2018年8月8日-8月11日，亿翰智库在上海隆重举办2018中国房地产业战略峰会。此次峰会以“向心·聚力·筑梦·同行”为主题，围绕企业经营模式、融资路径、产品服务升级等展开讨论，致力于共迎行业新时代、共担企业新责任，为行业健康发展积极注入新活力。

中国商业地产百强峰会

嘉宾致辞

武瑞玲 中国连锁经营协会 副会长

1、结合国情，中国的购物中心分成四个类型：都市型购物中心、地区型购物中心、社区型购物中心和奥特莱斯型购物中心。

2、除了传统业态，如零售、餐饮、儿童、电影院等业态以外，一些新兴业态，如新零售等在购物中心里开店的欲望越来越强。

3、消费升级的势头不会变，消费升级有三个特别重要的特征：爱美丽、爱生活、爱健康。

4、购物中心发展到现在阶段，存在不平衡不充分的现实情况，可以关注一下部分有活力待释放的三四线城市。

资本赋予筹码，激活地产存量价值

——华泰资管不动产金融 负责人 朱刚

1、价值是商业地产的重要主题，主要包括价值培育、价值实现，要求立足于文化和消费观念。

2、存量地产时代，REITs借势而起，是地产投融资未来之路。

3、商业地产发展方向是投资基金化，基金化意味着标准化、专业化和集约化，退出和持有模式的工具化和金融化，不动产开发基金将重塑地产开发模式。

消费升级赋能产品升级，如何打造“社群化”商业平台

——蓝光商业集团 总裁 张刚

1、消费升级之下，商业地产迎来新的机遇，打破标准化模式、业态复合化、线上线下互动营销等成为新趋势。

2、蓝光从全渠道营销、建立消费者黏性、深度洞见消费者特性、发掘网红经济等维度，嫁接新的价值增长点，构建社群化商业平台。

3、蓝光商业地产秉承因地制宜，挖掘城市消费习惯，体现城市内涵，在商业地产项目中深化城市文化内容和人文情怀。

智慧体系激发商务生活新场景

——福晟商业集团 总裁 吴洋

1、新技术推动商业地产发展，拓宽渠道。

2、商业布局注重两个字：需求角度：上；精神角度：逛。

3、福晟商务智慧体系：智慧·连接·共享·生长

企业端：绿色通道，租户无忧；租户尊享，定制服务。

用户端：同频社群，遇见有趣的灵魂。

奥园：新时代美好生活的践行者

——奥园文化 总经理 冯银平

奥园如何践行新时代美好生活的理念，概括为三方面：

1、党建引领。奥园提出将支部建在工地上、楼宇里、商圈中，这样的党建模式贯穿生产经营的各个环节，覆盖更广泛的服务群体。

2、精准扶贫。奥园将精准扶贫融入企业发展战略，精准扶贫不是形式，也不是政治要求，而是企业对社会公民角色的一种认知，是企业自觉的行动和社会责任。

3、复合地产。复合地产本质上就是更好地满足人们对美好生活的需要，围绕复合地产，奥园打造八个主题，积极探索。

当商业遇见文旅

——嘉兆国际 CEO 梁金野

1、商业和文旅在整个地产体系的地位还不高。

2、住宅的高周转带来的副产品沉淀了大量的大型商业地产，但也带来商业的同质化现象。

3、商业已经步入改善型商业阶段。消费升级大背景下，商业需要“差异化标签”。

4、文旅是商业入口，为商业提供“差异化标签”，实现“性感”和“降维攻击”两大关键词。

主题论坛：新商业场景营造与运营提升研讨

主持人：亿翰智库 主任 张化东

1、现在的消费者需求是什么样的？做商业地产如何更好满足消费者的需求？

2、如何走到新零售时代？

3、未来企业发展战略和策略？

论坛嘉宾：

正荣商业 副总经理 王威：

1、未来市场需顺应时代大潮，基于消费者基本需求，扩大辐射半径，满足消费者个性化需求。

2、新零售的渠道是线下实体商业很快有效的渠道补充，一方面通过大量的数据采集和消费者偏好行为研究，给线下的零售带来很多突破、营销导向；另外一方面，特别依赖新零售和电商的品类，逐渐在实体商业里面被精简，变成营销能力更强的点对点的精准服务。

