直面房东,巴乐兔玩转租房的“平台赛道”

来源:中国网地产 2018-07-24 22:54:19

上个月时,一场围绕链家和58的口水大战,将平台和中介之间的竞争推向了白热化。


链家的贝壳找房业务领域涵盖了二手房买卖、租房、新房销售、装修和社区服务等,以共享真实房源信息号召经纪公司与经纪人入驻平台,并按照贝壳找房的操作系统切分成交收益。


而58集团,原本以收取端口费为盈利模式,为了抵御贝壳找房对自己平台的影响,联合我爱我家、21世纪不动产、麦田等中介,举行了一场“全行业真房源誓约大会,58集团CEO姚劲波当场高调承诺端口不涨价,并宣布将永不直营,只做平台。


在这场口水战中,租房板块,是其中的一个必争点,而争抢房源,是抢占制高点的关键。


一直以来,房屋租赁市场就有“房东直租”和“中介出租”两种交易模式。而自长租公寓兴起之后,又增加进了“品牌公寓”这种经营方直租的模式。


品牌公寓的核心概念就是经营方自持物业(自建、购买或者是租赁),随后在软硬件方面进行统一的品牌包装再出租给用户群体,由于品牌公寓一定程度上解决租住体验和服务标准化的问题,所以很快受到部分年轻租客群体的青睐,一时间成为租赁市场的“明星”。


但其实据中国了解,目前市场上各大头部品牌公寓房源总和不超过100万间,而全国房屋租赁市场中的机构房东房源共计2500万间,也就是说在未来机构为主导的供应端中,品牌公寓只不过集中了5%不到的房源供给,而其他95%的有效房源散落在全国市场中各个机构房东手中。


说到底,如果能把房东直租、中介出租和机构经营的房源都整合在一起,那么就能成为租房行业的巨无霸。


但现实必然没那么乐观,通过中介去租房,是一个赛道,而通过机构、房东去获得房源,又算是另一个赛道。选择一个赛道去奔跑,是更为行之有效的路径。


巴乐兔选择了第二个赛道。据巴乐兔联合创始人高萌介绍,巴乐兔的房源是追求全覆盖的,从规模的划分上可简单分为三类:大B、中小B和C类。所谓大B房源指的是品牌公寓,包含集中式和分散式,如魔方公寓就是合作的品牌客户之一。中小B房源主要来自拥有几十到几百间房屋租赁处置权的“二房东”,这些大量的长尾“二房东”主要提供面向城市白领的分散型和“单间合租”产品。而C类则是业主整套直租的业务。


而巴乐兔的业务模式,是利用移动互联网技术,搭建平台,汇聚这些占据市场上95%的长尾房源供给,并提供给租客。


高萌说,经过4年的发展,目前巴乐兔已管理运营300万间房源,服务北京、上海、广州、深圳、杭州、南京、苏州、天津、重庆、西安、成都、武汉、郑州、大连、宁波等十四个一二线城市超千万租客,其中一线城市机构房东覆盖率超过50%。包括魔方公寓、碧桂园橙家等头部长租品牌也成为了巴乐兔的战略合作伙伴。


但不论那个赛道,高萌认为,当前的租房行业普遍存在三个痛点,第一点就是信息不对称,有大量的虚假信息存在;第二点是租后没有服务,租客的权益无法得到保障;而第三点,就是“中介费”,上海的佣金水平是首月租房的35%,北京是50%~100%,而广东约为50%,对于租户来说,无法保证后续服务却要提前缴纳必须的中介费,不免膈应。


针对这几点,巴乐兔提出了自己的一套解决方法。


具体而言,第一,巴乐兔提供了房源的智能采集系统,用小米的硬件设备加上自己的服务版APP,用于每一个一线人员上门实地采集信息,精准获取房源的位置、朝向、配置、周边环境等信息,并以此去框定房租的大概定价方位,如果有房东定的房租价钱高于或低于这个区间,则巴乐兔会直接询问房东其原因,并制定出最合理的租价。


当然,由于长租品牌公寓一般都会有自己的定价区间,因此如果房源是来自于长租品牌公寓,巴乐兔也会尊重品牌方的自我定价。


第二,合租解决方案的实施,利用技术去解决合租噪音分贝的采集,同时,还会为合租的租客打上人性化的标签,比如租客是养宠物的,合租也需要接受养宠物的选择。这些选项都已经设为APP上的可选项,租客只需要框选即可筛选出自己需要的房子,再由看房小哥带领到实体选房。


第三,对于平台上成交的房源,巴乐兔会提供巴乐兔的电子租约,只要用巴乐兔电子租约来签约的。所有的租住保障,巴乐兔都会来保驾护航。遇到任何的违反合约的事情,巴乐兔也会为租客提供法律援助。


第四,租客选房子同时也是在选房东,所以租客可以评价房东。每个月交房费的时候都可以点评房东,其他租客可以根据点评信息来选择房东,巴乐兔是第一个用互联网的方式来做房东点评的平台。当然,房东也可以点评租客。且互相的点评周期都是每次交租金时候即可做一次新的点评,对房东和租客的行为都有了实时的约束。


而房东的点评,也决定了房东房源在巴乐兔平台的页面排名顺序,好评多的房源会相应排在前列,而差评多的则会被降低权重,甚至被撤下房源,等整改完成后再重新上架。


第五,针对佣金,在巴乐兔平台上找房全都是免费的,不收取租客的中介费,而是收取房东的。此外,针对付三押一,巴乐兔也开发了一些定制化的产品,让租客实现付一押一。


此外,介绍朋友来通过巴乐兔租房的话,租客还可以获得积分,并在巴乐兔APP的积分商城换取礼品。


目前,巴乐兔还在与合作方洽谈研发自己的金融平台,未来租户可通过巴乐兔APP进行生活缴费,实现更多的租房与住房操作。


巴乐兔的模式对于租客来说,保障与优惠力度都十分诱人,但对于房东来说,似乎要求很是苛刻,那么,如何吸引房东来通过平台进行房源出租呢?


对此,高萌表示,由于巴乐兔的真房源保证,目前的用户达到了200万,平台的成交率高,缩减了房东“空房”期。此外,像酒旅行业一样,长租行业也会淡旺季之分,根据市场的行情,如果是淡季,房源在巴乐兔可进行略微的降价,且允许租客三个月以内的短签,即灵活签。如果是旺季根据市场供需关系,巴乐兔会进行智能提价,为了达到让供需有机的匹配,让房东的效益更好。而巴乐兔设置的信用评级,约束了租客的租房行为,也让房东在选择租户时候,能避开“黑租户”,对房东来说,也是房屋出租后第一份房屋保障。


此外今年里,巴乐兔还计划推出数额为50亿元的首期产业发展基金,帮助好房东增持资产,实现扩张,高萌说:“目前中小机构房东也有扩张发展的诉求,但其实很难获得资本的支持,那么它就可以通过平台来去嫁接这个资源。”


在打通了房源、租户与租客后,对于接下来的发展计划,高萌表示,“当前整个租房市场的容量已经是万亿级,十年后预计将到达4.5到5万亿的规模。而巴乐兔去年实现了几十亿的流水,今年目标是上百亿,计划在未来三年做到千亿的流水”。

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直面房东,巴乐兔玩转租房的“平台赛道”
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