杨欣:旭辉上半年融资抢到了窗口期

来源:中国网地产 2018-07-20 16:27:28

今年以来,旭辉财务方面动作频频,已经成功在境内外发债6笔;与此同时,旭辉还在不断扩大自己的战略合作伙伴,已经和华夏幸福雅居乐、宝龙、中骏、美的置业等房企签订战略合作伙伴关系。

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上半年为何不停发债,并且主动拥抱各大房企合作?旭辉在财务方面的逻辑是什么样的?带着诸多疑问,近期,媒体对话旭辉控股执行董事、旭辉集团副总裁兼财务中心总经理杨欣,听他讲述千亿房企旭辉财务中的门道。


提前预判市场 踩准融资窗口 


“做房地产,我们要踩准拿地节奏、融资节奏、销售节奏。这三个节奏的窗口期不完全一致,窗口期打开的时候,判断准确进入,对企业发展来说事半功倍。”上半年,旭辉成功在境内外发债6笔,利率均属于同比行业较低。杨欣认为,这一举措抢到了窗口期,为拿地窗口期打开后的进入,提前储备了粮草。


今年以来旭辉的发债情况如下:

2018年1月,发行本金3 亿美元、5.50%年票息率的2023年1月到期美元债

2018年1月,发行27.9亿港元零息可转债

2018年2月,发行35亿人民币私募债,票面利率为6.5%-6.8%

2018年4月,发行本金5亿美元、6.875%年票息率的2021年4月到期美元债

2018年4月,发行本金3亿美元、6.375%年票息率的2020年4月到期美元债

2018年6月,获证监会核准发行境内公司债券34.95亿批复


作为一名优秀的财务总,一个重要职责就是研判资金市场的形式,并根据形势对融资做出提前的部署。


今年1季度,旭辉团队对全球形势的判断是流动性紧缩会加剧,所以旭辉在4月份做了前瞻性的发债安排,利率为同期可比同业最低。


“此次发行还获得全球知名的投资银行高盛独家安排与全数认购,反映市场对旭辉的信心与旭辉的强大融资能力。一般来说,发债的利率可以直观反映资本市场对一家公司的判断,旭辉能以相对低的利率发债,说明了市场对旭辉的认可。”


另外,杨欣对于融资渠道也有独到的见解,他认为,需要有一个多样化的融资渠道,有机会就要做各种尝试,可以分散风险,对冲不确定性。境内的评级体系和境外是很不一样的。境内的评级,规模权重占比更高,境外的评级则更关注均衡。


做最佳合伙人 适度提升拿地权益比例


旭辉不少项目都是和别家合作操盘,被称为业内的最佳合伙人。今年以来,旭辉已经和华夏幸福雅居乐、宝龙、中骏、美的置业等多家房企签订了战略合作协议。


但市场上一些质疑声随之而来,认为合作过多,权益占比低了。杨欣认为,这种理解过于片面。“旭辉的权益销售与合同销售规模保持同步增长,真正做到了‘有质量的增长’。”


数据显示,从2016年至今,旭辉的权益销售占比趋于稳定,2018年上半年未经审计的企业通讯显示,1-6月的合同销售及权益销售均增长了40%,保持一致。


“用怎样的权益占比来运营项目,是一个房地产企业的策略选择问题。在地价高企时,选择合作分担风险;在土地市场出现机会时,增加权益比例,灵活的应对策略,能够保证公司风险可控的情况下,取得快速的增长。”


杨欣向媒体透露,2017年旭辉完成了千亿跨越后,2018年,在保持合作共赢大战略不变的前提下,也在逐步提升拿地的权益比例。据未经审计的企业通讯显示,2018年上半年旭辉新增土地储备的权益比已经超过60%。


除了分担风险之外,杨欣认为这种模式还能带来两点好处:


第一,通过权益合作,争取操盘,旭辉的管理规模得到了大幅度的提升,管理团队得到了历练和成长,管理水平也因为规模的增大不断提升。


第二,在旭辉深根的城市,通过合作,旭辉的市场份额能得到快速提升,旭辉的产品的在更多的项目上落地。更多的项目、更多的好产品能帮助旭辉在客户心目中树立口碑,提升旭辉的品牌声誉度。2017年,旭辉在4个城市(苏州、合肥、杭州、宁波)进入了TOP7;今年上半年,旭辉在重庆、青岛等强二线城市的市场排名更是得到了跨越式提升。


在合作模式上,旭辉还进行了模式的创新。比如在山东,与青岛当地最大的民营房企银盛泰的合作,双方成立平台公司“山东旭辉银盛泰”,把在山东的资源、员工都并入平台公司,两家深度携手在山东做省域化深耕,预计今年将达到200亿销售规模。


守住财务四条红线


踩准融资节奏、扩大合作并逐步提升拿地权益比重之外,杨欣还特别提到,旭辉一直在严守财务四条红线。


第一条就是现金流管理。融资、负债、回款,结合在一起就是一个房企的现金流,也是生命线。


“在回款方面,旭辉一直强调有质量的销售,因为有质量的销售才能带来健康的回款,提升企业的经营性现金流。2017年年报显示,旭辉的销售现金回款率超过85%,这是一个在行业内比较领先的水平。”


第二条就是严控净负债率,保持在行业平均水平以下。与此同时,追求长期债和短期债的一个合理的平衡,维持自身偿付能力的良好。2017年年报显示,旭辉的净负债率为50.9%。


第三条为利润率。旭辉的利润一直维持在相对稳定的水平,这与公司追求稳健的发展,有质量的增长是相吻合的。从过去三年的年报来看,利润率2015年为12.1%、2016年为12.7%、2017年为12.8%,保持稳中有升。


第四条是净资产收益率,作为判断上市公司盈利能力的一项重要指标,一直受到证券市场参与各方的极大关注。WIND数据显示,旭辉ROE(净资产收益率)2015为18.2%;2016年为20.19%,2017年为26.91%,也呈现出稳中有升的态势。 


杨欣认为,房企要做资本市场的三好生,就要“规模增长好、利润率好、稳健性好”。这三个指标要均好,难度比单纯做好一个的难度是指数倍增长的。

 

 


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