7月23日，博鳌·21世纪房地产论坛第18届年会在海南三亚隆重举行。中国经济体制改革研究会副会长、中国(深圳)综合开发研究院院长樊纲作主题演讲。

中国经济体制改革研究会副会长、中国(深圳)综合开发研究院院长樊纲作主题演讲

资金去了房地产市场，怎么没有到偏远的农村，怎么又到大城市了，基本的问题还是市场上的供求关系失衡导致的。再仔细想一想，货币怎么出来的，怎么影响价格和供求关系的？ 

首先，一个渠道是贷款多了，不管给谁贷款，给个贷、房贷或者是企业贷款，总是要贷款的。最近这些年，我们一直限贷。因此，价格上涨跟限贷以及货币是什么关系？再一个关系，我觉得大家需要关注的，钱怎么贷出去，怎么放出去，最后要赚回来，变成收入，变成人们的腰包，变成支付的手段。收入中国还不多，我们人均GDP是8000多美元，美国是将近6万美元，中国的储蓄多。2000年开始，我们进入了40%储蓄率的年代，连续20年其中有几年是50%的储蓄率，到现在降了，还有44%。大家仔细想一想，现在没有房贷很难买房，年轻人很难买房。一家三代人有储蓄，通过这样的高储蓄率，使得中国的财富率很高。我们是低收入国家，但是我们是高财富国家。大家都说财富去哪里理财，投到哪里，总要有回报，都说这个。一定意义来说，不是货币多了，而是储蓄多了。储蓄多了，人们就投资于房地产，针对政府的层面我会讲这个内容。从这个意义来说，不是货币多了，而是储蓄多了。这些年一直压货币，还要去杠杆，大家密切关注资金减少的问题。

房价高的问题，可以从需求的角度解释，但是反过来很多时候要从供给的角度考虑，这是供给侧的问题，因为供给不足导致价格上涨。一个市场是供求两方面的关系，业界人士一方面振振有辞，货币高，或者是地价高。反过来讲用经济理论解释不了房地产的问题，怎么解释不了，从需求方面解释不了，要从供求两侧解释。过去十几年来，对于大城市住房供给严重的短缺，后面会再讲的。如果现在一切的措施都跟上来的话，如果大城市供给的土地和房子都上来的话，我们的价格怎么走，还不知道，是否会崩盘也不知道。前阵子在发改委开会，跟业内人士探讨房地产长效机制的问题，当我们说到农村的宅基地能不能入市，能不能让城里人租宅基地的时候，业内的房地产人士马上说，如果让城市的人去农村买房，那么城市的房子就崩盘了，这是直接的反映，这样不一定的。这件是导致城市化率出问题，严厉打压大城市的发展，限制大城市的发展，鼓励小城镇发展，违背人的迁移规律和市场化规律的城镇化的便宜，正在逐步的被人重视，大城市的供地正在逐步的增加。

第一块大的是雄安新区，第二块大的是粤港澳大湾区，第三块大的是长江三角洲城市群。城市群是什么意思，通过高速铁路，将周边的小城镇联系起来，让周边小城镇的住房成为大城镇住房的组成部分，相当于给大城镇多了一块供应土地。城乡建设部宣布对大城镇用地增加，限制小城镇人口流出的增加。集体用地可以入市，农村宅基地的租赁关系可以用租的办法入市。这些政策和新的举措，还需要三至五年时间才能充分的显示作用，对住房供求关系的改变，会导致什么样的结果，反而是需要密切关注的，现在仔细关注了货币，就会误判。包括租赁住房，刚才聂梅生会长讲的非常好。一大块租赁住房是政府的，低租形式，就是公租房，对市场产生怎么样的影响，我没有结论，我没有专门的分析。经济学的基本逻辑从供求两个方面分析问题的，我觉得需要密切关注2—5年后市场的变化。租售两个方面的发展，他们之间的关系也是供求关系，售房的供求关系和租房的供求关系是复杂的关系，租售比差别很大对于两个市场都会有很大的影响，这里不进一步的分析了。对于在座业内人士大家值得讨论，供给侧发生了变化。