3、正荣目前处在一个多板块协同发展的状况，就商业自身业务上的愿景来看，我们愿意成为多业务线并举，具有一流资产运营能力的商业管理品牌。

圣和圣 副总经理 张丽伟：

1、消费者目前是个性和理性的，个性主要体现在消费者越来越不为同质化买单；理性体现在消费者也不会为虚高的产品溢价买单。

2、新零售主要在于“新”，我们关注品牌货品是否创新，设计师产品怎么和供应链结合，不断成熟化，最终不断推向市场，未来我们会努力结合IT技术和新零售为产品赋能。

3、坚持致力做小而精的商业，消费者方面，抓住两点：个性和理性。坚持本心，拥抱变化。

上坤集团商业资产管理事业部 总经理 杜颖颖：

1、结合我们一些长租、主题酒店、非物质文化遗产的引入，也带入整个商业体当中，使消费者真正驻留在商业体里面，这是品牌商、开发商、消费者三赢的商业体。

2、我们要更快适应新零售、新互联网加速的时代，思考如何把我们自己的商业融入到这里面。

3、我们就是从资本化的良性运作角度出发，做我们多业态、复合型、高速快速发展的商业。

信保基金不动产投资中心 执行总经理 孔方正：

1、资本方从产品、区域、流动性、获取成本等角度考虑投资决策，城市中心的产品仍是投资主流。

2、采取并购基金的模式，和运营商合作收购可以解决品牌、运营团队和一部分劣后级资金的问题。

3、商业地产估值的终值目标是NOI，客流量、转化率、单价、成本是新的判断指标。

《中国房企商业物业价值TOP100研究报告》发布

亿翰智库 主任 张化东

中国社区服务商百强峰会

主办方致辞

亿翰智库 执行总裁 邢倩

1、以用户为核心，打造人居的产品很重要，同时生活服务整合资源的整体运营模式也非常重要。

2、资本的风口仍然还在，社区服务行业有大未来，大家应该通过增强品牌效应或者说管理水平效应，将市场份额进一步囊括在自己手中。

3、房地产企业的品牌源于两个方面，一个是产品品牌，另一个就是服务品牌，其中服务贯穿整个项目从前端开发到后期运营的过程，做服务品牌的溢价可能更能推动企业未来的发展。

4、无论是做教育还是做健康，都需要大家通过细分领域看自己的基因是什么，围绕着自己的基因高效整合资源，形成自己的核心竞争力和IP。

5、创新的过程就是基础服务开始进入品质化的过程，同样也是行业为了体现美好生活品质化的过程。

社群：社区文化5H构造法则

——碧桂园服务 执行董事兼总经理 李长江

1、健康、童趣、公益、心灵、科技等维度打造社区文化，挖掘社区消费价值。

2、数据驱动深度挖掘客户需求，兴趣导向聚类人群针对性服务升级。

3、碧桂园以好服务好口碑做好增值服务，未来增值服务将是物业企业决战的主战场。

金科：新服务+新生态

——金科服务 董事长 夏绍飞

1、任何一个群体是由个人、家庭、社区、城市、国家这五个单词组成，其中社区是连接个体和群体的核心部分。

2、随着信息化的到来，未来物业企业会往哪个方向走？一种模式是物业服务+标准化服务，就是社区生态链；另一种模式是物业服务+资产数据化，包括数据输出、咨询服务等。两种模式结合在一起就形成多元的社区生态。

3、金科对未来的理解和畅想是新服务+新生态，归结起来三个关键词——人、云、端，链接邻里、服务、生活。

资本丨让物业在资本市场更有价值

——雅生活集团 总裁 刘德明

1. 雅生活四化建设：管理数字化，服务专业化，流程标准化，操作机械化。

2. 欧美投资者看好中国物业服务四大因素：高成长性，高利润增长，高流通性，高市盈率。

3. 雅生活未来发展策略：基于双股东支撑的内涵式增长；全方位市场拓展；大视野投资并购；多层次合资合作；做大做好社区经济；人才蓄水池助力业务发展；稳步成长，筑梦未来。

