博鳌现场丨樊纲:货币为什么流向房地产? 根源是供需关系

来源:中国网地产 2018-07-23 12:52:23

7月23日,博鳌·21世纪房地产论坛第18届年会在海南三亚隆重举行。中国经济体制改革研究会副会长、中国(深圳)综合开发研究院院长樊纲作主题演讲。

博鳌现场丨樊纲:货币为什么流向房地产? 根源是供需关系-中国网地产

中国经济体制改革研究会副会长、中国(深圳)综合开发研究院院长樊纲作主题演讲

资金去了房地产市场,怎么没有到偏远的农村,怎么又到大城市了,基本的问题还是市场上的供求关系失衡导致的。再仔细想一想,货币怎么出来的,怎么影响价格和供求关系的? 

首先,一个渠道是贷款多了,不管给谁贷款,给个贷、房贷或者是企业贷款,总是要贷款的。最近这些年,我们一直限贷。因此,价格上涨跟限贷以及货币是什么关系?再一个关系,我觉得大家需要关注的,钱怎么贷出去,怎么放出去,最后要赚回来,变成收入,变成人们的腰包,变成支付的手段。收入中国还不多,我们人均GDP是8000多美元,美国是将近6万美元,中国的储蓄多。2000年开始,我们进入了40%储蓄率的年代,连续20年其中有几年是50%的储蓄率,到现在降了,还有44%。大家仔细想一想,现在没有房贷很难买房,年轻人很难买房。一家三代人有储蓄,通过这样的高储蓄率,使得中国的财富率很高。我们是低收入国家,但是我们是高财富国家。大家都说财富去哪里理财,投到哪里,总要有回报,都说这个。一定意义来说,不是货币多了,而是储蓄多了。储蓄多了,人们就投资于房地产,针对政府的层面我会讲这个内容。从这个意义来说,不是货币多了,而是储蓄多了。这些年一直压货币,还要去杠杆,大家密切关注资金减少的问题。

房价高的问题,可以从需求的角度解释,但是反过来很多时候要从供给的角度考虑,这是供给侧的问题,因为供给不足导致价格上涨。一个市场是供求两方面的关系,业界人士一方面振振有辞,货币高,或者是地价高。反过来讲用经济理论解释不了房地产的问题,怎么解释不了,从需求方面解释不了,要从供求两侧解释。过去十几年来,对于大城市住房供给严重的短缺,后面会再讲的。如果现在一切的措施都跟上来的话,如果大城市供给的土地和房子都上来的话,我们的价格怎么走,还不知道,是否会崩盘也不知道。前阵子在发改委开会,跟业内人士探讨房地产长效机制的问题,当我们说到农村的宅基地能不能入市,能不能让城里人租宅基地的时候,业内的房地产人士马上说,如果让城市的人去农村买房,那么城市的房子就崩盘了,这是直接的反映,这样不一定的。这件是导致城市化率出问题,严厉打压大城市的发展,限制大城市的发展,鼓励小城镇发展,违背人的迁移规律和市场化规律的城镇化的便宜,正在逐步的被人重视,大城市的供地正在逐步的增加。

第一块大的是雄安新区,第二块大的是粤港澳大湾区,第三块大的是长江三角洲城市群。城市群是什么意思,通过高速铁路,将周边的小城镇联系起来,让周边小城镇的住房成为大城镇住房的组成部分,相当于给大城镇多了一块供应土地。城乡建设部宣布对大城镇用地增加,限制小城镇人口流出的增加。集体用地可以入市,农村宅基地的租赁关系可以用租的办法入市。这些政策和新的举措,还需要三至五年时间才能充分的显示作用,对住房供求关系的改变,会导致什么样的结果,反而是需要密切关注的,现在仔细关注了货币,就会误判。包括租赁住房,刚才聂梅生会长讲的非常好。一大块租赁住房是政府的,低租形式,就是公租房,对市场产生怎么样的影响,我没有结论,我没有专门的分析。经济学的基本逻辑从供求两个方面分析问题的,我觉得需要密切关注2—5年后市场的变化。租售两个方面的发展,他们之间的关系也是供求关系,售房的供求关系和租房的供求关系是复杂的关系,租售比差别很大对于两个市场都会有很大的影响,这里不进一步的分析了。对于在座业内人士大家值得讨论,供给侧发生了变化。

