近日，同策研究院发布最新出炉的40家典型上市房企融资情况报告称，在4月融资大幅回温后，5月情况发生逆转，以451.17亿元总额跌入谷底。据统计，除少数几家上市房企融资成本低于5%外，5月多数上市房企融资成本整体处于高位，毅德国际、华南城等融资成本甚至远超7%。

同时，监管部门仍在对企业融资渠道进一步规范和收紧。5月以来，包括不少龙头企业在内的10多家房企被中止发行公司债，受影响的融资总额超500亿元。而为抑制多头融资、过度融资行为，银保监会出台了银行业金融机构联合授信政策，债权人数量多、债务规模大、外部风险影响广的大中型企业融资再次受到影响。

同策研究院研究员陈朦朦认为，典型上市房企的融资情况不容乐观，加之境内外融资难度均有所增加，房企资金流将面临严峻考验。随着市场集中度上升、房企竞争越发激烈，如何创新融资方式、保证资金流稳健成为急需解决的现实难题。

找钱比拿地更重要

前述报告显示，5月，40家典型上市房企完成融资总额折合人民币451.17亿元，环比4月769.12亿元下降41.43%，创2017年5月以来最低。在2月下降、3月和4月回温的情况下，5月海外融资总量大幅下降，环比4月376.12亿元下降了75.21%；海外融资占融资总额20.67%，环比4月下降超过26%。

40家典型上市房企融资的成本却有所上升。在已披露的数据中，5月融资成本较低的一笔是保利地产发行的2018年度第二期中期票据，金额为20亿元，利率为4.88%。而毅德国际5月10日发行本金总额1.3亿美元的新票据，利率达12.00%。5月28日，华南城增加发行1亿美元于2020年到期的优先票据，利率为10.88%。5月融资利率超过7%的还有时代中国控股、格力地产等。

尽管如此，各大房企拿地热情不减，热点城市土地收益大增。中原地产统计数据显示，5月，50大热点城市合计土地出让金3130亿元，同比上涨111.5%；1~5月，50大热点城市合计土地出让金1.5万亿元，同比上涨57.6%，增加约4520亿元。

分析人士认为，随着境内融资持续从严、公司债陆续到期，使得房企或转战海外、或寻找新的融资渠道，后期融资成本很难进一步压缩，甚至将出现反弹，“在此情况下，找钱比拿地更重要，回款比销售更重要。”

确保财务安全是第一位

在国内金融去杠杆背景下，融资监管政策频频出台。自2016年四季度以来，上交所、深交所出台文件，规范房企发行公司债；证监会、原银监会提出严禁违规资金进入房地产领域；国家发改委要求严格限制房企发行公司债用于商业地产项目；今年4月资管新规落地，表外理财借道非银通道（非标）流向房地产行业受到约束。

面对现金流和高负债率双重压力，房企融资依旧主要选择发行公司债，但整体情况不理想。5月以来，合生创展、富力地产、花样年等10多家房企中止公司债发行，累计额度超过500亿元。深圳市房地产研究中心高级研究员李宇嘉表示，公司债发行中止很大程度在于不断创新高的行业负债率与监管层推进房地产去杠杆相左，需要适当控制审批节奏和规模，规范资金用途，“部分公司为了更好地规范融资行为，而非‘断奶’和‘关闸’。而监管机构必须先处理违约事件、稳定市场情绪，然后再审批新增债券申请。”

为抑制多头融资、过度融资行为，银保监会近日发布《银行业金融机构联合授信管理办法（试行）》，要求对同一企业提供债务融资的多家银行业金融机构之间建立信息共享机制，规定对在3家以上银行业金融机构有融资余额且融资余额合计在50亿元以上的企业，银行业金融机构应建立联合授信机制；对在3家以上的银行业金融机构有融资余额且融资余额合计在20亿元至50亿元之间的企业，银行业金融机构可自愿建立联合授信机制。

上海易居房地产研究院研究总监严跃进表示，联合授信的出台是继续贯彻金融去杠杆政策的重要举措，有助于防范重大信用风险，对企业则意味着，未来从银行获取贷款的额度将有所减少。综合各方因素，今年或将为房企近年来资金压力最大的一年。融资如何确保财务安全、平衡企业杠杆率尤为关键。（中国建设报 高洋洋）