以8月6日至12日的整租租金为样本，北京的整租平均租金同比增长了15.5%，部分小区从去年年末一路走高，截至7月30日涨幅已近40%。沪穗深等一线城市也同样呈现这样的态势，截至2018年7月，住房租金同比分别上涨16.4%、21.6%和29.7%。二线城市中，南京与济南的租金环比上涨更为明显，分别为3.7%与2.4%。

  我国房租房价比相对偏低是事实，“毕业季”租房市场需求增多也是事实，但这些都不是房租短期内暴涨的主要因素。实际上，房租短期内“涨价”风的一大主因或者说幕后推手，是各路资本疯狂涌入房屋租赁领域。与长租公寓运营方推高房价，监管部门对房屋租赁产品金融化缺乏必要监管有关。

  在国家倡导“租购并举”之后，长租市场迅速成为一个被资本竞相吹捧的风口。2016年以来，全国陆续诞生了2000多家长租公寓企业，仅深圳就有200~300家。魔方公寓、蛋壳公寓、自如等规模化租赁企业的“跑马圈地”，也正式进入白热化状态。自如今年初宣布完成40亿元A轮融资，其估值逾200亿元。今年6月，蛋壳公寓也宣布完成7000万美元B+轮融资。有媒体计算，当前北京约有17000套房源在出租，就算手持资本的巨头全部以涨价50%扫货吃下，月均价从5000元涨到7500元计算，年租金总额也不过15.7亿元，单单是自如40亿融资，就完全有能力推高房租了。

  这种长租公寓互联网运营下的“投资逻辑”，实质上与互联网企业盛行的“烧钱”模式一脉相承，都是先投入巨资烧钱抢占份额，然后再以垄断优势获取超额利润。

  与此同时，房企也加紧布局住房租赁市场，以万科、碧桂园为代表的房企巨头纷纷押注房屋租赁赛道，而互联网巨头包括阿里、京东早已冲进了赛场。行业龙头万科8月21日明确表示2018年把租赁住宅业务确定为核心。Wind数据显示，A股上市公司中有14家企业经营住宅租赁相关业务。

  各路资本以其擅长的“烧钱模式”，在房屋租赁市场展开市场份额争夺。因此，在资本悄然运作下，租房市场已经发生了巨大变化。这种变化，就是资本争抢租房房源，取得房屋后装修升级运营再转租出去，有的甚至哄抬价格。业内人士也自己揭短，“以自如、蛋壳公寓为代表的长租公寓运营商，为了扩大规模，以高于市场正常价格的20%到40%在争抢房源，完全破坏了正常房屋租赁市场”。

  资本的不断涌入并未让租户从竞争中受益，反而使他们面临租不起房的窘境。

  笔者认为，资本加持下鼓吹的市场化并不应成为房租暴涨的借口，国家应该采取管制租金的办法。管制租金是国际惯例：2015年，德国议会通过《限制房租法》，将3年内租金涨幅限制从15%降至10%；房东涨租超过指导价20%的算违法，租客有权将房东告上法庭；房东单方面涨租超50%的，被认为是赚取暴利，可判入狱3年。

  长租公寓的兴起，无疑契合了人们“美好租房”的需求升级。但这不应该建立在租金非理性上涨的基础上，资本不应为了一己之利而成为房租大涨的幕后黑手。各路资本进入住房租赁市场，绝不能打着“美好生活”的旗号成为哄抬租金、抢占房源的推手。

  （作者系资深市场观察人士）