第二,针对政府的政策,针对下一阶段的调整,讲一点看法,也是围绕长效机制发展的基础。

讲什么呢?政府要认识到,现在房地产市场的基本问题在于供给侧,供给不足。“十九大”文件中说的这句话,人民追求美好生活的需求,以供给不充分不均衡之间的矛盾,因此要分析需求,是不是炒房的需求,我认为住房是合理的消费和居住的需求。

1、刚性需求,人口增长,家庭迭代,占的比例不是很大。

2、改善性的需求,人的储蓄,财富增长,因此要买房和住好的房子。聂梅生会长分析了美国的情况,这些年赚钱后,最大的消费还是买房。刚毕业的时候租房子,有了孩子买房子,有了两个孩子,买大房子。等到退休的时候,一辈子的钱拿去周游世界去了,然后再租房子,不断的换房子,构成了需求增长的主要部分,这是改善性需求。

3、最重要的是现在被否认的需求,迁移性需求。动不动就说,住房市场的需求没有了,为什么没有了,因为住房自有率比较高,农村是100%,小城镇70%—80%,大城市也达到了70%—80%,相比发达国家都很高了,为什么还有这么高的需求,因为中国的城镇化还处在初级阶段。我不认为城镇化到了中级阶段,55%的人在城市,大量的人口还在迁移,怎么迁移?农村的到县城,县城到地级市,地级市到省会,省会到大城市,年轻的

毕业生到大城市集聚。他们的家里都有房子,但是需要新的房子,因为人们在迁移。现在限购就是限迁移的需求,迁移是人们追求美好生活重要的组成部分,在城镇化的阶段。

4、投资性的需求,如果租的话,房子也是用来住的。租赁市场一个是机构大比例的买房。国外租房的公司,将个人买的房子拿去集中起来进行出租。要有人投资和有人买,才可以租赁。这一部分的需求,如果是买了房子,也可以出租的话。也属于住的需求,不要一概否定投资性需求。

5、为了增资投机性的需求,买了不出租,只是为了升值。因为预期未来房价还要大涨,不惜出租和费劲,就等着房价上涨。原因也在于,住房市场对未来增长的预期太高了,为什么预期太高了,因为有需求,没有供给。有这么多的需求限制,没有仔细认真的考虑如何增加供给。现在住房市场,就目前来讲仍然是最大的矛盾。供给侧不充分,不均衡与美好生活需求之间的矛盾,不能去天天去否认需求,不能天天打压需求,而不是想供求两个方面解决问题。

结果导致天天限这个限那个,我个人说,我同意短期的调控手段,是需要做一些限制,这是着重的优势。大家都看到其他国家的住房怎么好,不要忘记其他国家的市场都经历过大崩盘。美国2008年的崩盘不说了,1988年后,1990年代初期日本的崩盘,就是因为房地产过热相当长的时间,政府没有手段抑制住,最后调利率起了作用,最后砸了下来,日本房地产价格下跌了60%。不要说有房地产公司,有一个建筑工程队都要被拖垮和倒闭破产。香港的情况就不说了,不要忘记市场真正波动起来是怎样的。中国有点特殊,中国的宏观经济学有两个特殊的身份。一个特殊的身份的行为主体是地方政府,一个特殊的手段是行政手段。限购限贷都是属于行政手段,暂时将它压下来,但这不是长期的办法,这不是长效机制,这是扭曲经济,扭曲供求关系,所以尽快的用长效机制将它替下来。说到长效机制,大家又提到需求机制就是房产税,我认为要搞的,自动调节需求方面起到作用,仍然要在供给侧进行长效机制的改革,改革的内容很多,比如说租售并举,多渠道保障,我提两个内容。

一、土地供给要以人口迁移作为参考。人口迁移多的就要增加供给,人口迁徙出去多的地方,就要减少供给。

 二、提高容积率。中国人就是多,可居住的面积是世界的1/3,我们命中注定住拥挤的房子,如果要大的房子,就去澳大利亚和加拿大,买看不见人的房子。中国就要提高容积率,我们说了很多年,讨论长效机制,不能只讨论需求侧的长效机制,也要看供给侧的长效机制,租售比例关系才可以达到均衡的水平。

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