第二，针对政府的政策，针对下一阶段的调整，讲一点看法，也是围绕长效机制发展的基础。

讲什么呢？政府要认识到，现在房地产市场的基本问题在于供给侧，供给不足。“十九大”文件中说的这句话，人民追求美好生活的需求，以供给不充分不均衡之间的矛盾，因此要分析需求，是不是炒房的需求，我认为住房是合理的消费和居住的需求。

1、刚性需求，人口增长，家庭迭代，占的比例不是很大。

2、改善性的需求，人的储蓄，财富增长，因此要买房和住好的房子。聂梅生会长分析了美国的情况，这些年赚钱后，最大的消费还是买房。刚毕业的时候租房子，有了孩子买房子，有了两个孩子，买大房子。等到退休的时候，一辈子的钱拿去周游世界去了，然后再租房子，不断的换房子，构成了需求增长的主要部分，这是改善性需求。

3、最重要的是现在被否认的需求，迁移性需求。动不动就说，住房市场的需求没有了，为什么没有了，因为住房自有率比较高，农村是100%，小城镇70%—80%，大城市也达到了70%—80%，相比发达国家都很高了，为什么还有这么高的需求，因为中国的城镇化还处在初级阶段。我不认为城镇化到了中级阶段，55%的人在城市，大量的人口还在迁移，怎么迁移？农村的到县城，县城到地级市，地级市到省会，省会到大城市，年轻的

毕业生到大城市集聚。他们的家里都有房子，但是需要新的房子，因为人们在迁移。现在限购就是限迁移的需求，迁移是人们追求美好生活重要的组成部分，在城镇化的阶段。

4、投资性的需求，如果租的话，房子也是用来住的。租赁市场一个是机构大比例的买房。国外租房的公司，将个人买的房子拿去集中起来进行出租。要有人投资和有人买，才可以租赁。这一部分的需求，如果是买了房子，也可以出租的话。也属于住的需求，不要一概否定投资性需求。

5、为了增资投机性的需求，买了不出租，只是为了升值。因为预期未来房价还要大涨，不惜出租和费劲，就等着房价上涨。原因也在于，住房市场对未来增长的预期太高了，为什么预期太高了，因为有需求，没有供给。有这么多的需求限制，没有仔细认真的考虑如何增加供给。现在住房市场，就目前来讲仍然是最大的矛盾。供给侧不充分，不均衡与美好生活需求之间的矛盾，不能去天天去否认需求，不能天天打压需求，而不是想供求两个方面解决问题。

结果导致天天限这个限那个，我个人说，我同意短期的调控手段，是需要做一些限制，这是着重的优势。大家都看到其他国家的住房怎么好，不要忘记其他国家的市场都经历过大崩盘。美国2008年的崩盘不说了，1988年后，1990年代初期日本的崩盘，就是因为房地产过热相当长的时间，政府没有手段抑制住，最后调利率起了作用，最后砸了下来，日本房地产价格下跌了60%。不要说有房地产公司，有一个建筑工程队都要被拖垮和倒闭破产。香港的情况就不说了，不要忘记市场真正波动起来是怎样的。中国有点特殊，中国的宏观经济学有两个特殊的身份。一个特殊的身份的行为主体是地方政府，一个特殊的手段是行政手段。限购限贷都是属于行政手段，暂时将它压下来，但这不是长期的办法，这不是长效机制，这是扭曲经济，扭曲供求关系，所以尽快的用长效机制将它替下来。说到长效机制，大家又提到需求机制就是房产税，我认为要搞的，自动调节需求方面起到作用，仍然要在供给侧进行长效机制的改革，改革的内容很多，比如说租售并举，多渠道保障，我提两个内容。

一、土地供给要以人口迁移作为参考。人口迁移多的就要增加供给，人口迁徙出去多的地方，就要减少供给。

 二、提高容积率。中国人就是多，可居住的面积是世界的1/3，我们命中注定住拥挤的房子，如果要大的房子，就去澳大利亚和加拿大，买看不见人的房子。中国就要提高容积率，我们说了很多年，讨论长效机制，不能只讨论需求侧的长效机制，也要看供给侧的长效机制，租售比例关系才可以达到均衡的水平。