半年报点评|绿城中国:困境反转后的进击 代建项目产生高额利润

来源:中国网地产 2018-08-28 11:24:47

 熬过最困难三年,于2017年迎来反转,2018年的绿城离既定后千亿目标越来越近,上半年已经完成754亿的绿城,2018下半年完成既定销售目标,几乎毫无悬念。只不过,根据8月27日出炉的年报显示,中交入驻后的绿城拿一些更快周转的便宜土地,增加自己的销售规模。

代建项目产生高额利润

根据2018年绿城中国半年报显示,公司实现收入335.3亿元人民币,较去年同期的104.5亿元,增长220.9%;股东应占利润23.3亿元,较去年同期的12.3亿元,同比增长90%;基本每股收益0.94元,较去年同期的0.46元增长104.3%。除税前利润为55.7亿元,较去年同期的26.4亿元增长111%

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对于收入增长,公告称,主要是物业销售收入的增加。集团物业销售收入314.2亿元,占总收入的93.7%,同比增长262.6%。物业销售收入的增加主要是物业交付面积和销售均价均有所上升所致;设计及装修收入增长9.7%至9.53亿元;项目管理服务收入增长33.7%至7.1亿元。

在传统房地产业务提速缓慢进程中,绿城代建业务产生的高额净利润成为促其销售增长的重要一环。报告显示,绿城集团以品牌输出、管理输出的代建管理项目于2018年上半年累计取得合同销售面积约207万平方米,合同销售金额约280亿元。上半年里,绿城中国投资项目整体去化率约62%,其中新增去化率达80%;于2018年6月30日,投资项目存量货源可售金额为291亿元。

盈利方面,集团毛利增长196.8%至60.78亿元,是由于本期物业交付面积、物业销售收入增加较多所致,毛利率为18.1%。若撇除集团在收购附属公司时产生的公平值调整对成本的影响,集团毛利率为32.4%,较2017年同期的27.5%有较大增长;总借贷加权平均利息成本为5.3%,上年同期为5.6%。

困境反转后加快拿地

8月27日下午,绿城中期业绩会上,绿城新任行政总裁兼执行董事张亚东表示,下半年在买地布局上加大投资力度,但是会优化结构,专攻一些更加擅长的产品,使得绿城中国均衡发展,取得更大的利益。

报告显示,土储方面,截至2018年6月30日,一二线城市的土地储备可售货值占比高达70%,土地储备结构优化。绿城集团共有土地储备项目106个(包括在建及待建),总建筑面积约3297万平方米,权益建筑面积约为2073万平方米;总可售面积约为2323万平方米,权益可售面积为1438万平方米;楼面地价平均成本约为每平方米5239元;一二线城市的土地储备总可售货值占比达70%。

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上半年里,绿城中国新增19宗地块,总建筑面积约达440万平方米,总土地款约为248亿元,其中归属于绿城支付的金额约184亿元,预计新增可售金额约745亿元。

值得注意的一点是,从绿城拿地价格看,新增土地平均楼面价约每平方米人民币10111元,去年同期的每平方米人民币11979元。这意味着,绿城正在加强拿地严谨性,并希望拿一些更快周转的便宜土地,在增加自己的销售规模。

拿地控价格同时,绿城开始降低自己的高端产品比例来加快自己的周转。目前,绿城已初步形成2:6:2的产品结构,20%为高端产品,60%为高性价比产品,剩余20%开发高品质安置房及保障房。这样产品结构的好处是,可以加快周转,让产品力转化为盈利能力

全年销售目标无悬念

8月27日,绿城中国发布中期业绩公告,宣布上半年取得总合同销售额为754亿元,较去年同期的595亿元增长26.7%;实现净利润31.2亿元,较去年同期的12.7亿元增长145.7%。创下历年同期新高。

绿城方面表示,销售额的增加主要是因为项目增多,以及去化效果的提高。根据中报,2018年上半年绿城投资项目整体去化率约62%,其中,新增去化率达80%。

“今年年初公司定的指标是1600亿。但如果下半年情况比较好,可以达到1700亿,到明年的销售额应该到2000亿,公司现在有8000多亿货值的土储。”在8月27日的中期业绩会上,李岸青说。

值得注意的一点是,绿城全年销售额目标几易其数。2017年12月,绿城内部会议曾提出“绿城中国 2018 年计划实现合同销售额 1370 亿”, 2018年1月,绿城中国原行政总裁曹舟南接受媒体采访时说“2018 年的销售额为 1400 亿左右”。

随着业绩的提升,绿城全年销售目标也随之水涨船高,就目前看来,无论是1370亿,还是1400亿元,抑或1700亿元,中交入主后的绿城全年目标或完成的毫无悬念。

此外,半年报显示,绿城中国的银行存款及现金(包括抵押银行存款)为444.2亿元,为一年内到期借款余额的1.8倍;净资产负债率为55.1%。总借贷加权平均利息成本为5.3%,较去年同期的5.6%有明显下降。

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