五矿地产“赌局”:销售达标不足两成,重组或失先机

来源:中国经济网 2018-07-30 08:56:51

在央企纷纷开启重组序幕的背景下,招商系、中交系、中建系等央企内部地产业务整合后产生的巨变一度让房地产圈兴奋不已。眼下,市场期待见证更多“巨无霸”房企的诞生,但对于很多重组中的地产央企来说,创造“巨无霸”的路走起来格外吃力。

  新“旗舰”迟迟未见

  三年前,五矿集团宣布与中冶集团重组,中冶集团整体并入五矿集团,重组完成后,五矿集团的总资产达到7000亿元。

  这个庞大的数字所带来的震撼是毋庸置疑的,但在重组背后,业界更为关心的是,两家央企旗下的地产平台会以何种方式创造出新的“旗舰”。

  然而,五矿地产和中冶置业的重组至今未能提上日程,而且在过去很长一段时间里,两家企业都鲜少活跃在市场之中。尤其是五矿地产,多年来始终始终处于默默无闻的状态。直到近两年房企马太效应持续加剧,五矿地产才被迫迈开脚步。

  7月23日,五矿地产摇中[2018]长沙市040号“双限”商住地,成交总价为13.13亿元,该地块限定住房销售价格9200元/平方米。

  这是五矿地产今年在公开市场获得的第一宗土地。中国房地产数据研究院执行院长陈晟认为,从五矿地产拿地的动作可以看出其已有扩张的心思,但长久以来的保守姿态或难以在短时间内得到改善,如果五矿地产想要在业绩上有所突破,还需要更加积极的态度。

  半年达标不足两成

  去年,五矿地产开始强调冲规模,在年底的一次活动上,五矿地产副主席兼董事总经理何剑波公开喊话,五矿地产将“朝着实现1000亿元年销售额的目标迈进”。

  “不到500亿的在奔500亿,过了500亿的要上1000亿,上了1000亿的在奔3000亿,过了3000亿的要上10000亿,这就是地产行业的一个生龙活虎的局面。”五矿地产将今年的目标定格在150亿,并预计未来几年公司签约销售额年化增长会达到60%以上,2020年签约销售额达到400亿。

  150亿的规模放在当前的房地产市场中已经难以挤入百强阵容。即便如此,要完成这个目标,五矿地产仍然要奋力一搏。近日,五矿地产交出了“中考”成绩单,过去的半年,其一共录得签约销售额约28.1亿元,仅完成全年目标的18.7%。

  五矿地产方面向时代财经表示,其销售分为上市及非上市部分,两者今年全年的目标额合计300亿元,其中上市公司部分为150亿元。

  尽管从上半年的成绩来看,五矿地产上市部分与150亿元的销售目标还有一段距离,但这并未对产生压力,五矿地产在公告中表示,根据销售计划,将有大部分开发项目集中在下半年开盘预售,对完成今年150亿元的目标有信心。

  在陈晟看来,150亿的目标对五矿地产产生的更多是激励作用,不管最终结果是喜是忧,都说明五矿地产已经做好准备要走出原来的“舒适圈”了。

  五矿地产身上有着明显的央企标签,自2003年成立以来,五矿地产的销售就始终处于不温不火的状态。或许是意识到自身的不足,去年何剑波向媒体透露,五矿地产即将向多元化业务转型。其首先要挑战的是大牌房企们正在争食的长租公寓。

  据悉,五矿地产的长租公寓业务将以重资产的模式起步,利用其在北京、香港等城市的酒店、写字楼等物业资源改造成为长租公寓。按照规划,今年年内,五矿地产长租公寓品牌“拾贰悦”的首个项目将会面世。

  为了保证后续有足够的土储支撑规模扩张,今年五矿地产还准备斥资150亿元进行补仓。何剑波坦言,五矿地产处在快速成长期,土地购置方面会更积极一些,这是企业发展的需要。

  五矿地产准备在环渤海城市群、长三角城市群、粤港澳大湾区城市群、中部城市群及成渝城市群等几个核心城市群下功夫,但今年以来,五矿地产仅有一子落袋。陈晟指出,以五矿地产当前的实力,去公开市场成功抢地的概率不大,未来其可能会通过与政府、房企合作的方式来扩充土储。

  资料显示,五矿地产在全国布局的城市为22个,同时在北京、香港等核心地段拥有写字楼、酒店等物业。据财报显示,截至2017底,五矿地产土地储备约为386万平方米,对应货值近900亿元,货源并不充足。

  重组时间表不明

  五矿集团和中冶集团庞杂的业务体系决定了两个平台的业务整合将是一个漫长过程。在五矿地产与中冶置业的重组尚未明朗之前,五矿地产先在内部进行了一轮资产腾挪,尝试用这种方式来拉大地产业务的盘面。

  五矿地产的内部整合早在2015年年底就开始推进。五矿集团希望确定在实现业务运营平台一体化、消除内部竞争、解除业务交叉重叠及管理资源分散等问题的原则下,以五矿建设作为集团地产业务的整合平台。

  2016年,五矿地产的前身“五矿建设”发布公告称,中国五矿及五矿股份同意将托管资产的管理事项委托予五矿建设。同一时间,五矿建设在另一则公告中宣布有意更名为“五矿地产”,以便更明确的反映这一上市平台的业务属性。

  五矿建设受托的资产包括中国五矿两家全资附属公司及一家非全资附属公司,以及五矿股份两家全资附属公司旗下持有的位于北京、天津、山东、湖南等地的21个房地产发展项目和4个代管项目,五矿建设将为这些项目提供日常管理、发展战略制定、成本控制等7项服务内容。

  这笔近400亿规模的资产托管一次性将五矿集团的地产资产全部腾挪到五矿地产这个唯一的地产平台上,五矿地产的总资产规模瞬时翻倍。

  彼时,有业内人士认为,得到母公司输血的五矿地产,总资产将会在短期内突破千亿。同时,还有业内认为,与中冶置业相比,五矿地产在整合和做大规模上显得更加积极,未来五矿地产吞并中冶置业的可能性较大。

  但这两年来,五矿地产与中冶置业的状态已经对调。早年间,中冶置业的业务多局限于建设保障房,资金周转慢的问题一直困扰着中冶置业。为了加快资金的回流,快速拉升销售,中冶置业一边补仓,一边出售部分项目股权套现。

  2017年,中冶置业通过招拍挂、收购股权等方式获得11宗土地,新增总建筑规模约225万平方米。今年6月,中冶置业更不惜将“巨无霸”项目珠海横琴住宅项目公司“珠海中冶名恒置业有限公司”30%的股权挂上了上海联合产权交易所。

  不仅如此,2016年,中冶置业还做出了向文旅、养老地产转型的决定。其设立了文旅康养事业部,进驻兴隆县,目前开发了中冶兴隆新城和中冶长城十里春风镇两个项目,又联手中信国安集团、北大医疗打造康养品牌。

  “文旅、养老都是未来的发展趋势。这两个领域的项目投资金额都比较大,开发周期也拉得很长,要求开发商做好长期持有的准备。”陈晟认为,只要开发商保持良好的心态去持有文旅、养老物业,未来的收益是有保障的。

  经过这一波转型、掠地的操作,中冶置业土储激增。截至2017年年底,中冶置业集团资产总额近700亿元,土地储备总量近2000万平方米。

  在亿瀚智库发布的排行榜中,中冶置业以131亿元的销售成绩排名第83名,而五矿地产为123.6亿元。企业的重组往往遵循“大吃小”的定律。随着中冶置业和五矿地产之间的差距越来越大,整合天平或也将发生倾斜。


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