房地产赚快钱模式引发三重危机 交房成最危险时刻

来源:第一财经日报 2018-08-01 15:21:31

地产犹如一片燃烧的荒原,在集体的理性被击穿后,在这个由金钱主导的名利场里,每天都在发生让人匪夷所思的事件,质量问题、茶水费现象屡禁不止。没有做不到,只有想不到。

在“唯规模论”的年代,中国房地产行业飞驰电掣站在时代的风口。自2015年中国房地产市场步入有史以来最疯狂的一轮上涨,此轮牛市已然在一二三四线城市之间轮动着涨了整整三个年头。

三年狂欢,已然让人们习惯了歌舞升平而忘记了海平面下潜藏的冰山,直到它露出峥嵘的一角。

“我们要求每年的增速是100%,所有人都在迎着压力追求规模。”一位房企高管告诉第一财经记者。的确,在过去的两三年时间内,规模成为地产大佬们较劲的角斗场,“DOUBLE”成为他们的口头禅——谁无法做到翻倍,就不足以在行业里占据一席之地。这使得翻倍增长这种原本常见于小企业身上的戏码,却在中国巨无霸房企身上频繁上演。

但是,真正的车手都明白一个道理:过快的速度之下,再可靠的赛车都有可能暴露于失控的风险之中。同理,对于速度的迷恋也曾让无数企业家和商业帝国轰然倒塌。

“思所以危则安矣,思所以乱则治矣,思所以亡则存矣。”当行业步入新一轮调整周期,是时候对过往的疯狂进行一番反思。

施工进度赶不上销售速度

若说过去三年最让开发商们称道的数据是什么,那必然是“销售金额”无疑,因为在它的光环之下,其他数据都显得黯然失色。

以亿翰智库的统计数据为例,2017年TOP100房企总销售金额74390亿元,较2016年TOP100房企的51618亿元同比增长44%。然而同期上市房企营业收入TOP100营收总额为3.35万亿元,同比上涨16%,且增速较2016年的28%明显下降。(虽然TOP100房企的统计样本有所不同,但考虑到国内100强房企中多数为上市公司,数据的对比具有较强的参考意义。)

鉴于房地产行业的预售制度,已售商品房中唯有交付使用部分才可以计入营收。按照一般逻辑,营收增长幅度应与销售增长幅度存在高度相关性和一致性,但过去两三年中,房地产企业营业收入增长幅度明显滞后于销售增长幅度,在很大程度上显示出工程施工跟不上销售的节奏。

“对于地产商发展而言,通常有两个杠杆。一个是财务杠杆,一个是经营杠杆,在财务杠杆达到一定程度以后,地产商都开始通过增加经营杠杆来进一步发展自己的规模。”北京贝塔咨询中心合伙人、中国社科院国家金融与发展实验室特聘研究员杜丽虹告诉记者。

对于经营杠杆而言,很重要的就是加快周转,即提升施工进度以与销售进度相匹配,以实现资金的更快回流。因此,许多房子都将快速开发快速周转奉为制胜宝典之一。

过去,万科曾经是以周转取胜的代表,而如今,这方面的标杆当数碧桂园。在碧桂园的项目管理体系内,要求三四五线城市新获取项目原则上均按照“456”原则进行操作,即4个月开盘、5个月资金回正、6个月资金再周转。

快速周转给碧桂园带来了业绩的激增。2017年碧桂园合约销售额5508亿,一跃成为国内最大的地产开发企业。不过,随着该公司规模的扩大,局部区域和城市在追求速度的进程中逐渐暴露出意料之外的问题。

7月27日,安徽省六安市人民政府官方微博称,7月26日23时至24时,六安城区降雨量达70毫米/小时,短时风速7级左右。23时40分许,金安区碧桂园·城市之光建筑工地发生一处围墙和活动板房坍塌,造成6人死亡、10人受伤的重大安全事故。

在此之前的6月24日,该公司上海奉贤项目发生的坍塌事故造成多名人员伤亡,并被安监部门认定为生产安全责任事故。根据安监部门报告,该项目“存在任意压缩工期,隐瞒危险性较大的工程不上报”等违规行为,对事故发生负有责任,建议给予行政处罚。


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房地产赚快钱模式引发三重危机 交房成最危险时刻
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