半年报点评|旭辉控股:一线城市销售锐减 净负债率突破70%

来源:中国网地产 2018-08-17 22:40:50

2018年8月15日,旭辉控股(0884.HK)公布2018年中期未经审核业绩公告。

一线城市销售锐减 北京尤甚

旭辉中期未经审核业绩公告来看,2018年上半年旭辉销售业绩为660.3亿,同比增长40%;完成去年1040亿元销售额的63.5%,完成全年1400亿销售目标的47.2%,旭辉全年需保持35%的销售额增长率才能完成目标;合同销售面积431.2万平方米,同比增长68%。

按城市划分,合肥、重庆、苏州、温州、宁波等二线城市的业绩贡献率上升,其中合肥一城市销售额达到100亿,占总合同销售金额的15.2%,重庆也有92亿的销售额,占总合同销售金额的13.9%。

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值得注意的是,旭辉在一线城市的销售于今年锐减98.17亿元,占比下跌23.20个百分点。曾在2016年完成北京地区百亿销售额的旭辉,期内在北京的销售额同比大跌92.65%,销售额仅3.5亿元,占比仅剩0.50%;上海销售状况稍好,销售额下跌61.12%,销售额为34.36亿元,占比5.20%。

旭辉在一线城市销售额及占比的下跌,一方面受制于限购政策与市场环境的影响,另一方面也有其近年来一线城市土地储备的影响。二线城市已然成为了旭辉的销售重镇,而三线则渐渐成为其新的销售增长点,公司的布局逐渐转向低能级城市。

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观察旭辉三年的中报可发现,其在一线城市的储备呈现萎缩态势。公司期内在北京的竣工面积于今年有大幅提升,但总体储备增幅较小,期内的待开发面积占比更是跌至2.21%。而公司在上海的总体项目储备不增反减,期内的待开发面积占比仅占1.93%。同时,三年来旭辉存在不少未去化的项目库存,一线城市项目储备的萎缩影响了旭辉一线城市的销售额,可以预见未来其在一线城市的市场将进一步萎缩。

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旭辉一线城市项目储备的另一隐患,是其项目的权益比例较低。旭辉在北京、上海权益占比100%的优质项目,三年来的去化面积几无变动;同时新增项目的权益占比都比较低,尤其是在公司的北京待开发项目中,有3个权益比例为25%左右的住宅、商业项目。此外,公司位于北京的“万科天地”、“旭辉26街区”竣工商业项目,权益占比仅有26.5%和10.0%。

旭辉在上海的项目储备权益比例较高:在24个竣工项目中,仅有3个项目权益比例低于50%。但公司在上海的项目储备以竣工项目为主,并且去化情况较差,其8个未开发项目中有3个权益比例较低,分别为34.0%、34.0%和25.0%。

旭辉在一线城市较多的低权益比例项目将对其未来的销售及收入有较大影响,公司在一线城市的去库存能力也令人担忧。旭辉2017年的权益销售额为550亿元,今年能否成为真正意义上的“千亿房企”?

净利润增长59% 净负债率突破70%

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期内,旭辉实现营业收入约184.21亿元,同比增长64.0%;其中,房地产结转收入约为173.95亿元。毛利率为33.7%,同比上升2.1个百分点,已经连续两年有所改善。公司归母净利润约为34.19亿元,同比增长58.6%。

值得注意的是,旭辉控股2018年上半年的净负债率上升至72%(2017年底为50.9%),净负债上升至314.6亿元,对此,集团表示主要是由于土地收购有所增加。

关于净负债率,旭辉控股集团董事会主席林中表示,我们应该还是希望将净负债率控制在70%以内。

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公告称,旭辉期内销售额回款率超过80%,即回款最低约为528亿元,预收房款约为405.23亿元;同时持有约358.23亿元的期末现金。旭辉于180日内的应收账款约为6.27亿元,180日内的应付账款约为25.84亿元;一年内到期负债约为126.91亿元,同时还有38.99亿元的永续债。旭辉的偿债及现金压力不大。

旭辉期内的加权平均融资成本约为5.3%,较期初微增了0.1个百分点,融资得来的部分现金分别用于偿还了3.28亿美元的境外债和人民币15亿元的国内公司债券。公司期内利息支出约为17.28亿元,其中约有15.93亿元利息被资本化,使得当期财务费用降低,但是后期还需要全部计提折旧。公司期内的利息支出较2017年上半年10.49亿元增加了64.7%,增幅由于集团总的债务水平增加。

合作拿地占比仍大 二三线城市转移迅速

土储方面,中报显示,2018年1-7月旭辉共收购72幅地块,新增面积955万平方米,新增货值约为人民币1,800亿元。

值得注意的是,2018年初至今,旭辉新进入14个二三线城市,扩大区域覆盖及分散至各线城市,从而加强区域及省域化的渗透。旭辉2018上半年的土储获取加大了在二线、强三线城市的布局。截止2018年中期,旭辉在二线城市土储占比(按金额)达54%,三线及其他城市的土储占比(按金额)39%。

此外,旭辉在拿地过程中,合作拿地的比重仍然很高。中报显示,2018年上半年旭辉的拿地权益提升至58%。

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中报显示,旭辉在2018年上半年所收获的68宗地块中,49块来自合作拿地,占比高达72%。

长租公寓未来3-5年规模达到20万间 筹备上市

长租公寓发展方面,旭辉领寓目前已形成博乐诗、柚米、菁社三条产品线,并于19座城市落地70个项目,管理规模逾35000间。

值得注意的是,8月9日,旭辉领寓成功在上交所挂牌交易民企首单储架式权益类REITs,获批30亿,首期发行2.5亿。

对于领寓目前的发展,旭辉控股集团总裁林峰表示,目前集团长租公寓出租率在80%以上,盈利模式上领寓争取做到每一家单店都盈利,规模化之后覆盖成本。关于领寓具体的发展规模目标,林峰明确,未来3-5年间达到20万间的规模,争取处在长租公寓行业第一梯队。

以下为中国网地产财报直通车聚焦2018上市房企半年报之系列报道——数读半年报

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