共赢生态的增量价值

——嘉宝股份 董事长 姚敏

1、双万亿级市场，规模扩张仍是主流，强者恒强态势愈加明显，如何实现规模和效益并重，实现高质量增长尤为重要。

2、嘉宝股份管理规模高速增长，盈利能力持续提升，经营结构持续优化，积极打造科技智慧物业。

3、共赢生态构建，以生活家科技馆智慧物业为入口，构建多维度生态圈，嘉宝百亿生态圈、产业链生态圈、社区生活消费链生态圈、商业资产共赢生态模式，共享平台，共赢未来，实现增量价值，开启亿万社区新经济。

新协同丨再论集团体制下物业与地产的关系

——正荣产业发展集团 副总裁

正荣物业 董事长及总经理 黄亮

1、昨天物业和地产是父子关系，今天物业和地产是兄弟关系，明天物业和地产是伙伴关系。

2、地产和物业的新协同1+1>2，包括品牌共享、人员跨界、机制共生和能力互补。

3、正荣协同实践分享：小股操盘，合作项目；“有家”体系，合作共勉；内外兼修，均衡发展。

4、地产和物业还是大小齿轮的配合，集团应关注战略业务组合间平衡和作为协同效应的管理者。

5、传统的地产和物业之间的协同是单线条的，现在更多的是双链条型更能满足客户需求。

6、地产和物业之间应不比利润比估值，不比规模比创新，不比薪酬比情怀。

7、新协同下地产和物业的两大核心词是尊重和价值。

模式与体系构筑升级

——福晟生活服务集团转型之路

——福晟地产 集团副总裁

福晟生活服务集团 董事长兼总裁 荆志伟

1、未来增值服务会使物业管理发生多元化的变化，福晟生活服务集团正处于消费升级服务的阶段。

2、做资源空间价值的矩阵式整合，通过数字化、业界资深团队和自有的高端定位打造社区经济链，通过品质、空间价值、流量经济人来定义未来。

3、以技术领先、客户亲密、规模卓越、人才顶尖、事业共赢为核心理念，致力于打造行业领先的幸福生活服务平台。

主题论坛一

集中度提升，规模逻辑下的共赢生态

主持人：亿翰智库 研究中心副主任 于小雨

1、怎样看待规模逻辑下的共赢生态？

2、在收并购和合作中，企业特别需要关注和注意的事项是什么？

论坛嘉宾：

阳光城物业 总经理 黄圣：

1、 要从物业管理行业的初心出发，建立一个好的共赢生态，做好运营管理，做好投后管理

，给客户、政府和行业一个满意的反馈。

2、 在收并购拿地之前我们已经做好所有的土地准备，收并购完成后我们更关注项目未来怎么去做，怎样充分盘活资产、有效运营管理显得尤为重要。

银禧集团 董事长 李晨辉：

1、 几乎每家物业公司都有上市梦，我们不管这路有多远，都要先把规模做大，而收购是做大做强的重要手段；要做大规模，仰望星空的同时更要脚踏实地做好服务。

2、 首先要充分尊重原股东，尤其是创始人，尊重他们对公司的价值；第二要保证原核心骨干团队的利益价值；收并购融合的过程中需要求同存异，循序渐进。

中南服务 总裁 凌军：

1、物业行业的集中度不够，规模提升还有很大空间；只要战略规划和发展路径清晰，物业公司上市只是一个结果；未来物业公司的分工会越来越专业化、社会化；最好的服务就是，我不需要这个服务的时候感受不到，需要的时候能够马上出现。

2、追求规模没有错，但是方向一定要弄清楚，才会知道如何取舍，尤其收并购过程中，能否选择和自身公司文化吻合的项目很重要。

新光服务 总经理 王绘翔：

1、 行业内不出现低价竞争，才能把整体物业行业进行提升和打造，这是真正的共赢生态；其次物业企业内部要建立一个良好的生态，而对于我们企业来说，这个生态又不单单是行业内部的，也会和跨行业的组建新的共赢生态。

