原标题:租户人身安全亟须立法明确保障
对话人
北京大学房地产法研究中心主任 楼建波
易居研究院智库中心研究总监 严跃进
《法制日报》记者 赵 丽
《法制日报》实习生 林靖耘
出租房空气质量如何约定
记者:自如甲醛超标事件曝光后,很多租房者开始为自己的身体健康忧虑。在目前情况下,有民众提出,租房合同中能否对甲醛浓度等空气质量问题进行约定,以保证居住安全?
严跃进:单纯约定此类甲醇标准的概念,其实很难做到,或者说很少会有机构去做,租客也难以针对质量问题进行租房交易。所以,其实要换个角度去约定,即承诺此类住房离最近一次装修是6个月以上时间,类似的约定可能会比较务实。
楼建波:在合同里,如果说当事人有明确约定,当然是可以落实的。但目前一般只会约定提供的房子是合法的、是适合居住的。现在室内空气质量标准是推荐性的标准,没有一个强制性的标准。除非合同双方有约定,房屋内空气质量要达到一个具体的标准,否则我个人不认为这是一个合同可以约定清楚的问题,利用合同来约定也不是一个好的解决办法。如果要在合同里进行约定的话,第一,缔约的成本会很高;第二,如果是个人对个人的租赁合同,双方可能都没有足够的经验和知识进行约定,如果是企业和个人的合同,考虑现在的租赁市场还是以租方市场为主,也不好进行约定。
记者:但即使约定了,也可能存在问题。9月1日,2017年曾经在自如租房的租客赵先生向媒体反映,通过自如申请的第三方空气检测结果存在被人为操纵的情形。针对赵先生的遭遇以及空气质量检测如何确保准确性的问题,自如方面回应称,正在核实相关情况,并表示“绝不允许任何个人错误行为影响公司在甲醛治理这件事情上的决心和努力”。
楼建波:从目前的实践来看,都是中介公司装修后自己进行检测,中介公司认为符合建议性标准,就会把房源投入市场。目前大家还在讨论的,法律上还没有明确的规定的,一种是第一次推向市场的房源要出示第三方检测报告,第二种是承租人自己去检测,但双方都要明确相应的标准,只要不符合标准,租户身体上出现不良反应,出租方就要承担相关责任。
记者:如果租房者要求评测,评测费用如何分担?
楼建波:法律上可以作出更符合政策的约定,但在实践中如果发生诉讼,那一定是要承租人作为原告先请第三方来检测并支付相关费用,如果胜诉了,可以将这笔费用放入相应的诉讼费。如果将来法律能规定或者中介机构能够证明质量空气是好的,这就要根据具体情况来看。
严跃进:类似费用建议由出租者或者房东承担,属于强制交付的内容。
空气质量标准待法律明确
记者:我们查阅相关资料注意到,对于租赁房屋的安全质量监管,目前还没有特别明确的法律依据和合适的监管主体。以北京为例,对于出租房屋的质量,《北京市房屋租赁管理若干规定》要求,出租房屋的建筑结构和设备设施,应当符合建筑、消防、治安、卫生等方面的安全条件,不得危及人身安全。
楼建波:房东有义务保证空气质量合格。什么样的房屋可以出租?首先必须要有处分权;第二是适宜居住,这就包括空气质量标准要到达一定的条件。现在的问题是,如何判断空气质量是否良好、超标的标准是什么?
记者:刚才您也提到了,室内空气质量标准现在只是一个建议性的标准,没有强制性的标准。
楼建波:原来的室内空气质量标准主要是为了告诉房屋所有权人、企事业单位,要把室内空气质量维护在一个什么程度,否则在其中居住、工作的人就会受到侵害。在租赁企业出来之前,即便是通过中介撮合成交的,租赁双方是房东和承租人,属于个人对个人的租赁,但现在变成了租赁企业和消费者,我认为这个时候立法就要跟进了。对于租赁企业出租房屋的空气质量标准,法律应作出规定,而不能依靠当事人约定。
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