限竞房钝刀割肉 未来何去何从?

来源:中国网地产 2018-09-14 16:23:24

9月的北京,天凉好个秋。凉意如秋风扫落叶般,席卷了自6月份以来,鱼贯而入的,看似炙热的限竞房市场。截止到8月30日,北京已有10多个限竞房项目入市。价格很透明,很适合刚需,被寄予厚望的限竞房,从年初到当下,经历了太多起伏。

回顾保障房的历史,从经济适用房到两限房,再到自住房和共产房,相同的故事重复上演,限竞房销售也陷入了冷热不均的尴尬境地。除了中海瀛海府、万科七橡墅日光之外,其它限竞房如旭辉城、华润理想国、禧瑞天著等纷纷卷入了降价风波。

所谓限竞房,就是以“限房价,竞地价”的土地出让方式产生的,去年开始,所有的住宅类用地全部采取了这种“限房价,竞地价”的方式,这批新房的较高售价和销售均价都是明确规定好的。

这一起降价罗生门背后,折射出开发商“钝刀割肉”的肉疼感,市场大行情的力不从心, 去化压力的犹存……大浪淘沙,是煎熬,是挑战,还是重生?

一场降价罗生门

北京限竞房市场暗潮汹涌,一场降价罗生门就此登场。9月3日,某房地产知名大V爆料称,北京限竞房降价:旭辉城,第一个降价的,比限的均价每平米低了3000块,去化不好;悦风华,隐性降价,开盘当天99折;禧瑞天著,旭辉城之后又一个明确降价的,开盘均价4万8,限的均价是5万2,每平米低了4000左右。

针对此问题,中国地产以买房人身份,询问以上楼盘售楼处,其销售人员皆予以否认。两房企拥抱融合的某楼盘,其销售人员很笃定地说,限竞房绝对不可能降价,因为本身就是限价,低于周边同地段的价格,原本可以卖到七八万一平,现在只能卖到五万一平,毛利率很低,即便卖不出去也不能亏卖。

事情到了这里,着实扑朔迷离。经过多种渠道求证和梳理,洋葱层层剥开背后,中国地产发现,刚刚开盘不久的大兴限竞房颐璟万和与金地悦风华,在开盘当天打出9.9折,确属于隐形降价,吸引不少刚需自住购房人;大兴亦庄的禧瑞天著项目,3号楼、5号楼限价52695元/平方米,降到49995元/平方米,个别楼栋总价只有430万元/套,降带约49000元/平方米。

限竞房钝刀割肉 未来何去何从?-中国网地产

部分限竞房销售情况  

而其它项目,尽管没有明确降价,但去化不甚理想。华润理想国7月18日开盘,市场给了很多期待,因推售货值大,去化率不佳;万和斐丽于7月19日亦庄酒店开盘,户型不好,远洋员工内购也没卖完;被寄予厚望的瑞悦府小三7月24号下午开盘当天剩下了不少顶层和二三层。

位于房山区良乡镇的旭辉城项目,是北京首个入市的限竞房,特殊的地位毫无疑问。它的限定销售价格为:均价不超过38994元/平方米,且最高销售单价不得超过40944元/平方米。尽管旭辉城价格低于周边项目超20%,极具价格优势,但自6月16日开盘至今,旭辉城仍未售完。据业内人士透露,旭辉城从去年就通过各种办法进行蓄客,自己亦接到过旭辉城揽客电话。

为了项目销售,旭辉曾在8月11日之前推出限时特惠,在规定时间内进行排卡登记并交纳1000元的VIP排卡费的购房者,可在购房资质审核通过后,以每平方米3.6万-3.7万元的单价优惠购房,相当于现价打了9折。

实际上,市场的反应情况也是和楼盘本身的地段、配套、交通以及相对于普通盘的价格优势有关。签约不理想,网签数据滞后,“一般这类房子要么地段、配套、交通不太好,位置比较偏僻,要么价格优势不明显,导致项目的吸引力不强,去化困难”,中国企业资本联盟副理事长柏文喜认为。

易居研究院总监严跃进认为,限竞房背后有分化的概念。购房者购房的选择,第一看价格,第二看区位,区位优秀的自然更容易抢购,市场发展机会比较好,也有较好的增值机会。

另外,限竞房五年禁售的规定,“在限购大背景下,北京市商品房存量大,符合购房标准、拥有购房能力的人数相对下降,而限竞房的集中入市带来的放量竞争,也是另外一个重要原因”,柏文喜说。

钝刀割肉的逻辑

有业内人士将限竞房所处骑虎难下的状态,称之为“开发商钝刀割肉”。钝刀割肉所带来的肉疼感,背后的逻辑不是只言片语所能解释。佰思社地产投资咨询董事总经理公衍奎亦认为,去化不理想,还归咎于大市场行情,市场大行情背后相对应客群需求的下降,导致而今限竞房陷入“痛的要死,又死不了”的尴尬境地。

事实上,限价令的另一重作用是倒逼地价、二手房价下降,北京的二手房价格已有局部下调。并且,尽管限竞房项目入市的增多,促使刚需逐步释放,但受政策严控、房贷利率上调影响,市场成交量仍维持低位。

限竞房钝刀割肉 未来何去何从?-中国网地产

中指院数据显示,2018年上半年北京住宅成交均价呈下降趋势。一方面,受限价及信贷政策影响,高端产品成交量减少,拉低整体市场均价;另一方面,伴随共有产权房逐步入市,一定程度上影响市场预期,平抑整个市场价格。“限房价、限地价、竞自持、70/90”等土地招拍挂限制条件,抑制了高楼面价和高溢价率现象。

