专家解读半年报丨艾堂明:房企利润高增长难以维系

来源:中国网地产 2018-09-20 15:47:27

年中已过,各大房企陆续披露了2018上半年的财报情况,在去杠杆背景之下,房企资金多渠道收紧,限购、限价等政策依旧压力持续,当前,房地产市场形势非常复杂。中国网地产财报直通车》系列报道通过追踪房企半年报的披露,透过数据解析房企上半年的表现,特邀新浪财经首席评论员艾堂明,通过财报数据结合行业发展背景、企业经营逻辑等全面剖析房企半年报,关注未来半年行业走势。

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调控短期不会放松 传统地产行业亟待转型

2018年伊始至今,房地产政策密集出台,调控持续升级。一方面继续积极抑制非理性需求;另一方面重点调整中长期供给结构,希望通过有效供给匹配有效需求推动市场整体稳定。多个城市也纷纷落实地方主体责任,截至6月底已有50余个地级以上城市和10余个县市出台调控政策。针对日后的政策走向,艾堂明表示,目前房地产行业大的政策层面仍以调控为主,中央的几次表态也非常明确。如“坚决遏制房价上涨”之类坚定的用词,对房地产行业未来政策导向进行定性,整个房地产行业的调控力度在至少一年时间里不会放松。

在艾堂明看来,目前国家倡导资金流向实体企业,避免过多的流向房地产行业,房企资金过多势必会导致杠杆增高。在大的政策趋势下,房企也在积极转型。由于房企体量较大,转型效果的显现需要时间,同时政策变化体现在财报数据上有一定的滞后性。

三四线城市拿地激进、高周转产生的高利润难以维系

对于2018上半年房企业绩方面,艾堂明表示,正荣地产、新城控股等利润增速很快,碧桂园恒大利润也有大幅增长,金地等老牌房企则有点掉队。这三类可以说是比较典型的房企代表。

新城控股和正荣地产为代表的房企规模相对较小,基数较低,实现利润翻倍比较容易。后面或许还会有更多的业绩快速增长的后起之秀,但是企业规模和体量无法和大型房企相比。

碧桂园恒大等为代表的表现优秀的龙头企业,业绩增长的很大一部分原因是多年来三四线城市大量的土地储备。恰逢这两年三四线城市房价上涨的风口,三四线城市房价基数低,很容易实现业绩翻番。激进拿地的态度,高速的开发和周转,再赶上房价上涨从一二线城市蔓延到三四线城市的风口,这类房企业绩实现了快速提升。

但是由于三四线调控政策也在不断收紧、去库存也基本完成、棚改贷款也同时收紧,三四线城市的增速也面临瓶颈。未来此类房企可能会布局到优秀的三线城市和一二线城市,和一些老牌房企的竞争会加剧,利润高增长将难以维系。这也是所有的房企都会面临的后续如何持续发展的问题。

房企多元化任重道远

2018年为了顺应调控导致的市场变化,房企纷纷都在深化转型,寻求多元化发展之路。谈及房企寻求多元化变革时,艾堂明表示,在如今调控不断收紧,限房价等政策和银行贷款利率不断上升的影响下,房企拿地相当谨慎。拿地盖房卖房产生的利润大不如前。房企不再拘泥于传统开发卖房,都在寻找多元化的投资模式。但是,多元化的转型之路任重道远,如何进行从开发商到运营商转型,重塑商业模式,是房企面临的重大问题。如万达的文旅资产和商业资产、恒大投资体育运动等,但是目前都没有特别明显的盈利。还有一些房企投资长租公寓,利润很低,且回款周期很长。

关于房企转型的方向,艾堂明分析指出,房地产和以传统制造为代表的传统产业转型的一个重要方向是新兴产业和高科技行业,为了更高质量的发展,转型过程的阵痛是难免的,但是长远来看对经济发展大有裨益。未来房地产行业在国民经济中的占比会下降,房地产行业会走向精细化运作、高质量发展的道路。

过去房地产行业赚钱太容易,导致一些房企没有动力去深入探索多元化发展。结合房地产行业的发展趋势,其实仅住房方面就有很多方向可以选择,像智能建筑,智能家居,环保建筑,装配式的建筑等。也可以去相关的上下游进行发展,如上游的原材料行业,下游家居、家装行业等,更多的房企会在这方面进行探索和实践。

股市资金逐渐向行业龙头聚集

关于房地产公司A股多年的低估值和低溢价,艾堂明提出,这是行业的一个特点,因为房地产行业的想象空间不足,不能够给股民带来足够的故事和未来的预期,包括炒作的概念和题材。但是房地产行业在走向成熟的同时股市也在成熟,优秀的房地产公司在股市中会逐渐占据优势。股市逐渐作用在价值投资层面上,大多数地产公司属于中小公司,不受资金青睐,再加上股市持续低迷。艾堂明预计,受政策等的影响,未来股市资金会逐渐向龙头房企聚集。

融资渠道收紧 房企融资压力大增

关于房企融资难得现状,艾堂明分析道,房企融资主要有银行贷款和发债两种形式。由于政策的影响,目前银行贷款难度较大,且贷款利率涨幅较多,多数企业会选择发企业债。企业发债是一种比较方便和直接的融资方式。但是最近债券违约的情况越来越多,实力不是很强的企业,发债会很困难。之前有报道称东方园林计划发债10亿,实际发行规模仅有5000万。实力较强的东方园林尚且如此,小规模的房企更不用说。上市房企还可通过股市增发融资,但是现在打的政策背景下,证监会对此有限制,目前不太可行。还有一些企业会选择海外融资,海外融资的利率低,融资成本小。但是最近一段时间人民币在持续走低,汇率变化也是潜在的成本和风险。

关于房企半年报出现的个别企业开工面积为零,经营性现金流就变成负的现象,艾堂明指出,企业筹集到现金以后,必然最大的支出是去拿地,但是并没有开工,这个可能和个别企业的开发周期有关系,要么是刚刚拿到地,还没有开工。要么是故意放慢开工的进度,因为可能房企要思考开工之后怎么去化的问题。如果说企业取得的地块所处的城市也是严格限价的,现在的限制价格对较低,企业肯定不想那么快地进行开工、销售。其实现在很多房地产企业应对的策略就是拖慢一点,等待着政策的放松,相当于是一个变相的捂盘惜售,但是这样也存在一个问题,有些城市政策执行得比较严格的话,开发用地长期不开发也会存在会把土地收回的情况。 所以,现在房地产企业还是需要理性,有些企业拿了那么多的钱,怎么花?也是一个问题。

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