家在996丨旅居美好生活(四)— 旅居地产的运营

来源:中国网地产 2018-07-20 14:18:15

旅居地产,现在也是很多房地产开发企业在着重开发的一种地产形式,也是从前期开发向后续运营转化的一种方式。地产行业经过多年的高速发展,现已进入一个调整期。同样,从开发模式到运营模式的转化现在也在逐步进行。在“房住不炒”政策的条件下,以及很多的限购政策,从某种意义上,也起到一个修正市场的作用。关于旅居地产,也是提升未来人们生活品质的发展趋势。

 

【议题一】:旅居地产的运营与城镇居民区物业的运营有何区别?

 

城镇里的居民区物业偏向于基础的服务。比如公共区域的管理,小区绿化的管理等等。而旅居运营属于商业地产的运行范畴,从最初对运营特色到运营节点的规划,再到后期的入住,及后对后续对产业的维护,这一系列的体系相较于居民区物业的运营体系来说更加丰富。

旅居地产的运营,从前期主题的规划再到后期逐步的落地实施,从每一个季节再到每一个节点,都有相应主题的引入。

传统旅游地产在旅居地产发展过程中,起到了一定的先行作用。它以区域为特色,比如环海的海南,有先天气候优势的长白山等这样有便捷条件的城市作为发展的开端,在这基础上进行宣传。发展到了入住期,发觉所配套的设施已经跟不上季节的变化,更别提运营了。甚至所打造的主题及软性的服务,实际上是处在未建设的状态。

旅居地产的每一个地区、每一个地缘性,都可能存在很多自然景观的主题,但后续也需要开发商对地产资源进行导入,并且对所导入的资源也要有一定的要求,即运营后能产生后续效能。这是旅居地产未来发展的主要方向。


【议题二】:旅居地产中所存在的问题有哪些?

 

旅居地产所存在的主要问题是接待能力。旅居地产的前提是自然景观,而在这个过程里便会面临诸多问题。比如每年的冬季便是海南的旺季,旅客虽然能感受到海南的热情,但海南岛在旺季时可谓“一房难求”。不论是何种住宅手段,在一个相对集中的时刻爆发,都会供不应求。而海南旺季的大背景下是因为北方与南方的温度差异。在这个过程中,季节性的因素就成为了旅居地产运营方面较大的障碍,如何化解季节性的差异变成了首要任务。

其次的问题是配套设施。市场上还存在的一种现象是旅客到了目的地后,基本的生活保障都难以保障。这也是旅居地产发展多年所留下的症结,需要后续的运营将问题逐一化解。

 

【议题三】:旅居地产发展多年,运营团队如何打造?

 

随着旅居地产市场的发展,运营团队一般分两个方面分化。一种是培养自己的专业团队,包括酒店运营、物业管理、主题旅游等等,这些团队随着旅居市场的发展在逐步的整合,形成专业化的团队。专业的服务团队的优势在于经营多年,经验丰富,专业化程度会更高。

 

第二种则是开发企业随着企业布局的调整,同时也在打造一个能提升专业化运营的团队。开发企业在自身拥有团队的条件下,无论是在商务对接还是在调整概念方面,或者导入资源及修改前期设计等等诸多方面,还是具有一定的优势力的。而这种自创团队的优势也在于能提升员工的归属感及责任心,以及对自己品牌企业的熟悉程度。

目前来看,这两种托管业态可能会根据旅居地产的运营需求,随着市场的发展,会更加完善。

 

【议题四】:市场环境的变化,对房地产开发企业提出了那些要求?

 

原市场的核心诉求点在于销售,所依托于自然环境及理念的植入,最终的目的在于将房屋出售。但很少有人关心真正购买房子的人,住进项目里、能体会和享受到服务端的人。在居民反馈这方面做得相对较少些。

但现在随着市场的发展及人们对美好生活的追求,后续的服务现已成为房企着力打造的方向。从前的运营,是依托于自然资源为核心的一天体系,但现在,自然资源如不配合相应的主题,很难满足居民对生活品质的追求。

在未来,或许更多精细化的运营在市场细分的领域里可能会做得更好一些。

 

【议题五】:当下对于旅居地产运营概念的认知是什么?

 

原来对于旅居地产的认知是必须有资源才可以做,但现在也有很多的开发商企业会选择有一定资源的城郊区域。但这首先就受限于距离及交通方式,同时也包括对城市的主要规划。    

比如在整体区域里有自然资源。那么如何在自然资源的基础上将功能去复合化,引入一些其它的建设。这就需要真正的专业化团队进一步完善。并且既然规划,便是一个复杂的过程,也不能只表达概念,否则后续会出现很大的问题。这种复合型发展,以及内容上契合后续导入的运营,对资源的要求相对是较高的。综合性的配套,还要在提供服务的同事确保环境资源不浪费,也不能被破坏,也是旅居地产要面临的最重要的课题。

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