不仅如此,2018年上半年北京商品住宅(不含保障房)均价为39060元/平方米,较2017年上半年均价下降4%,同比增速由升转跌。从新开盘去化率看,项目分化加剧。个别项目因区位交通、价格优势明显等原因,开盘去化率达100%,开盘效果非常好。

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这就也很好地佐证了,为何中海瀛海府、万科七橡墅等因优势明显的项目,成为难得一见的日光盘,而其他区位优势不明显的限竞房去化之路漫漫。新城控股高级副总裁欧阳捷亦指出,在一二手房价倒挂的区域,限竞房开盘日光就很正常,在一些二手房价下降的区域,限竞房就更缺乏竞争力了。

“限竞房的销售也是市场行为,如果销售不理想,企业也必须跟随市场,保证出货、回笼现金”,欧阳捷说。

去化不理想,降价销售,若依旧难以被社会接纳,怎么办?武汉市既往经适房、保障房等遇冷后的三个惯常拯救法是:“随着时间的推移,等待价差足够高;等到周边配套、环建等发展起来;放宽入选门槛”, 湖北房地产经济学会常务理事李国政告诉中国地产

限竞房钝刀割肉 未来何去何从?-中国网地产

但李国政亦承认,这样的时间等待,如此强大的内耗,导致成本的增加,开发商是断断不愿意的。而今,北京限竞房的现实情况是,价差到一定程度时,便转为共有产权房了。

“限改共,是指在一定条件下,将限竞房项目改为共有产权房,一般是在市场接纳程度较低、去化困难的情况下,旨在以政府承担一部分总价的方式,来降低购房者的买房压力,促销和加快去化,是一种协助开发商加快回款和去化的方式”,柏文喜解释称。

限竞房何去何从

价差大的限竞房项目将转为共有产权房。这一切源自于今年5月24日,北京正式发布限价房销售新规,指出限房价项目(又称限竞房项目)可售住房销售限价与评估价比值高于 85%的,由开发建设单位按限价规定自行销售;比值不高于 85%的,由市保障房中心收购转化为共有产权住房。

也就是说,一个项目,当初限价为5万一平米,现在评估价是6万一平米了,限转共之后,个人占比就是约83.3%,政府占比就是约16.7%。变成了价格不变,部分产权的形式,在这个例子中,限转共后价格还是5万,但产权只剩83.3%了。这就意味着,原本那些本着“买到就是赚到”心理的投机者一看获利空间没有了,他们就不来了,那么房子就更有可能分到真正刚需家庭的手里。

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对于限竞房来说,新政策的出台无亚于雪上加霜,限竞房若被收回改为共有产权房,可以预见,未来一到两年内,北京几乎没有新增的商品房供应,市场供应几乎全部为共有产权房。早前有券商机构预测,大概有20%的项目最终会被收做共有产权房。

不管怎样,目前就限竞房来看,10多个项目刚刚入市不久,是否会转为共有产权房,还有待市场验证。但限转共,并不是没有先例。请注意,这里是限,不仅指的限竞房,还包括被限竞房取代的两限房、自住房,它们都带有“限”的性质。

事实上,早在去年10月,因弃选率高和户型不好等综合因素,总房源达969套,销售均价19000元/㎡的金隅大成·金成雅苑二期项目发布网申公告,成为北京市首个由自住房转化为共有产权住房的项目。尽管最新数据显示,转成共有产权房的金隅大成·金成雅苑销售高达913套,但“地铁基本上3趟以内挤不上,公交更是20分钟以内来一趟”,某网友在贴吧里吐槽。

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绿海家园在两限房之列  来源:住建委

还有谈起便色变的绿海家园,其前身为“两限房”。绿海家园位于昌平,均价18000元/平米。2018年6月份,“限改共”后的绿海家园开始摇号。工作在海淀,户口在昌平的高女士,很早便踏上摇号征程。因海淀的区位优势,海淀房源备受热捧,高女士和同事加入了海淀共有产权房摇号大军中,其中中铁碧桂园共计600多套房子,高女士排到1600多号,其同事排到1000多号,都没有参与选房的机会。

而绿海家园共计650套房子,即便高女士摇到了4500多号,也仍然得到选房机会。“弃选率特别高,绿海家园特别偏远,好多人去那边一看就放弃了”,高女士说。

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绿海家园

选房是54平的一居室,签合同时却只有38.8平米,“如果不是为了孩子落户上学,我铁定不会买。产权怎么弄,如何出租等,都还不清楚。它就像鸡肋一样,卡在我的脖子上,不上不下”,高女士心有不甘,但毫无办法,“只能看以后吧,兴许配套就起来了”。

有前车之鉴,限竞房会否重蹈覆辙?限改共的项目将何去何从?“不应该是从产权的方向去,而是市场归市场,保障归保障,从租赁市场来解决,简单打压房价这条路是有问题的”,阳光100集团常务副总裁范小冲如是说。

欧阳捷亦认为,即便是政府部门的动机无可厚非,但过于依赖短期的行政监管措施,导致住房供给与需求的不匹配,也造成社会的质疑和不满。还是回到市场化配置资源的改革方向,减少非市场化的住房供给,政府做好基础设施配套和公共服务保障,让市场更好地发挥作用。

天凉好个秋。迄今为止,北京通过土地出让形成的限价商品房共计61个,除已入市的10多个限竞房外,下半年,一大波限竞房在赶来的路上。

而就在中国地产发布稿件之日,限价之下,商品房出现质量问题的消息,铺天盖地。

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