东莞:7月楼市网签 创8年同期新低

来源:广州日报 2018-08-03 09:46:02

这个盛夏,东莞楼市比较冷!传统淡季7月楼市历经几年的“淡季不淡”后,成交量再一次回归至淡季水平。

根据相关统计数据,今年7月东莞新建商品住宅成交创近8年来的同期最低。受楼市调控政策持续收紧影响,后市成交仍然不乐观,业内人士建议开发商抓紧时间推货,回笼资金才是王道。

一手成交量:7月成交3233套

今年7月份东莞每周的网签量才700多套,让许多业内人士惊讶,一方面是受到限签影响,另一方面是人气实在很冷淡。

优房超·瑞城搜统计数据显示,今年7月份,东莞新建商品住宅成交38.44万平方米,环比下滑16%,同比下滑1%;共成交3233套,环比下滑15%,同比下滑7%。供应面积也出现大幅度下降,7月新建住宅供应面积为26.23万平方米,环比下滑52%,同比下滑40%,供应套数2298套,环比下滑49%,同比下滑43%。成交均价为16970元,环比下滑2.06%,同比上涨 2%,房价保持平稳。优房超·瑞城搜介绍,今年7月份房企推货节奏放缓,仅有12个项目加推住宅新品,楼市进入蓄客期。

合富研究院也表示,政策调控影响、蓄客不足等因素导致开发商放缓上市步伐,7月供应量萎缩严重,创有记录以来的同期最低,签约量则创近8年同期最低。

新增供应量:今年前7月处历史低位

从全国大环境来看,楼市调控政策不断收紧,不少城市调控政策加码,这也影响了开发商对东莞楼市的判断。

合富研究院认为,今年以来,楼市调控持续严厉,开发商推货积极性低。合富大数据显示,2018年1~7月东莞一手住宅新增供应仅233.7万平方米,同比减少7%,创历史最低谷;新增供应量低,缺乏刺激购房者入市的新品,也导致了成交量的下滑。统计数据显示,今年1~7月份,东莞新建商品住宅网签面积约265.0万平方米,同比减少2%;网签均价16913元/平方米,同比略涨4.0%。

合富研究院认为,下半年供需或将持续萎缩。2017年下半年住宅供应量月均高达7200套,而通过相关数据预测,今年下半年供应量将较去年出现大幅度萎缩。由于供应不足,加上楼市调控政策限制,预计下半年签约量将持续低迷。

区域:以低房价区域成交为主

合富研究院介绍,今年7月份东莞住宅成交以低房价区域成交为主,在7月签约量前10区域中,有一半的区域均价在1.5万元/平方米以内,最高均价仅1.83万元/平方米。

从签约套数来看,过去成交冷热不均的现象在7月并不突出,相对于过往几个月,7月区域均衡度较高。合富大数据显示,7月成交前10镇街八成集中在150~200套以内,最高的仅290套。受供应不足影响,市区无一镇街成交进入前十名。

从区域供应来看,全市住宅供应整体低迷,仅1/3区域有新增供应量,普遍在200套以内。其中主城区供应量下滑趋势最明显,东北片区和临深片区供应量则保持增长态势。合富研究院介绍,主城区供应量从4月的119套下滑至6~7月的不足200套;滨海片区供应量波动较大,7月创年内新低(除春节月外);东北片区和临深片区总体保持供应量增长的态势;莞北片区供应量整体稳定;水乡片区供应底部回升;松湖片区的供应量冲高后回落。

房企:前7月碧桂园万科成交金额同比下降

受到成交量下滑影响,前两名房企碧桂园万科前7个月成交金额下滑两三成。东莞中原战略研究中心统计数据显示,排名首位的碧桂园前7月商品房网签金额88.98亿元,同比下降32.48%,共有34个楼盘有成交;排名第二的万科前7月商品房网签金额为78.58亿元,同比下降28.11%,共有28个楼盘有成交;两家的市场份额共为26.89%。其他品牌房企市场占有率上升,其中保利、金地、卓越、光大、中熙、恒大、宝安、中海进入1~7月网签金额前十名,成交金额同比出现大幅度上升。

