半年报点评|合景泰富:收入大幅减少 投资物业支撑集团净利

来源:中国网地产 2018-08-31 01:59:48

论产品,合景泰富在业内的口碑颇高,但论企业的发展,这些年它一直都让人看不懂——券商将它看成利润优质股,同行觉得它投资激进,媒体觉得它低调得没了声音,甚至怀疑是不是已经失去了战斗力。

从今年的半年报来看,合景泰富这半年里与大部分房企走的路子,确实有所不同,投资物业是它存活的关键。半年报发布后,机构与投资者对于合景的当前指标与未来预期并不买账,股价一路下滑。

一线项目大幅减少 城市线布局下降

今年前6个月,合景泰富合计实现预售额324.17亿元(同比增长82%),实现预售建筑面积189.7万平米,平均销售价格约为每平方米人民币17089元。

去年同期的几个数字分别为,178.1亿元( 同比上涨21.7%),105.89万平米和16819元/平米

从同比来看,合景泰富今年上半年关于销售情况的几个数字,均春风得意。

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2017年,合景泰富给自己定的目标是280亿元,最后完成了380亿元合约预售,其中权益预售额为287亿元,权益达到了75.5%

今年,合景给自己定了650亿元的目标,目前合约预售刚好完成了年度目标的50%,上半年实现权益销售金额256亿元,权益金额占到了79%。

相比去年末,今年上半年,合景泰富的权益占比提升了3.5个百分点,但比去年同期时候的82.09%,还是略微下降了3个百分点。不过,在房企尤爱抱团“拼多多”的时代里,合景泰富近80%的权益金额,已经算是一股清流,且合景高层明确表示,未来还是倾向于100%持有项目。

按区域划分来看,上半年合景泰富在售的50个项目中,长三角区域,大湾区的预售额占比分别为49%、28%。具体城市来看,广州贡献了20%的预售额,杭州、苏州分别贡献了28%、12%的预售额,另外还有天津贡献了7%。报告期内,合景泰富共推出包括台州临海天峻、常熟董浜香悦四季、丽水留香园、无钖惠山天宸原著、苏州未名园映月台等合计11个全新项目,其中常熟、丽水、无锡、台州是2017年新进城市。而2017年上半年时,合景泰富的权益销售额中,有45%来自于北上广,另外55%来自杭州、成都、南宁、佛山等二线和强三线城市。

可以看出,相比去年同期,今年合景泰富在售项目的城市线能级,进一步下沉。

对于下半年的推盘计划,合景泰富在表示,下半年将会加快全新项目的建设速度,及时向市场推出适销产品,包括杭州天誉、台州 临海天峻玺悦、南通紫御四季、惠州合景东峻悦山郡和江门叠翠峰等约20个全新项目都将于下半年面世。对完成全年人民币650亿的销售目标十分有信心。

营收大幅减少 投资物业升值与出售子公司支撑归母净利

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2018年上半年收入情况

上半年,合景泰富实现收入约人民币34.64亿元,其中物业开发,物业投资,酒店营运及物业管理的收入分别约人民币28.53亿元,人民币1.35亿元,人民币2.23亿元及人民币2.53亿元。由于物业开发由去年同期的73.34亿元减少至今年的28.53亿元,因此报告期内合景泰富的营收同比减少了55.91%。

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2017年上半年收入情况

合景泰富对与物业开发收入同比大减61.1%的解释为:主要由于已交付总建筑面积由2017年上半年44.9762万平米减少至2018年同期25.6419万平米。 收入减少亦由于已确认平均销售价格由2017年同期每平方米 人民币16303元下降至每平方米人民币11129元。此乃由于城市间的交付物业组合与 2017年同期相比有所变化,尤其2017年上半年报告期内交付了 较高比例的平均销售价格较高的写字楼。

概括来说就是因为:1、交付面积减少、2、交付物业所在城市线下降,平均售价减少;3、去年上半年卖了写字楼所以基数高。

上述几个影响收入的原因,自然也影响到了合景的毛利水平。报告期内,合景泰富的毛利约人民币10.77亿元,较2017年同期大幅减少61.9%。毛利率31.1%,比去年下降了4.9个百分点,但在行业里还是处于中上水平。

此外,报告期内,合景泰富实现归属上市公司股东的净利润21.71亿元,同比增39.49%,实现核心利润19.61亿元,同比增长36.2%。

归母净利方面的上涨,一方面来自于其投资物业公允价值的大幅上升——投资物业公允价值变动收益11.86亿元,同比增长1733%。其中来自上海环球都会广场、星辉广场2期和合景中心2期等可出租商业物业应占的公允值收益就占了11.01亿元。

另一方面,上半年里,合景泰富以30.46亿元出售一家全资子公司,取得收益11.67亿元,导致其他收入及收益净额达16.74亿元,同比大增769.1%,增厚了归母净利。

而投资物业收益净额的上升,以及酒店营收的稳步增长,也让合景泰富更下决心要大力推进投资性物业发展获取有利租金与估值,到2020年公司计划建成共计17个写字楼、16个酒店、11个商场、11个长租公寓,总面积接近270万方。

另外,在上半年里,合景泰富还以上海、杭州、南京、深圳、广州、佛山等 一二线城市为试点,采用轻、重资产相结合的方式,大力发展长租公寓业务——针对不同的细分市场,推出誉舍、昕舍、陆舍三大长租公寓品牌,分别服 务于高端商务人士、白领阶层及职场新人,并提供专门的定制服务。

预计年内合景将有超过20个长租公寓项目开业,今年也将成为合景泰富长租公寓业务的发展元年。

利息支出同比增长352.89% 资产负债率首次突破80%

截止报告期末,集团实现预售回款现金流入213.95亿,期末现金及银行结余的账面金额约人民币415.71亿元(包括受限制现金36.55亿元),较2017年同期增加2.7%,有息借款共为648.95亿元,一年内偿还的债务比例不到15%。

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交付物业的减少,一方面影响了合景泰富的营收,但另一方面也让其成本大幅下降。2018上半年里,合景泰富的销售成本约为23.86亿元,比去年同期减少了52.6%。销售和营销开支也同比减少了8.1%,至2.08亿元。

成本管控中,虽然销售费用减少了,但财务费用(融资成本)支出明显增多。其中利息支出为21.03亿元,在资本化处理(14.61亿元)后,支出为6.42亿元,同比增长了5亿元,或352.89%。

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截至上半年,合景泰富的资产负债率为80.71%,也是近几年里首次突破80%。

半年报发布后股价直线下滑 

上半年里,合景泰富通过招拍挂、收并购在惠州、北京、柳州等城市获取15幅地块,地块投资力度比去年同期略有加快。新增项目建筑面积292万平米,是当期销售面积的154%,楼面均价仅5500元/平米,占销售均价的32%,有效保障公司未来项目毛利水平。

截至2018年6月末,合景泰富拥有的的权益土地建筑面积共计约1526万平米,分布在内地及香港31个城市,而土地成本也由去年同期的4023元/平米降至2078元/平米。

或许是对合景泰富上半年成绩的不满意及未来发展的信心不足,在8月27日晚间公布半年报后,合景泰富第二天的股价就由27日收盘的9.39港元/股跌至28日收盘的8.92港元/股,29日收盘和30日收盘又分别跌至8.79港元/股、8.48元/股,几日以来的跌幅已近9.69%。交银国际、瑞信也在这几日内宣布下调其目标价。

但值得一提的是,今年上半年。合景泰富在行政开支,由去年同期的4.52亿增至5.46亿,合景表示,是用来增聘人才的。这一企业的野心,指不定将在未来慢慢显现。

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