半年报点评|融信中国:放慢投资优化利润与负债 激进闽系逐渐转型稳健“长三角系”

来源:中国网地产 2018-08-25 20:36:06

2018年上半年,融信中国实现合约销售额545.31亿元,合约销售面积约253.7万平米。合约销售额同比增长75.7%,合约销售建筑面积同比大涨了124.9%(注:因其去年下半年收购了海亮地产部分项目,因此今年半年报中的数据都做出了更新,将附属公司及其联合营公司的合约销售情况都并入了集团中)。

半年销售突破去年全年 全年目标完成45.44%

融信上半年的销售成绩中,杭州、上海、福州为其上半年合约销售额占比最高的三个城市,分别占集团半年合约销售总额的约32.79%、20.94%和 12.63%。

但相较去年同期的销售额占比来说,福州降幅较为显着,较去年同期下降25.3个百分点,上海则上升8.7个百分点。另外,去年上半年,厦门单城为融信带来了7.32亿元销售额,占报告期年销售额的4.71%,为融信去年上半年第四大业绩贡献城市。今年厦门单城半年销售额为11.2亿元,但占比下降到了2.05%,业绩贡献占比退出前十。

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融信中国2017年上半年合约销售详情

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融信中国2018年上半年合约销售详情

今年上半年,融信的合约销售平均单价较去年同期有比较大的回落,从27510元/平米,降至21494元/平米,同比下降了21%。这和融信今年上半年前十大业绩贡献城市中,三四线城市占了六个,且阜阳、六安的销售单价较低有关。

此外,虽然融信中国今年上半年545.31亿元的销售额已超过去年全年502.35亿元的销售额,但因其今年年度销售目标定在了1200亿元,同比升幅较大,因此从年度目标完成率来看,今年上半年仅完成了45.44%。而根据融信的最新公告,其前7月合约销售额为656亿元,年度目标完成率为56.67%,下半年的推盘速度明显加快,如此看来,全年业绩目标的完成算是把握十足。

盈利能力同比强劲 收购海亮带来毛利将在未来逐渐显现

融信中国上半年实现营业收入142.88亿元,同比增长 20.06% ;实现净利润22.54亿元,同比上升101.61%。毛利润达到41.86 亿元,同比上升89.41%;毛利率达到29.30%,同比上升10.70个百分点, 若扣除收并购项目重新估值影响,毛利率为32.6%;实现归母净利润15.24亿元,同比增长122%。

关于收并购项目对融信的毛利影响,融信方面表示,去年7月1日公司收购了海亮,因为海亮聚焦的城市主要是三四线,它的平均单价是不足一万的,它的结转在去年上半年并没有反映出来的,但在今年上半年有一部分已经划过来,因此对整体的毛利有所拉低。

但从几个盈利指标来看,融信中国今年上半年已经算是盈利强劲,这一方面和融信产品定位高端有关,另一方面也和前几年融信新进入城市时候,因面对对市场的不确定因素,售价定位较低有关。

拿地速度同比放缓 长三角权益土储占比近50%

上半年,融信新增土地项目14个,新进入镇江、东台、嘉兴、湖州和蒙城5城,新增土地储备约249万平方米,新增平均土地成本5383元/平方米。新增土储中,权益部分112.52万平方米,权益代价约人民币41.3亿元。去年上半年,融信新获取的土地为21幅,381万平米。对于今年拿地速度的放缓,融信中国董事局主席欧宗洪表示,上半年的土地价格比较高,公司拿地比较谨慎。

截至到2018年6月30日,融信中国的土地储备覆盖全国38个城市,项目共147个,已全面布局八大核心城市群——包括海峡西岸、长三角、长江中游、大湾区、京津冀、中原、西南及西北城市群。总土地储备约2520万平方米。其中约220万平米为持作出售已竣工物业,约1720万平米在建,及约580万平米持作未来开发。总土储的每平方米成本为6463元。

融信的土地储备中,约57.5%的土地位于一二线城市,主要是以上海、杭州为据点。约1307万平方米的权益土地储备面积里,长三角区域的权益土地储备占比达到了48%,海峡西岸占比31%。

借款减少权益增加 净负债比率明显优化

2018年上半年,融信的投资物业公平值收益增长明显,由去年同期的4200万增至2.73亿元,增长率为548.81%,而融信方面表示,这主要是因为市值通胀及集团的在建投资物业所致。这也侧面体现出融信投资物业市场估值的前景。

现金流方面,今年上半年,融信拥有现金及现金结余203.08亿元,比去年减少了2.09亿元,基本算是持平。总借款额度从694.54亿元减少至666.26亿元,减少了约28.28亿元。

总借款的减少,加上权益总额的增加,也让融信今年上半年的净负债比率得到优化,由去年的159%减至140%。

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但值得注意的是,融信中国自2016年底开始便频发境外债,在汇率大关之下,今年上半年其210.54亿元的一年以内到期的短期债务中,约有14%为美元债,利息支出也有明显增长,外汇亏损净额由742.3万增至1.71亿元,达22.98倍。但就行业而言,利息支出增大已为行业普遍现象,而融信的支出数额在行业里来看个头并不大。

值得提醒的是,目前在融信的总债务中,长期借款和短期借款的比例分别为68%、32%,长短期债务比率还需进一步优化,已实现更健康的公司运营。 

以下为中国网地产财报直通车聚焦2018上市房企半年报之系列报道——数读半年报

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2018年上半年,融信中国实现合约销售额545.31亿元,完成全年1200亿元业绩目标的45.44%,但已超过去年全年销售额。
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