当前，中国新型城镇化进程将加速进入城市群、都市圈引领高质量发展的新时代，人口、资金、技术等要素持续流向城市群。

而随着粤港澳大湾区规划落地，“大湾区”概念也成为众多行业领域关注的“风口”，在房地产领域，围绕“大湾区”概念展开开发销售布局的房企众多，大湾区规划落地后的种种利好，也为业界所憧憬。在认可大湾区规划重大意义的同时，有房地产专家也对房地产开发如何调整，以适应大湾区发展要求提出了建议，更有专家提出警告，种种蹭热点、借概念炒作楼市的做法，也需谨慎。

大湾区产业结构转型升级加快

在专家看来，随着大湾区建设推进，包括交通、水利、信息、能源、智慧载体等生产配套和教育、医疗、文化、社保等生活配套将更为优质、快捷、智慧和联动；行政管理、市场信用、共享技术等要素将不断优化，先进制造业、现代服务业和引领性新兴产业将成为主体，新技术、新业态、新产业等将蓬勃发展，产业结构转型升级加快，成为具有国际范式的宜创、宜业、宜居的优质生态圈。

如今，区内产业、物流、科技、金融、贸易等资源高度集聚，“金融+科技+产业”大湾区雏形已具。2017年，粤港澳大湾区以占全国0.6%的国土面积、5.0%的常住人口，创造了占全国约12%的经济总量。有研究认为，粤港澳大湾区经济规模或将在2022年超越东京湾区成为世界第一大湾区。

对于众多港资企业来说，大湾区也带来的新机遇。高宝集团创始人兼执行主席韩世灏博士表示，粤港澳大湾区采取“9+2”城市群组合，区位优势突出，加上交通便利，产业基础雄厚，因此在区域发展格局中形成重要的战略地位。大湾区拥有国际金融中心香港、科技创新之都深圳，又有其他城市产业集群的支持，以及广州港、盐田港等世界级港口，借助深圳前海、珠海横琴、广州南沙三大自贸区的优势，将重心放在商贸、金融、运输等方面发展，大力推动高端服务业，保持强劲的区域竞争力。

他也认为，作为大湾区最开放和最具国际视野的大都市，香港的法律、科研、金融及商贸条件和环境比其他地区更为成熟和完善。而与内地创新型城市如深圳等相比，香港在科技创新人才及高端技术方面相对匮乏。因此，香港应与内地的创新城市开展全方位的合作，与内地城市加强在科技方面的联系，实现优势互补。

在韩世灏看来，创新科技是香港和大湾区其他城市开展合作的重点领域之一，香港青年一代应发挥创新和冒险精神，积极参与创新科研，提升自身在科学技术方面的能力。

房地产行业机遇并不仅限于住宅开发

广东省房地产行业协会会长王韶就认为，在粤港澳大湾区的整体规划下，房地产行业发展机遇并不仅仅局限于住宅开发领域。

一方面，随着中国休闲经济升级换代，国民对于出行、教育、文化等服务需求日益高涨，旅游、娱乐、体育、电影等消费强势崛起。粤港澳大湾区人均GDP已突破2万美元，跨入中等偏上发达经济体的水平，对宜居生活的要求不断提升，对高品质生活性服务业的需求日益增加，旅游地产、休闲地产、泛乡村地产、养老养生地产等复合型、多业态互联的模式充满机遇。

另一方面，粤港澳大湾区将围绕建设国际航空、航运中心、物流中心、贸易中心、现代金融服务体系和国家创新中心的目标，大力发展航运物流、科研与设计、总部经济、金融服务等服务于区域经济的机构和业态，促进产业集聚，物流地产、工业地产等产业地产同样面临机遇。

另一方面，由于20年来住房建设成为房地产开发的绝对主导业态，房地产被简单理解为单一的商品住宅开发与销售。由于是以“卖房”为轴心，所以很多行为都是短期行为，房地产为产业和城市发展服务的功能与价值被忽视。

而从目前珠三角9市的开发进程来看，深圳、东莞土地开发强度已超过45%，佛山、珠海35%左右，中山30%，广州逼近30%。按照国际惯例，一个地区土地开发强度的警戒线为30%，超过则不宜居。

王韶认为，粤港澳大湾区致力于打造绿色、宜居、宜业、宜游的世界级城市群，城市群内产业协同性提高，产业、物流、科技、金融、贸易等资源高度集聚，相关房地产市场需求也更为旺盛。

他建议，房企应根据湾区地理区位、资源禀赋、历史基础和现实优势，延展房地产开发链条，从“生态、生产、生活”等方面推动产业和地产融合，错位发展、差异化发展，形成各自特色，大力发展休闲旅游地产、养生养老大健康地产、分时度假和民宿等，践行复合型、多业态互联的房地产发展新模式，推进活力型、魅力型的城市建设。

专家呼吁慎借概念炒作楼市

广州房地产界资深专家黎文江就认为，珠江东岸，是以广深莞科技创新走廊为核心的金融、高科技创新、现代服务产业带。珠江西岸，是广佛肇珠中江等市智造、先进装备制造产业带。加上香港、澳门、南沙、前海、横琴五个自贸区，以及大湾区内众多全球著名的空港、海港。形成大湾区完整的全产业覆盖，未来产业人口红利将支撑珠三角房地产持续兴旺。

在他看来，己有、在建、规划中的环大湾区高速公路和桥梁网，以及高铁地铁轨道交通网，足以实现珠三角城市群二小时生活圈，大批人口将从一线城市梯次向外迁徙，促进二三四线城镇房地产发展。

黎文江也对当前市场出现热炒“大湾区”概念的倾向提出了警示。他表示，每当一个新闻热点出现，哪怕与房地产八竿子打不着，也能成为楼市热炒的理由，例如丹东楼市、雄安新区、海南自贸区等，在当前大湾区热潮下，无论置业买家，还是房地产企业，对于这个话题的反应都不应过度，“热炒大湾区概念，会否引发新的调控不好说，”黎文江表示。

南方日报记者 李广军