这两年,碧桂园加大了三四线的筹码,在2017年末甚至发动三四五线城全覆盖的战略,建造五星级家的口号,在全国各地城乡结合部响彻云霄。城乡结合部多了“五星级”的家,而碧桂园也一跃成为宇宙第一房企。直到2018年中旬,碧桂园闻风而动,全面叫停全覆盖战略,谋求从三四线城市全身而退。

果不其然,6月25日,国开行明确表示收紧棚改;总行收回合同审批权限,地方分行无权审批;过去的货币化安置,转化为实物安置。6月26日,股市地产股全线重挫,其中,重仓三四线城市的碧桂园曾大跌超7%,股价更是创下3个月以来新低。

10月8日召开的国务院常务会议讨论棚改问题,仍然延续了棚改货币化收紧的脉络,“这对房地产并不是一个利好,未来的楼市走向,仍然跟人口因素密切相关。只有对人口吸引力大的城市和城市群,房价才能保持稳健”,民生银行研究院宏观分析师王静文告诉中国网地产

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图片来源:兴业证券研究报告

除此之外,三四线也暗藏不良按揭的风险隐患。兴业证券通过分析不良按揭样本数据,发现按揭贷款违约客户有三大特征:1、小金额;2、低收入; 3、三四线。其中,发放金额在 50 万以下的贷款笔数占比 84.2%;借款人年收入 、在 10 万元以下的贷款笔数占比 74.4%;三四线贷款笔数占比 58.1%。(按照产品发行说明书中的划分,若将边缘二线城市列入三四线城市,占比更高。) 

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图片来源:兴业证券研究报告

这些占比数据均为在不良住房抵押贷款中的占比,样本来自某国有大行发行的三期不良个人住房抵押贷款支持证券,基础资产总计 92 亿元,而该银行2017 年个人住房不良贷款余额 127.89 亿元。

事实上,受一线、二线城市房价降温的影响,到了2017 年下半年,三四线城市也呈现了降温的态势,即同比增幅曲线从高位开始下行。三四线成交后劲不足开始凸显,一线城市永远有超级的虹吸效应,“三四线城市则需要立足于当地的改善性需求和有产业支撑的城市发展,否则会形成楼市和金融风险的双重累积”,柏文喜说。

高负债率压得政府喘不过气来。小程欣喜她所在的县城,房价上涨空间之大时,也担心当地楼市会不会崩盘,她向中国网地产透露,她所在的社区年年过,年年没钱。拆东墙补西墙,成为她所在社区的生存之道。而这个生存之道,亦成为这个小县城各大单位的常态。

与之形成鲜明对比的是,“到处都在建房子,卖房子,小小的一个县城,有多少人买呢?就怕政府不断卖地,陷入恶性循环之中”,小程担忧不已。

而伊言所在的某三线城,晚上十点之后,交警还在抓违规车辆,据说是单位没钱搞创收。经济学家钟伟更是说,三四线城市是没有未来的。很多人携带大量热钱,把在一二线城市投资的逻辑套用在三四线城市是错误的,在三四线买房真的不具备投资价值,这一轮后发补涨的房价,很快将随着大潮的退去而搁浅破灭。

事情也许并不是绝对。只是因为,如果三四线城市没有配套的户籍、就业、子女教育、交通等利民优惠政策出台,这些城市房价被抄高很快,出现暴跌现象也很容易。

所以,长期来看,多数三四线城市房价犹存天花板效应,尤其是那些经济基本面平平、居民收入增幅有限的三四线,高收入群体毕竟有限,房价天花板效应更为显著。

看稳战略中坚城

寒号鸟总在叫,好冷,好冷,却不筑窝过冬。楼市接力棒流向何处,当然不会是喊着好冷却不行动,产业亦在收缩和衰退的城市,而是腹地广阔、人口聚集和产业发展潜力大的战略中坚城。

业内这样解释“战略中坚城市”:是指各项经济发展指标良好,并或有地缘优势的城市。这些城市的特点是,本身已具备房价上涨的实质性支撑,又在2015年开始的强刺激之下,房价出现了过快的上涨。但过快上涨的房价,这两年已有所回调,有阶段性泡沫的已然消化的差不多。所以,即便这些城市有明显降价,亦是应急式的,其长期向好的大趋势未变。

一线城市调控未见丝毫放松,而绝大部分四五线城市,又缺乏长久坚实的支撑力,像武汉、郑州、西安等这些省会及省内单核城市,“它们的楼市基本面中长期我比较看好”,柏文喜认为。

在武汉满城挖、大基建的带动下,武汉房价坚挺依旧之时,亦产生虚高现象,惜盘捂盘层出不穷。2018年6月4日,武汉政府果断出手救市,整顿市场乱象。尽管尚在整顿,但瑕不掩瑜,作为中东部地区的战略中坚城市,武汉以其辽阔的腹地,产业集聚地、交通区位等优势,成为东部崛起的潜力城市。

如何实现人才聚集,是一个城市的命门所在。在这些战略中坚城市,人才争夺战亦拉响,人才落户、发放“房票”或购房补贴政策,划开了限购政策的第一道口子。仅2017年,武汉已实施“百万大学生留汉创业就业”、“百万校友资智回汉”、“高校科研成果转化对接”、“海外科创人才来汉发展”等四大资智聚汉工程,规划五年留下百万大学生。

随着城市价值归位、宽松的落户政策吸纳人口涌入,西安房价已完成补涨。据相关资料显示,截止2018年8月,西安住宅库存去化率仅余5.7个月,达到历史低点,市场泡沫较小。业内预测,房价只要匹配城市竞争力,就会随着西安的发展长线提升。

而还有一些城市或人口基数较大,或城镇化率较低,或政府拆迁补贴,或高铁距离核心城市不远等多重因素,成为诸多业内看稳的最大原因。严跃进认为,菏泽、聊城、牡丹江、佳木斯等过去交通区位不明显的城市,这两年此类城市市场的反弹,带来市场的机会上升。

另据莫尼塔调研发现,一些城市如湖北黄石、山东泰安等地,由于当地政府对省内经济圈的战略发展布局亦受到开发商青睐。以泰安为例,受访开发商表示,尽管目前泰安库存量仍旧较大,但其被列为“大济南”战略布局重点之一,开发商正积极寻找土地资源。与信阳类似,河南南阳、湖南常德、湖北襄阳、四川绵阳等人口大市去库存都以本地刚需为主。

尽管基本面看好,但亦需本着“房住不炒”的原则,才能实现可持续发展。“愿意去,容得下”,是城市人口净增长的主要原因。“城市扩容,产业升级,产城主动融合,人丁兴旺之日,就是楼市升温之时”,城市运营专家朱晓红如是说。

如此看来,楼市走向,不是寒冬进行到底,而是不钻任何空子的绝处逢生。

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