倒挂1万+/㎡!江北一板块迎来开盘潮

来源:中国网地产 2018-08-15 09:22:05

本周五,江北雨山路板块将公开出让江浦G38,也将成为该区域取消限房销售规定后,首幅竞自持商品住房面积的地块。

此前,作为江北价格洼地的雨山路板块,吸引了大批买房人关注。随着长江五桥的推进,保利、中海、世茂等品牌房企入驻,以及多项规划利好的助力,区域已由刚需板块逐渐转型为仅次于江北核心区的改善板块。对于在河西南工作,但无力承担高额房价的人而言,限价3万/㎡的雨山路板块就成了不错的选择。据统计,区域内约有5家楼盘在售,其中3家楼盘在8-9月份有推新计划,约587套房源上市,均价1.9-2.9万/㎡不等。

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江浦G38即将出让,保利云禧已开始登记

江浦G38地块位于江浦街道,地块紧邻国资江山薈与力标赞城项目,地块整体形状规整,但内部不平整,多是农作物,树木杂草以及土堆。

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(江浦G38地块实拍)

NO.2018G38

四至:东至荣庄路,南至花莲路,西至绿水湾北路,北至海桥路

地块属性:为商业用地、二类居住用地、基层社区中心、幼托用地

出让面积:91345.7㎡

综合容积率:1.89

起拍总价:17.5亿元

起拍楼面价10137元/㎡

最高限价:25.4亿元

最高楼面限价:14712元/㎡

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竞拍要求:

(1)C地块为基层社区中心用地,须配建社区卫生服务站建筑面积不小于300平方米,文化活动室建筑面积不小于600平方米,体育活动站建筑面积不小于200平方米,基层社区服务中心建筑面积不小于600平方米,社区警务室建筑面积不小于60平方米,居家养老服务站使用面积不小于150平方米,公厕建筑面积不小于100平方米,垃圾收集站建筑面积不小于80平方米。上述公共设施由竞得人代建后无偿移交浦口区政府,所对应的土地按划拨方式供地,出让面积据实核减,出让金总额不作调整。

(2)D地块内须配建一所12班幼儿园,由浦口区教育局完善用地手续,由海峡科工园负责建设,所对应土地按划拨方式供地,建设资金由浦口区财政局拨付。

(3)E地块综合公园由海峡科工园负责建设,所对应土地按划拨方式供应。

(4)地块内新建住宅建筑项目和单体建筑面积超过5000平方米的公共建筑项目应采用装配式建筑技术建设,且同一地块内须100%采用,住宅建筑单体预制装配率不低于50%,公共建筑单体预制装配率不低于40%,住宅建筑(三层及以下的低层住宅除外)100%实行成品住房交付。

目前,地块周边在售新房均价在1.9万/㎡左右,二手房均价在2.1万/㎡。不过,位于地块东侧的国资江山薈计划9月首开,预估均价2.5-2.8万/㎡。项目一旦上市,有望刷新周边房价。地理位置上,距离地块2公里左右的就是规划的海峡科工园以及宜家商场。但地块周边现有配套很薄弱,目前已交付的大多是保障房,社区底商尚未发展起来,周边居民的基本生活消费无法满足。

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(来源:好地网南京)

位于江浦G38东侧的纯新盘国资江山薈正在申领销许,项目计划9月份首开1、4号楼,约127套精装房源,建筑面积分别约81.44㎡、89.9㎡、86.67㎡、124.57㎡。由于项目已蓄客长达一年多,意向客户较多。

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(国资江山薈沙盘)


力标赞城预计8-9月份加推18、19号楼,约135套毛坯小高层,户型72㎡、90㎡、105㎡,预估均价约19500元/㎡。其中,有意向购买72㎡小户型的客户群体较多。


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(力标赞城沙盘)

另一个单价不足2万/㎡的楼盘—中交锦蘭荟,也有望今年下半年加推三期33、34、35栋楼,约190套毛坯房源,户型面积88、116㎡。有传言称,项目可能毛坯改精装,要卖2万+/㎡。不过,由于全国性限涨,这个消息并未得到官方证实。但是相对而言,这个价格在整个板块内还是比较实惠。

由于远离雨山路地铁站,且周边配套相对薄弱,所以这三家楼盘所在板块偏刚需为主,产品规划主要以小高层、高层产品为主,容积率较高。

另一个就是以雨山路地铁站为核心的改善片区,由于地价偏高,容积率较低,所以产品定位大多偏高端。而且保利、中海等品牌开发商云集,对区域居住品质的提升也能产生集聚效应。代表项目为保利云禧、中海G58、世茂G24等。

紧邻地铁10号线雨山路站的保利云禧可能是区域内最快推新的楼盘,项目已于近日启动最后一批叠墅房源的意向登记。据介绍,保利云禧预计近期加推3、4、10、11、14、15号楼,共计135套房源,其中上叠120㎡、中叠130㎡、下叠240-270㎡,毛坯交付。

户型图:

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相较于区域内普遍在售的高层、小高层,保利云禧的叠墅产品算得上是区域内的塔尖产品。其上、中、下叠三种户型各有特色,兼顾了不同需求的客户群体。

简单来看,雨山路板块由于处于刚需向改善迈步的转型期,整体配套发展并不完善。价格上,今年待售的4家楼盘中,单价不足2万/㎡的力标赞城、中交锦蘭荟更占优势,客群主要以刚需、投资客为主。

配套上,临近雨山路地铁站的保利云禧优势更大,离长江五桥仅1千米,后期通车后,10分钟就能到达河西商圈。此外,项目还自带3000㎡的商业社区中心。该商业社区中心由保利商业统一招商运营,其中约1000㎡的若比邻社区商业中心,目前已经开业。

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(若比邻超市)

一二手房价格倒挂1万+/㎡

随着长江五桥、宜家商场、自贸区等配套的推进落实,以及保利、中海、五矿等品牌房企的入驻,雨山路板块的品牌格局已基本形成,板块正处于上涨期。据周边中介表示,二手房业主普遍看涨,年初至今,已上涨约2000元/㎡。

目前,雨山路板块二手房价格主要集中在2.4-2.6万/㎡左右,这些小区大多是2014年左右交付。而一些配套薄弱的新小区,环境较差的老小区,价格会偏低,大概在2.1万-2.3万/㎡左右。

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考虑到雨山路地铁站靠近老珠江镇板块、浦口大道CBD商圈、金浦商业中心等商圈,区域配套相对成熟。而且未来五桥通车后,还可直接享受河西商圈的配套。所以,小部分靠近雨山路地铁站的小区报价能达到2.6-2.8万/㎡。某中介表示,在万达将要进驻的消息传出后,雨山路地铁站旁一小区直接涨至3万+/㎡,而这个价格同样也有成交。


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