净负债率50.9% 旭辉将加大项目权益比例

来源:第一财经 2018-07-19 20:36:33

最近几年,房地产行业一直流行项目合作。一方面,合作可以有效降低土地与项目成本,同时,每家房企都可以对冲部分风险。


用怎样的权益占比来运营项目,是一个房地产企业的策略选择问题。


“在地价高企时,选择合作分担风险,在土地市场出现机会时,就可以增加权益比例。目前看来,今年土地市场明显比之前降温很多,我们预计后续市场将出现合适的拿地窗口期。因此,我们今年将加大土地权益占比,增加我们的收益。”旭辉控股集团(0884.HK,下称“旭辉”)副总裁兼财务中心总经理杨欣在7月19日的一个电话会议上表示。


旭辉在业内的合作颇多,根据第一财经记者不完全梳理发现,包括平安、恒基、华夏幸福雅居乐、美的置业、宝龙、中骏、陕西建工、圆通、鲁商集团等企业都是旭辉的战略合作伙伴。


相应的,旭辉的土地实际权益占比在50%左右的比例。而这一点,旭辉也受到外界的质疑。


2015年–2017年,旭辉的合同销售金额为302.1亿元、530亿元和1040亿元,当中权益销售金额为201亿元、292亿元和550亿元,占据合同销售额的比重则分别为66%、55%和53%,逐年下降。同时,权益销售额的增长为24%,45%,88%,与其合同销售金额的增速基本保持同步。


而参考其他房企,大部分权益销售金额在70%以上的水平。一般而言,参考一个公司的实际规模,会从流量金额和实际权益金额进行考量,因此外界认为旭辉并没有实际那么大的规模。


“目前企业的规模发展有三个路径,第一是增加财务杠杆,也就是提高负债,第二是增加经营杠杆,也就是加快周转,第三是增加合作杠杆,也就是通过权益合作操盘提高规模。”杨欣告诉记者。


杨欣认为,负债比例提高会溢出风险,因此负债一定有边界,而周转速度到了一定时候也会有边界。因此,要提高规模最好的杠杆就是加大合作杠杆,这样就可以用更少的资金来撬动更大的规模。


旭辉2017年年报显示,旭辉2017年净负债比率50.9%,2017年平均融资成本为5.2%。这两个指标,均低于同类房企。


杨欣表示,目前旭辉对于净负债率的内部预警线是75%,警戒线85%,财务杠杆虽然还有空间,但是依旧会有边界。因此,要更快速的发展,需要加强合作。


“合作不仅可以分散风险,还可以加强队伍的锻炼,旭辉虽然权益销售没有千亿,但是操盘已经有了千亿的操盘能力。此外,合作操盘还可以收取管理费用、品牌费用、营销费用,可以带来额外的财务回报。”杨欣说。


从考核看,旭辉重视ROE(自有资金回报率),合作可以减少自有现金投入,提高自有资金的回报率。wind数据显示,旭辉2015、2016、2017年ROE分别为18.20%、20.19%、26.91%,呈现逐年上涨。


不过,合作也将带来沟通管理的更多挑战,多家公司合作意味着每家对节奏把握不一样,也将加大管理成本。比如旭辉再合肥的项目旭辉西子曼城合作方达到4家,重庆西永的万云府,项目就有包括中骏、美的、金科、中南等房企,这也间接增加了沟通难度。


加强合作的不止旭辉一家。此前,禹洲地产(1124.HK)就通过在武汉同沿海家园合作,后续进一步在深圳展开合作,进入深圳市场。此外,刚刚在港上市的弘阳地产(1996.HK)目前已同百强房企的45家企业有不同项目的合作。


易居企业集团CEO丁祖昱则认为,在目前的复杂竞争下,合作可以让房企优势互补,并有效降低经营风险。


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