中小房企资金链承压 改变经营策略迫在眉睫

来源:中国建设报 2018-08-02 10:51:15

中弘股份日前发布公告称,拟出售全资子公司海南如意岛旅游度假投资有限公司100%股权。对于出售原因,中弘股份表示,由于资金紧张,在建地产项目基本处于停工状态;本次资产出售有利于公司盘活存量资产,减少负债81.92亿元,降低财务费用,增加公司流动资金。

 

中弘股份的遭遇只是今年以来中小房企普遍面临资金压力的一个缩影。国家统计局最新数据显示,1~6月,房地产开发企业到位资金79287亿元,增速比1~5月回落0.5个百分点;国内贷款12292亿元,下降7.9%;利用外资28亿元,下降73.1%。此外,天房集团、五洲国际等近期相继爆出债务危机,另有多家中小房企先后陷入发债“中止潮”。

 

针对中小房企面临的资金链问题,上海易居房地产研究院研究员沈昕分析表示,在去杠杆的大环境下,中小房企融资层面的确面临诸多压力。后续来看,中小房企融资紧张的状况或许还将进一步加剧,建议这些房企加快销售节奏,快速回笼资金。

 

中小房企债务危机频发

 

今年以来,天房集团、中弘股份、五洲国际等房企接连出现债务问题。5月初,中信信托在《中信·天房2号贷款集合资金信托计划第二次临时信息披露报告》中称,天房集团应于5月18日向本信托计划偿还贷款本金2亿元及相应利息,可能发生无法如期偿付贷款本息的违约风险。

 

7月9日,评级机构穆迪将五洲国际评级由Caa1下调至Ca,展望为负面。穆迪表示,五洲国际可能无法通过再融资偿付3亿美元的票据,预计该公司将触发其他债务违约。此外,因五洲国际截至去年底的现金结余仅3.46亿元人民币,穆迪认为该公司内部无充足的现金偿付债务。

 

截至7月16日,中弘股份及下属控股子公司累计逾期债务本息合计43.19亿元,全部为各类借款。为此,中弘集团前不久对外称,拟将所持有的中弘股份22.28亿股股份全部转让给新疆佳龙。新疆佳龙则同意给中弘集团提供一定的流动性支持,帮助其化解目前的债务危机。随后,中弘股份又表示拟将重点开发的海南如意岛项目以14亿元出售给佳兆业

 

而随着防风险和去杠杆政策的不断深入,房企发债“中止”已成为普遍现象。较为典型的案例是,金融街控股50亿元小公募公司债、合生创展31亿元私募债、富力地产60亿元私募债、花样年50亿元私募债等目前均呈现“中止”状态。7月12日上交所披露的信息显示,保利置业申请发行的15.14亿元资产支持证券项目状态变更为“终止”。

 

另外,来自海通证券的报告显示,存续地产债中2018年需要偿付的规模为1613亿元,是2017年的2.3倍,在接下来的2019~2021年需要偿付的规模分别为2807亿元、3998亿元和4037亿元;存续地产债在2018年进入回售期的超过3800亿元,2019年有可能接近3700亿元。

 

加速现金回流成关键

 

除上述情形之外,国内融资渠道也在进一步收窄。早在去年年底,原银监会就已对外发布《关于规范银信类业务的通知》,要求商业银行和信托公司开展银信类业务应遵守相关法律法规,不得将信托资金违规投向房地产、地方政府融资平台、股票市场等限制或禁止领域。今年1月,原银监会印发的《关于进一步深化整治银行业市场乱象的通知》进一步指出,2018年整治银行业市场乱象工作重点,就包括整治违反房地产行业政策等银行业行为。

 

标普评级研究报告表示,中国对影子银行的监管遏制了房地产开发商的重要现金渠道,增加了流动性风险。鉴于未来两年中国开发商将有创纪录金额的债券到期,且中央政府正在推行去杠杆,预计行业环境将更趋艰难。开发商将更难以再融资,为扩张获取融资也将变得困难。

 

多种因素综合影响下,不少房企将目光投向了海外。方正证券研究报告显示,截至5月末,房企在海外市场的融资已达1847亿元人民币,较2017年同比上升126%,相当于去年全年发行规模的73%。

 

海外债发行升温的同时,融资成本也随之水涨船高。海通证券公司首席分析师韩振国表示,2018年美元债息率已从年初的6.3%上涨到8.1%。与此同时,相关部门对海外融资的监管也越来越严。今年5月,国家发改委、财政部联合下发《关于完善市场约束机制严格防范外债风险和地方债务风险的通知》,对海外债发行流程和审批制度进行了规范。6月27日,国家发改委有关负责人表示,限制房企外债资金投资境内外房地产项目、补充运营资金等。

 

在此背景下,中小房企如何摆脱融资难困境?克而瑞研究中心相关研究报告分析认为,上半年,多家房企在资产证券化融资上有所收获,且在国家鼓励发展租赁的大环境下,住房租赁相关融资未来依旧会比较宽松。因此,资产证券化、租赁专项债券以及基金合作将是房企融资的突破口。另外,目前多项政策限制房企融资,而很多金融机构持有充足资金、投资需求较大,房企和金融机构合作成立基金共同拓展项目,不失为双赢之举。

 

另有业内专家表示,在内外部融资趋紧的情况下,加速现金回流才是中小房企解决资金链问题的当务之急。在保证现金流量的前提下,适度降低对利润的预期,也不失为一种办法。

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