2、 收并购时候应该注意不盲目扩张，想清楚到底看中这家公司的哪个点，并在收并购过程中有很明确的数据分析；收并购可以让企业高速发展，但不是一件能很快落地的事情。

主题论坛二

资本升温，用户流量如何完成价值兑付

主持人 亿翰智库 主任 张化东：

1、如何通过多元化的服务方式，深挖客户价值，从而体现出来公司整个价值？

2、用一句话总结未来企业的战略。

论坛嘉宾：

弘生活 集团总裁 曹旭东：

1、根据地，守住基础业务，从而实现从1到0的发展；相关性，物业企业就是做好上中下游的服务；利用优势，主要是成本优势和信任优势。

2、只要用心为客户创造价值，我们一定能获得自己的商业模式，自己也会更有价值。

第一物业 总经理 刘培庆：

1、一是整合优质的供应商，收取通道费；二是通过了解真正社区的需求，发现新的商机。

2、引领物业行业从劳动密集型行业转向科技密集型行业。

祥生物业 市场部总经理 刘海华：

1、我们发展的主要阶段是要把基础物业做好，把自己的客户满意度提升，这才是根本。

2、你的市值取决于你创造的价值。

天骄爱生活 总经理 汪香澄：

1、应该重点关注物业背后的社区，社区是中国最后一个万亿市场。资本方面，不是所有的物业公司都要上市，上市不是唯一的入口。资本关注的更多的是物业背后的东西，比如盈利模式和盈利的可持续性。

2、致力于商住产一体化的服务商。

主题论坛三

服务趋同，差异化体验方能激活品牌核心

主持人：亿翰智库 执行总裁 邢倩

1、怎么样通过自身品牌带给业主差异化的体验呢？

2、企业在塑造品牌，怎么样复制核心标签，我们外拓过程当中肯定有不同受众群体的服务群体，怎么样通过品牌核心把外延品牌纳入进来？

论坛嘉宾：

宁骏物业 董事长 唐莹：

1、第一方面，配套相关的产业，在未来为物业客户提供相应的深度服务；第二方面，城市人文不同，找出日益增长的美好生活需求和不平衡、不充分发展之间的矛盾，给出相应化解决方案，就可以找出双方的利益点。

2、第一，不同的市场差异化包括，不同的产品线做不同的服务线；写字楼、酒店类跟物业之间融合；物业与长租公寓等新的开发模块之间的合作。第二，技术改进，优化管理，提高服务溢价，控制成本。第三，完善的悦生活、乐健康、尚智慧服务体系。

新力物业 董事长 总经理 闭涛：

1、新力如果和大公司一样，就没有存在价值，差异化发展是生存需要。同时新力在江西取得的成绩得益于服务板块的差异化竞争战略。

2、目前基础业务同质化严重，我们需要聚焦客户需求，真正夯实基础业务，给客户差异化体验，把品牌深植到客户心中。

碧桂园服务副总经理 徐彬淮：

1、 碧桂园5年战略规划，要始终坚持以业主为核心和极致创新。

2、 企业塑造品牌，要坚持三个方面，一是以人为本，二是机制设计的力量和平台的力量，三是沉淀品牌资产，要实现人、机制、品牌的升华。

“物业行业服务标准化体系”研究启动仪式

《中国社区服务商TOP100研究报告》发布

亿翰智库 社区服务研究中心 副主任 杨正

中国租赁住宅百强峰会

主办方致辞

租赁住房行业政策解读与发展现状

——亿翰智库 主任 张化东

1、党的十九大报告中“人民美好生活”一词先后提及了14次，足以见其重要性、现实性与紧迫性。

2、 “租购并举”，培育发展以长租公寓为代表的住房租赁市场成为国家从供给侧解决城镇居民住房问题、实现“让全体人民住有所居”的重要举措。

3、住房租赁金融的政策支持力度明显加大，当下，中国租赁住宅的发展已经具备“天时、地利和人和”。

4、亿翰致力于打造一个服务于中国租赁住宅企业的平台。我们的初心是希望借助这个平台服务于企业间的交流、资源的有效流通以及发现行业中优秀企业范本，为解决企业发展中遇到的痛点难点，一起寻找一条合适的路径。