不过,从潜在供应量来看,下半年仍将是碧桂园万科继续领先全市房企。

合富大数据显示,截至2018年7月,各开发商潜在供应(包括别墅、洋房、公寓、办公物业等)体量最多的是碧桂园,约94.2万平方米,环比增加15%;其次是万科地产,约80.1万平方米,环比增加14%;佳兆业受个盘影响,7月潜在供应量跃升至前十,约29.4万平方米;另外,华为及中集项目也出现大量的潜在供应量,两项目以人才公寓及定向销售房源为主,不影响整体市场。

潜在供应量:新开工量环比上涨1倍

自东莞出台楼市限购政策以来,新开工步伐放慢,开工量减少。不过,7月份作为今年下半年首月,新开工量环比上涨 1倍,创下一年半来住宅新开工量的最高水平。

合富大数据显示,2018年7月整体开工量172.7万平方米,环比增加了1倍,其中住宅开工量约127.4万平方米,环比前一个月大幅增加135%,同比增加近三成。由于住宅开工量大幅上升,7月住宅开工量创下2017年以来月度开工量最高水平。

合富大数据显示,今年前7月,东莞住宅新开工量313万平方米,月均开工量约45万平方米,而7月开工量大幅上升,拉高了全年月均开工量。

假若按照目前月均水平,全年预计住宅开工量将达536.4万平方米,将成为自2010年以来开工量最少的年份,目前供不应求的局面将愈发严重。受到新开工量影响,潜在供应量环比增加一成。

截至2018年7月,东莞市一手住宅潜在供应量811.1万平方米,其中洋房潜在供应量690.3万平方米,环比上涨11%。

此外,合富研究院介绍,在各区域潜在供应量中,7月沙田镇跃升至第一位,约80.5万平方米;其次是塘厦镇,约76.3万平方米;排名第三的是虎门镇,约56.3万平方米。

业内观点: 库存消化周期需11个月

从整体市场来看,由于缺乏新增供应刺激,成交降温,库存量持续处于高位。优房超·瑞城搜统计数据显示,在限价限签调控政策影响下,东莞楼市环境依然严峻,不容乐观。从库存情况来看,目前东莞住宅库存量保持高位,达524.65万平方米,消化库存需11个月,去货压力仍然较大。从2016年6月至2018年7月东莞住宅存量消化周期来看,库存面积和消化周期呈现节节走高趋势。

不过,合富研究院则表示有不同的意见,按照过去2个月、3个月和6个月平均去化速度来看,目前东莞去库存时间分别为10.6个月、11.3个月和12.7个月。合富研究院认为,剔除政策因素,当前东莞整体库存压力并不大。

从整体市场来看,优房超·瑞城搜认为,抑制房地产市场投资投机性行为、稳定房价以保障房地产市场平稳健康发展,仍是楼市调控政策的最首要目标。预计下半年楼市调控力度将全面超过上半年;在政策推动下市场也会逐渐保持平稳,受供应以及市场观望情绪的制约,东莞下半年形势依然趋紧,开发商趁机推货,回笼资金才是王道。

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7月共有 7宗商住地挂牌

广州日报讯 (全媒体记者蒋幸端)6月土地交易市场进入火热期,8月又将迎来新一轮的土地拍卖热潮,而7月份土拍市场则进入缓冲期,商住地成交断档,楼面地价回落明显。统计数据显示,今年7月份共有7宗商住地挂牌,这些商住地将在8月后正式进入最终交易阶段。

合富大数据显示,2018年7月份总体供应面积35.9万平方米,环比回落五成,同比劲增4倍;年内截至7月份共供应16宗商住地,7月挂牌7宗地块均为商住地,为年内商住最高供应水平,但将在8月后才会正式进入最终交易阶段;7月整体成交面积39.6万平方米,环比微跌7%,同比增加11%;7月进入缓冲期商住地再次断档,成交地块为非商住地块,多以底价成交,溢价大幅回落,成交金额3.9亿元。

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