来源：亿翰智库

随着租赁市场的日益火爆，长租公寓也迎来新一轮发展热潮。近来中央和地方政策频出，助力租赁市场，政府不断强调要加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居，政策扶持下的长租公寓形势一片大好。

一.租赁市场暖风频吹，长租公寓难忘情怀

表：租赁市场相关政策梳理

在租赁市场暖风频吹之际，地产巨头万科积极响应，抓住市场机遇。2018年6月11日，万科公告披露80亿元住房租赁专项公司债券获批，长租公寓存量市场再次被盘活，万科在发展长租公寓的进程中，始终坚持：长租公寓本来就不应该赚很多钱，如果要赚钱，商品房就可以解决了，就因为商品房不能解决住有所居，才需要长租公寓。

这样的发展理念不仅体现了企业的社会责任，也是一种企业家情怀。

在“租购并举”的政策导向下，主要面向城市主流租房客群的“泊寓”获得迅速发展，截止2017年底，长租公寓累计获取房间数超过10万间，开业已超过3万间。2018年5月12日开始正式出租的万科长租翡翠书院，则主要面向追求高端的家庭用户。2018年万科还将持续加大长租公寓供应量，拓展公寓目标为45万间，预计取得年收入94亿元，远期规划为提供100万套公寓，实现年收入155亿元。

从长租公寓实际运营角度来看，万科以人性化、规模化和规范化为主要的管理方式，着重加大投入力度，租的是房子，传递的却是一种全新的生活方式。同时万科非常注重客户体验，认为客户是企业生存发展的关键要素，因此合规高效的管理模式是万科独有的特点，将预约、注册、签约和房源信息集中到公司网络平台上，实现平台统一管理；

从长租公寓建设场景角度来看，万科坚持场景多样化原则，不仅深耕一线城市，还积极开拓三四线城市，努力建设乡村振兴场景，一般来说乡村基础设施相对落后，特殊的产业形态也预示着这片土地的开发需要投入更多成本，此举不单为了盈利，也是企业勇担社会责任的体现。产业链从城市下沉到农村，对房企发展而言，则是挑战和机遇并存。

二.盈利路漫漫，吾辈需求索

依靠情怀的万科长租公寓相较于其他企业，具有布局最早、转型最快、独家资源广等显著特征，优势尽显下的万科长租公寓其盈利模式是否也值得效仿？接下来让我们一探究竟。

（一）

主流群体-泊寓

全自持公寓计划，盈利路在何方？

面向城市主流租房客群的泊寓，是万科长租公寓的主打品牌。泊寓的运营方式主要分为轻资产和重资产，轻资产获取方式主要是租赁，即双方共同签订长期房屋租赁合同；重资产则是通过收购获得物业产权或长期使用权。

2017年6月6日，万科在广东佛山桂城以总价25.3亿元+70年100%自持竞得一宗地，楼面价15300元/平方米，一宗全自持的泊寓计划已于2017年年底在广东佛山拉来序幕。目前我们估算泊寓在佛山南海区的平均月租为80元/平方米左右，假设近两年租金涨幅约15%，不考虑建安以及各种运营成本，通过测算我们发现佛山全自持泊寓项目预计13年左右才能回本。一般来说，长租公寓行业的运营费用率很高，约为40%，若考虑诸如这些运营成本类的各项支出，其盈利周期更长。相较于重资产，轻资产因其前期投入成本相对较少，回本周期便缩短，万科表示轻资产租赁模式回本预计5年。

（二）

高端群体—翡翠书院

成本反推租金，盈利任重道远

面向高端家庭用户的“北京翡翠书院”是我国首个企业自持租赁项目。从公众视角来，翡翠书院的租金是相当高的，其一期提供1000套左右的租赁住房，90平方米三居室每月租金的定价在1.5-1.8万元之间，180平方米四居室的定价在3-4万元之间；最长单个租期不超过10年，如果一次性签订10年租期，则每年租金不变。如此核算，10年租金至少180万！另一方面，高昂的拿地成本也注定其租金不菲。租金根据成本反推，该项目装修、建安成本大约50亿元，加上109亿元的拿地成本，项目总成本159亿元，即使满租，项目的收益率也不超过3%，这样的租金水平何时回本实在难以预知。

租金超预期，满租或真是理想。从“北京翡翠书院”附近的颐丰庄园来看，目前月租金平均为100元/平方米左右。我们假设近两年租金涨幅20%，到2020年“翡翠书院”完工时，周边90平方米的每月租金为12960元，低于目前万科的1.5万元最低报价。而这1.5万元的租金报价仅仅是目前预租，且能一次性付清10年租金的情况下的最低价格，也就是说想要享受到最低租金，需要一次性支付180万元。“北京翡翠书院”附近的楼盘均价在5万元/平方米左右，同面积的仅需450万元。在同等情况下，有支付能力的人，或许会选择去买房付首付，而不是去租一套10年使用权的房子。

结语

无论是面向主流群体的泊寓，还是针对高端用户的翡翠书院，投资回报周期较于普通住宅业务而言，虽然存在显著差异，但因国家大力发展租赁市场，长租公寓政策利好，且租赁业务本身能获取稳定的现金流，基于此长租公寓对于万科而言，依然举足轻重。未来，关于长租公寓如何发展、怎样盈利依然是万科又或者行业需要不断探索的问题。

亿翰智库认为未来长租公寓可能的发展模式有两种：

一是国企做长租公寓，本质是帮助国家持有核心城市优质地段的土地，在这其中企业享受土地增值的收益，而国家增强了对于核心资产的控制；

二是民企涉足长租公寓，这是一种类似互联网的资本运作逻辑，通过不断扩张所控制的公寓数量，谋求长租公寓板块的上市，以获取资本溢价。