租赁需求增长，租赁模式多样，租金稳中有升，租购并举政策推出后，住房租赁市场多元化趋势初现——

“房子是用来住的，不是用来炒的。”随着住房市场租购并举政策实施，市场有了不小的变化。不过，记者走访了解到，我省住房租赁市场虽然也呈现多元化发展趋势，但离品质住房仍有差距。而随着政策和资金的跟进，业内人士预计，未来10年我省住房租赁市场将迎来快速发展。

政府：培育多元化租房供应主体

最近，大学毕业留在太原三年多的武宁又搬家了，因为换了新工作，需要重新租个房。与以往到处广撒网搜寻信息不同的是，这次，通过住房租赁平台，他很快在单位附近找到了新家，“房源可靠，挑选余地大，比以前好多了”。

武宁看中的，是位于迎泽大街青年路附近的长租公寓，30多平方米的单间，时尚精装，生活设施配套齐全，独立一体式卫浴，拎包入住。“我喜欢这里的居住品质和社交属性，有专业的健身区、影音区、阅读区、桌游区，还有无人售货机、洗衣房等，非常方便。”虽然房租每月1500元，但武宁还是果断选择了这里。

武宁说的住房租赁平台，是我省今年上半年运营的住房租赁综合服务平台系统，通过“全平台支撑、全链条服务和全产品配套”的定位，为我省住房租赁市场提供综合解决方案。平台的运营，意味着我省迈出了政银合作共同推进住房租赁市场建设的第一步。

房屋租赁站上了风口，我省共有产权住房、租赁住房也迎来变化。记者从国家统计局山西调查总队了解到，今年上半年，我省居住价格比上年同期上涨1.8%，拉动CPI上涨0.4个百分点，居住价格上涨的主要原因包括房价上涨传导至租房市场，带动房租上涨，私房房租比上年同期上涨5.1%。

政策方面，《山西省发展住房租赁市场实施方案》近日出台，我省将试点建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房体系，更好满足群众住房需求。与此同时，国有住房租赁企业将得到发展，引导发展民营和混合所有制住房租赁企业，鼓励房地产开发企业、经纪机构和物业企业开展租赁经营，鼓励农村集体经济组织成立租赁企业，培育多元化租赁住房供应主体。

企业：提升运营能力才能服务优质

随着政策红利的释放，国内很多一、二线城市吸引了大批房企、社会资本、金融机构进入，供应主体的多元化趋势开始呈现。不过，内观山西，租房市场的走势还有待观望。

记者走访了解到，我省住房租赁市场的产品类型主要包括个人房源、长租公寓及中介机构存量房源等，90后是各类公寓租赁的主力军，40平方米左右的户型受青睐，月租价在1000元-1600元不等。整体看，市场上房源品质与服务水平存在差异，配套设施也有待完善，整体离品质租赁尚有差距。

“从表面上看，租房市场形势不错。但租户最直接的感受是，好房源不易得，租金更贵了。”全国房地产经理人联盟副秘书长、山西安家地产机构董事长康敏认为，要想让更多的人从买房转为长期租房，还有待时日。

数据显示，现在我国住房租赁市场的年交易总额在1.8万亿元至1.9万亿元区间，全国范围内各类长租公寓品牌达1200多家，房源规模逾202万间，知名房企万科、龙湖等纷纷抢滩布局，互联网巨头的动作也十分频繁。

“但这里面没有一家在山西展开布局，包括本土的企业。目前看，我省的住房租赁市场还处于起步阶段。”康敏说，现在说租房时代已经来临有些过早。一方面，盈利能力问题始终是绕不过的坎，长租房面临成本高、资金回流周期长、收益率偏低等问题，房企不愿触碰。另一方面，政策的成熟和稳定也影响房企的决策，目前住房租赁市场只是在政策支持下加速了发展，还没有真正形成格局，其市场份额还不能与新房市场、二手房市场抗衡。

据了解，目前住房租赁市场的参与企业大概分为四类：一是地产开发商类企业，比如万科泊寓；二是酒店管理类企业，比如如家；三是中介类企业，比如链家自如；四是创业类企业，比如魔方公寓。这些企业中，除了开发商类的企业能依托其母公司相对容易地获得成本较低的资金之外，其他企业基本上都面临比较大的融资压力。

“房租是主要收入来源，但事实上光靠租金远远不够维持整个长租公寓项目的运营。”康敏坦言，正常情况下，租金回报率超过资金成本的1%以上，资本才会首选租赁，但现在的回报率根本做不到。

省内财经领域知名人士张胜介绍，长租公寓是需要长期投入、重运营的行业，过去一年来，虽然房租在上涨，但企业并没有实现盈利。这又制约了企业的自主经营和运营能力，难以向租户提供稳定、优质的服务。“不过，政府的政策会陆续跟进和落地，而金融方面，随着REITs、信用租房以及各类基金的进入，把‘钱’的问题解决掉，让房企没有了顾虑，相信未来市场将呈现百花齐放的租房模式。”张胜表示。

未来：租房也有租房的快乐

“实际上，轻租重售现象形成的原因十分复杂，要根本改变人们的住房消费习惯，需要各方共同努力。”省社科院侯晓斌表示，租售并举不是市场份额上的势均力敌，而是要提升租赁住房品质，让更多的人享受租房的快乐。

“住房制度改革势在必行，长租公寓作为一个细分领域，无论盈利模式、还是运营方式都存在不足。”侯晓斌认为，解决当前租赁市场问题，应在三方面做文章。首先是增加租赁房源的供给，房企、租赁机构抓紧土地、金融、房源方面的对接，探索有效的盈利模式，相关部门同时要在税收、金融等方面给予支持；其次，通过立法来保障各方权益，政府要完善各项服务体系建设，落实“租购同权”，比如在教育、医疗、养老等方面加强配套；第三，大力发展资产证券化REITs，使市场更专业化。

根据《山西省发展住房租赁市场实施方案》，今年全省将基本建成三级住房租赁综合服务平台，省级和11个设区城市住房租赁综合服务平台在上半年投入使用，新增30家专业化、机构化住房租赁企业和兼营住房租赁业务的房地产企业，各设区城市争取用3年-5年时间，使租赁住房占新增（改造）住房供应量的比例提高到50%左右。

围绕发展目标，我省将培育多元化租赁住房供应主体，多渠道筹集租赁房源。太原今年年底前至少推出2个项目开展购租住房试点。2019年起，各设区城市新开工商品住房项目至少要配建20%的租赁住房，2019年底前，各设区城市推出1个-2个项目开展改建租赁住房试点。同时，完善住房租赁管理政策，提高住房租赁市场监管和服务水平，完善公共租赁房屋保障制度，加快推进租购同权政策的实施。

租赁环境改善了，住房品质提升了，租房者自然也就舒心了。