5万亿长租公寓的机会点,“虹吸效应”溢价商业市场

来源:中国网地产 2018-08-10 16:01:31

国家统计局数据显示,2017年全国流动人口数量达2.44亿,占总人口的18%。如若按照流动人口中租房比例为68%计算,约有1.66亿流动人口需要租房。

另一组数据是,2017年我国住房租赁市场租金规模约为1.3万亿元,万亿级市场前景下,长租公寓应运而生。

得益于长租公寓的标准化管理,规模与质量的优势下,“虹吸效应”正赋予商业公寓更强的溢价能力。

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5万亿市场规模

一线房企纷纷入局长租公寓

8月2日,2018博鳌房地产论坛上,由观点指数研究院和58集团联合发布的《2018中国房地产行业发展白皮书》正式发布。

白皮书指出,国内的租赁市场不掌握在机构手中,更多的是个人房东。而在欧美日等发达国家的情况正好相反,租赁机构在其国家的住房租赁市场占有重要的地位。

2016年美国机构化渗透率在30%左右,日本的渗透率处于80%以上,而国内机构化渗透率最高的城市,如北京不到5%,全国层面不足2%。

市场蓝海正在浮现,而从需求端来看,租赁市场的空间仍在不断放大。

《2017年高校毕业生就业及租房趋势报告》数据显示,90后租房人群占比接近40%,成为租房主力。毕业生作为青年白领和流动人口的重要组成部分,其数量对长租市场需求有着直接的影响。过去10年来,毕业人数以每年2%-5%的速度增长,2018届全国普通高校毕业生预计820万人,再创历史新高。

据统计,在2017年,长租公寓市场的规模是1.3万亿,到2030年预计要达到5万亿。当前长租市场上主要有四种类型的参与主体,分别为地产开发商、酒店类、中介类和创业品牌类。

大幕才刚刚拉开,长租公寓市场暂未出现龙头级的运营商,但长租公寓对商业公寓的影响,已经开始显露苗头。

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市场红利初显

华润“有巢”即将落子成都

今年6月,华润置地举行发布会,旗下长租公寓品牌——有巢正式面世,又一知名房企入局。

虽然如今才发布,但早在2016年,华润就有了进军长租公寓的计划,经过一年多的布局后,华润旗下长租公寓业务已深入北上广深、成都、武汉、苏州等十余个人口净流入城市,目前拥有约4万套公寓资源。

在华润的战略中,“有巢”长租公寓将与商业、办公、酒店、医疗等业态交叉结合,打造舒适健康的多元化宜居社区。

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“有巢”将战略入驻全国一二线城市

如此一来,当一个项目中既有华润自持的长租公寓、又有对外出售的商业公寓时,后者的溢价能力将明显提高。

1、项目背靠华润这座大山,央企品牌加持后,将为后期的项目运营提供充分保障;

2、华润长租公寓配套完善、注重居住体验、实现服务升级,将人工智能与公寓服务相结合,为产品本身带来溢价;

3、在对标人群方面,华润有巢的租户都具有高学历、高素质、多才多艺的特征,保护了居住的纯粹性与统一性,同时有利于社群培养;

4、长租公寓的租户,在体验了整个社区的环境后,都将成为商业公寓的隐形购买力,有利于商业公寓后期转手。

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创新“1+9”业务特色

瞄准南拓、东进

华润两大项目提前锁定近百万客群

长租公寓在成都首波红利的发起者,是华润!

去年8月,华润斩获三圣乡区域20.9亩商服地块,随后的12月,增持金融城三期区域42.36亩商业地块49%的权益。

两大项目于近期同时亮相,既契合了华润长租公寓品牌落地成都的时间点,同时呈现出一幅城市轻资产的价值索引图。

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据了解,位于金融城三期的时光汇项目由华润置地与东原集团联袂操刀。大部分人印象中的金融城都停留在一期与二期,而根据成都高新区最新规划,金融城三期建设体量将达到650万㎡,几乎是二期的两倍。

三期项目建成后,除集聚地区性金融总部机构外,还将集中开发办公、商业、住宅等,配套建设互联网金融产业园,未来将是金融城的人流聚集中心,三公里范围内汇集约50-60万办公人群。

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具体到产品端口,华润·时光绘紧邻地铁6号线、9号线,并以台地设计的建筑方式,将私密区与共享区有效分离,配合租户的需求,在商务空间中打造出静谧的居住场所。

在成都至2035年的规划愿景中,南拓与东进均处在一级梯队。

随着伊藤旗舰店、华西第二医院锦江院区等配套落地,华润·自在域率先瞄准三圣乡的未来蓝图。结合项目外围约1.5万㎡的市政绿地,华润·自在域采用封闭管理,满足居住需求的同时,还打造了兼具健身、商务洽谈的公共空间。

目前,华润·自在域周边3公里范围内约18万常住人口,预计2020年将达到46万居住人口,将为项目带来足够庞大的租户群体。

更重要的是,在引入华润长租品牌有巢后,社区人气将通过这部分客群率先盘活,降低了后续商业公寓寻求租户时的门槛。同时,预计开设4万间房源的有巢,将在全国约23座城市进行品牌落地,重量级背书更容易吸引租户。

过去一年的时间里,华润·时光里凭借出色的产品规划与设计,摘获销售备案套数、金额、面积三项桂冠。

如今,随着战略扩张覆盖至金融城与三圣乡,在原有的产品实力上,新增了长租公寓这一吸客引擎。

2018年成都楼市关于公寓的重头戏,或许已经被华润提前写好了剧本。


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