8月31日，亿翰智库发布《2018年1-8月中国典型房企销售业绩TOP200》。碧桂园、万科、恒大稳居榜单前三，其中碧桂园业绩表现强劲，1-8月销售金额达5091亿.9元。以下是亿翰智库对榜单的解读。

一、行业集中化加速，

TOP30房企几乎占据一半市场份额

2018年，楼市调控鼓点密集，严峻的行业环境时刻都在考验着房企的应对能力。显然，规模房企对政策和市场的适应能力更为迅速和强劲，据统计，2018年1-8月，TOP10集中度近30%，较2017全年提高4个百分点，TOP30房企几乎占据市场一半的份额。

行业集中度快速上升，早已成为不争的事实，而在楼市“严打模式”之下，龙头的领先优势将进一步放大。

图：2013年以来行业集中度变化情况

数据来源：亿翰整理

二、TOP10之争，备受瞩目

碧万恒遥遥领先，其他企业难以望其项背。TOP3市场规模优势突出，与第四名拉开千亿差距，其中碧桂园又更甚一筹，而万科与恒大从销售情况来看，仍处于互相追赶状态。

保利、融创、绿地、中海位次基本确立。四者依次位列第四至七名，整体呈现出稳步提升状态。

十强席位还剩三席。龙湖、新城、华润业绩差距不大，招商、华夏紧紧追赶，最终排名，仍需拭目以待。

表：TOP10表现出的断层情况（亿元）

数据来源：亿翰整理

三、房企业绩表现超预期，

呈“一个普涨、两大分化、三类趋势”

1、一个普涨：归母净利润提升明显

由于销售与结转的错配，加之2017年开始，规模型房企愈加注重效益的提升，追求有质量的增长，故2018年上半年房企归母净利润均出现不同程度的提升。

其中，融创报告期内整体经营业绩取得显著增长，归母净利63.6亿元，同比增长389.3%，表现突出；恒大在“规模+效益”发展模式下，多项利润指标创新高，归母净利润更是达到308亿，同时实现净利润530.3亿，净利率17.7%，同比增129.3%；核心利润550.1亿，同比增长101.5%。

表：2018H1典型房企业绩表现

数据来源：亿翰整理

2、两大分化：

对规模诉求和对长租公寓态度出现分化

其一，房企对规模诉求的分化。

亿翰智库认为，对于开发商而言，规模仍然是首要的，没有流量的规模，难以吸引到金融机构的青睐，难以平衡单个地块的风险，也难以吸引到优秀的人才，难以产生足量的资源吸附效应。

从中期业绩发布会上表态来看，确实多数房企仍然以规模发展为导向，也有小部分龙头企业在已经具备一定规模优势的基础上发出了不在一味追求规模的讯息，如碧桂园提出提质控速，恒大也表示：冲销售规模是容易的事情，实现5000亿乃至8000亿并非难事，但公司目前的策略是关注利润。

表：典型房企中期业绩发布会上关于规模表态

数据来源：亿翰整理

其二，房企对长租公寓持分化态度。

长租公寓无疑是近来最为火热的产业风口之一，也吸引了房企纷纷参与其中，但同时也有部分企业基于当下长租公寓市场投资回报周期长，盈利困难等问题，持谨慎保守态度。

表：典型房企中期业绩发布会上关于长租公寓表态

数据来源：亿翰整理

3、三类趋势：

合作力度、三四线布局和供货节奏情况

其一，合作的力度远超以往

翻看房企近三年财务报表，可看出，企业在合作时所获取的投资收益越来越大。企业之间的关系由竞争转向合作，不再封闭，而是选择敞开心扉，互相合作，实现优势互补。如中期业绩发布会上，旭辉明确表示不会放弃合作的战略；阳光城表示很多并购项目都是通过合作的方式获得；融信也直言公司秉持轻资产运营策略，强强联合、合作拿地、联合开发，用有限资本实现价值最大化。

未来这种趋势将愈加明显，这也是为什么我们开始推出权益销售金额TOP100榜单的原因，顺应行业发展，并满足评级机构等对相应数据的需要。

表：典型房企投资收益（亿元）

数据来源：亿翰整理

其二、三四线的关注史无前例

亿翰智库认为三四线预计未来3至5年仍有机会（详见《棚改不改三四线城市大势，预计未来3至5年仍有机会》），且三四线城市高周转“跑流量”是房企现阶段规模扩张的需求，故今年房企普遍比较看好三四线城市机遇。

如本就发家三四线市场的碧桂园在中期业绩发布会上更是明确表示，一、二、三、四线是均衡布局，但三四线是主战场；原本聚焦一二线布局的华润也表态：将有产业支撑的三四线作为补充，截止上半年销售按城市能级划分，一线城市、二线城市、三四线城市占比分别为53.6%、32%、14.4%。

由于三四线涵盖范围广，各家企业也都基于自身战略方向在三四线城市的选择上做出明确表态，如佳兆业坚持聚焦城市圈，以核心一二线城市为主、辐射三四线的原则；恒大土地储备的未来的目标主要是覆盖中国的一线城市、二线城市以及经济发达的地级市，不打算去四线。

其三、供货节奏多押宝下半年

与2017年此时不同的是，房企对2018年全年销售金额持保守态度，2018年半年度业绩会上几乎没有企业调整2018年全年的销售目标。

但值得注意的是，众多企业纷纷表示大部分的供货在下半年，从2018年下半年企业计划推出的货量来看，房企准备充分，仅需完成不到50%即可完成全年销售目标。

表：典型房企中期业绩发布会上关于供货表态

数据来源：亿翰整理

注：2018年7-12月未完成销售目标=2018年销售目标-2018年1-6月销售金额

四、“备战”金九银十，房企再蓄力

各大房企马力全开，备战方式不一。

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