多元生态整合 提升消费能级

——上海地产集团城方 执行董事CEO 郑华

1、租赁行业趋势是租赁住房。

2、政策层面：租购并举，让居民有所居；政策鼓励租赁住房。

3、上海未来五年社会租赁住房占比高，资源投入大。

4、充分发挥国有企业引领和带动作用，努力发挥市场压舱石、稳定器作用。

5、租赁住房的核心是满足社会需求，关键是人才。

6、居住空间向社交空间、工作室等形式转变。

7、以租金换消费。

从领寓谈起地产商的转型思路

——旭辉领寓 CEO 张爱华

1、中央从供给、金融、财政、法律等方面逐步完善政策支持体系，地方也积极跟进，政策红利日益凸显。

2、中国有万亿级的住房租赁市场，增长空间巨大。

3、旭辉领寓致力于构建“全球租赁生活服务平台”和“资产管理平台”，打造客户租住全生命周期的，包括社交、娱乐、办公、社区市集、文教科创在内的“居住生态圈“。

4、运营服务能力是房企转型升级的核心技能。

朗诗的“彼岸市场”

——朗诗绿色集团朗诗寓 总经理 章林

1、“此岸市场”：销售型业务、绿色建筑；“彼岸市场”：非销售型业务。

2、租房也能有购房般的高品质居住体验。

3、房地产的重要因素之一是钱，且是便宜的钱。但钱对长租公寓不是唯一的决定因素，还有产品、运营、服务等方面，这是机会也是挑战。

4、朗诗寓核心优势：战略明晰——战略协同——产品标准化——朗诗寓化运营。

5、长租公寓四要素：房源、资金、产品、运营。

6、业务模式：从租入手，重中轻结合。

高端服务式公寓前景可期

——协信地产 助理总裁 邓小星

1、公寓租赁市场空间广阔

▪ 我国流动人口规模巨大

▪ 租金增速远落后于房价

▪ 一线城市租房供给不足

2、 从整体二手房租赁市场和从品牌公寓租赁市场看，高端服务式公寓市场前景可观。

3、协信家借力莎玛，实现品牌溢价。

4、商业模式：轻重结合，双轨并行。

5、产品线：从上到下，全产品线。

6、战略：经营存量，去地产化；战略协同，上下同心；深耕突破，谋局未来。

摆脱产品同质化，打造精致邦舍品牌

——远洋集团长租公寓中心 常务副总经理 俞国泰

1、未来高端的服务式公寓是一个比较大的蓝海，我们定位于中高端市场以及85后庞大的租赁客群。

2、邦舍公寓提高居住条件的便利性，打造针对不同客户群的产品，提供健康租住空间，注重品质与美感 。

3、公寓不是一个挣快钱、挣大钱的行业，需要匠人精神和精雕细琢，虽然公寓行业现在是风口，但还是需要一个不急不躁的心态。

社群式公寓如何激活存量时代

——YOU+国际青年社区 副总裁 单晴音

1、YOU+塑造的是“家”文化，有爱陪伴是我们的标语，也是我们产品的宗旨。

2、租赁只是一个行为，会根据不同需求推出不同户型。

3、打造平台，整合资源，深挖客户时间，“计划经济”下的新空间零售。

4、“代管代教”模式，不是轻资产输出，也不是包租，而是帮你管理，帮你做溢价，保证让你能够把产品做好，保证让你把产品做出彩。

小水滴的三个“一体化”，引领长租公寓综合服务商

——水滴公寓 CEO 冯玉光

1、开发商可能的战略选择：

中小型开发商：All in转型，弯道超车；

中大开发商：坚决入场，宽容创新；

综合企业集团：积极跟随，拿来主义。

2、小水滴的三个“一体化”：

设计、营销、运营一体化；

线上、线下一体化；

软件、智能硬件深度一体化。

3、长租公寓和无人驾驶将成为未来流量综合入口。

智能运营长租公寓

——V领地青年社区 副总裁 COO 宋豪炜

1、长租公寓盈利分为三部分：一是固定资产的增益，即土地或土地上建筑物增益；二是运营产生的毛利；三是增值服务。

2、智能运营是一个综合体，一是对企业经营负责任的诉求；二是信息化的运营，通过信息化产生的数据提高运营效率。

3、IT不等于信息化，信息化也不等于智能化，但是智能化确实可以为我们提高收入、降低成本。

《中国租赁住宅综合实力TOP50研究报告》发布