二手房变凉、高价地愁开、10万单身公寓招租……下半年谁更难熬?

来源:浙江在线 2018-07-24 14:50:45

摇号中签率堪比中彩票,酒店式公寓持续热销,二手房屡屡挂出天价,这是杭州楼市上半场三大奇观。


进入7月份,杭州一脚迈入三伏高温天,楼市却在此转了一个弯。


我们能明显感受到,杭州楼市原本热火朝天的场面有所降温。先是土拍市场为炎炎夏日送来一抹清凉:临安先凉了,接着是城北凉了,之江、萧山市北、良渚连续几场拍地均未达到以往的高预期,就连钱江新城都有所转冷。


接着,摇号时代每开必磬的现状也被打破,有的楼盘开启第二轮摇号,有的报名不足无需摇号,西湖区某4万+楼盘摇号一个月后还有尾房在续销。


杭州楼市下半场,是时候静下心来细细思索,在过去这半年创下的那些神迹,我们又该如何消化?


10万套单身公寓租给谁?


二手房变凉、高价地愁开、10万单身公寓招租……下半年谁更难熬?-中国网地产


2016年,杭州全市酒店式公寓成交39301套,较之上一年上涨就近三倍;


2017年,这个数据还在攀升,年终定格在40387套,创下历史新高;


2018年,时间刚走过一半,杭州酒店式公寓成交量已近20000套,按照月均3300套的走量,一年下来,仍将锁定在4万套左右。


近几年,不限购不限贷的酒店式公寓产品,俨然成了投资客眼中的香饽饽。


从成交走势中,我们可以看出,自2015年以来,酒店式公寓成交直线上升,2016年增幅最大,随着整个楼市复苏,酒店式公寓销量也在猛走。


到2016年9月,限购政策开始实行,更多投资客转战酒店式公寓产品。在同类产品的开盘现场,我们看到的都是手拿闲钱无处安放的投资客,他们坚定的认为,不动产会是最好的理财方式——在P2P理财平台集体爆掉的今天看来这个观念简直真理,至少不会血本无归。


在酒店式公寓卖的火热的背后,连续三年的天量成交,我们可以看到,已有近10万套酒店式公寓流入市场,在他们集体交付后,出租也好,转售也好,酒店式公寓的二手市场,真能吞下这块蛋糕吗?


2017年,杭州租售比仅2.2%,这还是互联网等新经济欣欣向荣的情况下,能够达到的高度,尽管如此,杭州的租金涨幅还是远远落后于房价涨幅,如果买一套酒店式公寓专门用作出租,显然不是一笔非常划算的投资。


有人开玩笑说,即使是东莞的小姐姐们集体转战杭州——比如做淘宝模特什么的,也未必能消化这个天量的市场啊!


棚改叫停谁来接盘?


一是地价涨到一定程度,开发商拿地开始趋向保守导致土地市场降温;另一方面,棚改项目货币化安置减少,也就是说手拿巨额现金的拆迁户锐减,种种因素下,杭州楼市凉风阵阵,购房者预期随之发生悄悄转变。


这阵凉风,也已波及到二手房市场。


进入7月以来,二手房成交量下降,投资客挂牌量激增,房东调低挂牌价,部分房源降价出售,而有的急售房源,房东甚至愿意自己承担税费。


7月份前半月,二手房成交量较6月同期下降近30%,周成交量也从2字头下降到1字头。成交下滑的同时,二手房挂牌量却在激增,截至7月23日,杭州二手房挂牌量为41729套,比7月11日增加了1229套。而在今年三四月份,新房市场最火爆的时候,杭州二手房挂牌量还不过25000套。


心理预期在变,很多人都有一样的担忧:拆迁热钱减少,手握三四套房的,未来谁给自己买单?一如当年4000点的股市,多少人牢牢站在了高高的山岗上。


高价地项目怎么卖?


2017年全年,杭州全市共有109块地成交,由于正处在土拍顶峰期,这其中不乏高价地块,除因现房销售要求暂时不能上市的,到今年下半年,这其中将有43个高价地项目上市。


一方面,楼市凉风阵阵,另一方面,高价地集中入市,考验操盘手们的时候到了:卖不卖?怎么卖?卖多少溢价?


二手房变凉、高价地愁开、10万单身公寓招租……下半年谁更难熬?-中国网地产


从表格中可以看出,这些在2017年成交、在2018年下半年具备入市资格的地块,大部分都已达到板块天花板,这些项目入市后,很多楼市板块的价格体系将被重写。


去年一季度成交的宅地中,良渚的藏珑玉墅和沐澜已经首开,藏珑玉墅25900元/㎡-28000元/㎡,沐澜25900-33400元/㎡,相较于此前大热的澜天不到2万的均价,良渚板块价格基准线一下子提升了近1万/㎡,板块定位从刚需到改善,如此大的改变购房者能接受吗?


萧山市北楼面价创下3万+新高,这里继奥体核心区后,成为环奥体开发商最眼热的板块,从楼面价来看,未来,这里的房价将赶超奥体中心,保本售价超过4万,购房者会买单吗?


位于义桥的碧桂园东旭府开盘均价为18443元/㎡,和良渚一样,义桥价格体系也直接被拉升了一档。不过,相比其他板块仍然便宜的义桥,还会是摇号时代下,购房者争相捡漏的对象吗?


抛开二季度因现房销售无法入市的项目不提,2017三季度批量生产高价地。主城楼面价天花板高达4万多,萧山全面进入2万+,余杭最高也已破2万。


等到这些项目入市,主城的申花、钱江新城、三塘、上塘等板块房价将全面迈入5万+时代,萧山破4万也只是时间问题,谁将接过这一棒,成为楼市下半场的买方生力军?


良渚仅联发拿下一块2万左右楼面价的地块,与藏珑玉墅为姐妹地块,面对近身肉搏、楼面价更为合理的沐澜、梦栖祥云等项目,联发如何运作才能卖出高溢价,还有待市场检验。


四季度出让的宅地多数位于余杭、大江东、临安和富阳。大江东是今年的热门板块,大牌开发商纷纷入驻,在今年下半年携手进入销售节点,不过,江与城和相贤府拿地楼面价相对合理,未来定价空间还是比较大的。


崇贤目前在售新盘销售已接近清盘,等京杭府、江南宸庐等入市,板块价格标杆也将被重新定义,已经完成连涨的崇贤,购房者还会争相入场吗?


这一系列的问题,让我们交给市场去回答。


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我们能明显感受到,杭州楼市原本热火朝天的场面有所降温。先是土拍市场为炎炎夏日送来一抹清凉:临安先凉了,接着是城北凉了,之江、萧山市北、良渚连续几场拍地均未达到以往的高预期,就连钱江新城都有所转冷。接着,摇号时代每开必磬的现状也被打破,有的楼盘开启第二轮摇号,有的报名不足无需摇号,西湖区某4万+楼盘摇号一个月后还有尾房在续销。
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