品质管控难,房企高周转隐患浮出水面

来源:南京日报 2018-08-10 09:58:24

高周转模式引发买房人对于未来住房品质的担忧。

近来,在一系列去杠杆政策的指导下,开发商正面临融资渠道越来越窄,融资成本越来越高的窘境。有业内人士预测,房企危机频发,资金链的紧张在今年下半年很难有大的改变。正因为如此,提高周转率、快速回笼资金成为房企生存的头等大事,而高周转逐渐演变为品牌房企应对资金压力的运作方式。 

高周转成为规模化发展“加速器”

根据同策咨询研究院监测数据显示,2018年前7个月,40家典型房企总计融资4105亿元,相当于2017年下半年融资体量。境内银行贷款、公司债、其他债权融资均有不同程度波动,房企多元化融资渠道全面被堵。

58安居客房产研究院首席分析师张波接受采访时表示,虽然目前央行向市场投放了更多的资金流动性,但对于房企来说,融资难依然是摆在眼前暂未缓解的问题。房企们面临“里面的钱很难融到,外面的钱能融到但成本过高”的困境。

“大型品牌房企的融资压力相对较小,大多都能通过快速销售回款来补充资金流动性,而对于中小房企来说,融资收紧却可能会直接引发其债务违约风险乃至业务受挫,部分房企的生存空间不断被挤压,资金危机重重,就算用‘生死攸关’来形容也不为过。”张波说道。

有数据显示,今年以来,品牌房企间新一轮的规模战高潮迭起、持续升级。据悉,旭辉今年的销售目标定在1400亿;泰禾曾表示要在2018年实现销售规模翻倍,达到2000亿;龙湖提出2020年跨过3000亿……有业内人士透露,为了赢得规模,除了碧桂园之外,融创旭辉新城控股泰禾等企业也纷纷进入高周转模式。

对此,张波指出,规模已经成为众多房企追求的目标,有规模就有更大的聚集资源的能力,现在包括客户资源、金融资源、供应商资源、人才资源、政府支持等都在向规模房企倾斜。而规模化发展除了企业整合以及加大布局外,提高周转率也会成为规模化发展的“加速器”。

问题频出,高周转迎来市场检验

7月26日,安徽六安碧桂园项目建筑工地发生坍塌,这是近期继上海奉贤项目、杭州萧山项目之后,碧桂园发生的又一起颇受关注的施工事故。根据此前的媒体报道,不到一年的时间里,碧桂园在全国范围内发生的致人伤亡安全事故多达5起。

尽管碧桂园高层近期公开道歉时表示“安全事故与工程质量没有关系,与高周转没有关系”,但是该企业还是因此站到了舆论的风口浪尖,由高周转引发的房企品质管控话题也在业内不断发酵。根据住建部最新通报的今年7月建筑安全事故报告中,全国在建工程安全事故还涉及俊发地产、北辰置业、中海地产、华润置地保利地产等多家知名房企旗下项目。

记者了解到,为了实现资金的快速回笼,部分开发项目不排除人为缩短开发周期,给施工带来了一定的安全隐患。而令广大购房者更为忧虑的是,房企为了谋求利润,是否会以牺牲未来的居住品质为代价? 

2018年,各大房企的交房高峰来临,新房的品质也面临巨大考验。近日,长沙、青岛、成都、武汉等地均出现了因精装减配、质量不过关等问题引发的业主投诉事件。有专家指出,在高周转的背景下,房企对于产品品质的管控不一。重视周转率、利润率等财务指标的高周转正迎来市场的检验。 

“一味地追求高周转,如果房企自身的运营能力并不能与之匹配,则各环节衔接极易产生问题,”张波对记者说,“就像一部车要维持长期高速动作,对于车体自身的性能要求极高,各零部件间也要有良好的配合度。高周转对于房企自身的要求极高,资金、运营、销售等环节皆需要有高度协同性,环节间衔接不顺可能会出现意想不到的后果。” 

提高周转率降杠杆仍是房企趋势

近来,受七部委联合对30个城市楼市严查的影响,一二线城市的房地产市场进一步降温,尤其是上半年房价依然上涨的部分二线城市,房价下行的压力逐渐增大。

有专家指出,受此影响,房企在一二线城市的拿地动作会更为谨慎,开发投资增速或将进一步放缓。另一方面,上半年末,商品房待售面积比5月末减少927万平方米,受整体供应量偏紧影响,房价亦难呈现大幅下降。上半年的棚改政策调整对于市场的影响虽然并不会在三四线城市得到快速释放,但对于房企的心理层面影响会大于实际,预计品牌房企下半年三四线城市的布局会放缓。

张波解释,在这样的市场行情下,房企的资金获取难度很大,房地产行业去杠杆力度并未见明显减弱,预计下半年房企通过提高周转率来降低杠杆,确保资金链安全,仍然是大势所趋。“高周转企业唯有注意质量把控,才有可能实现规模扩张,否则就是欲速则不达。”


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近来,在一系列去杠杆政策的指导下,开发商正面临融资渠道越来越窄,融资成本越来越高的窘境。有业内人士预测,房企危机频发,资金链的紧张在今年下半年很难有大的改变。正因为如此,提高周转率、快速回笼资金成为房企生存的头等大事,而高周转逐渐演变为品牌房企应对资金压力的运作方式。
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